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  1. Susanna sos

    Susanna sos Nuovo Iscritto

    Salve, ho urgente bisogno di aiuto. Aprile 2008 mio padre locatore stipula contratto 6+6, per far rietrare il locatario delle spese sostenute, l'affitto è inferiore, ma su consiglio di un avvocato, viene registrato €250 mese, e firmato nella stessa data un'integrazione per un totale di €750 (come fosse un errore da registrare successivamente). Per più un anno, d'accordo, mio padre percepisce 250, dopo il locatario comincia a temporeggiare, un mese la moglie incinta, la crisi, rate prestito, conosce i genitori di questo ragazzo, etc etc. Mio padre abbocca ma insiste. Arriviamo a gennaio 2012 che decide di pagare l'intero, a febbraio mio padre torna dall'avvocato chiedendo come fare a registrare quell'integrazione visto che adesso percepisce 750, e l'avvocato gli risponde che non può fare nulla perché risulterebbe evasore, anzi quello scritto è un pericolo per lui. Passano mesi e giorni, il locatario si lamenta della crisi e chiede di abbassare, mio padre propone di stipulare di comune accordo un contratto di 550 e si vengono incontro...quasi ovvio, il locatario decide di pagare 250, e comportandosi poco elegantemente con un uomo di 70 anni che ha faticato tanto per avere qualcosa da parte...non mi soffermo.
    Cosa posso fare?
    Aggiungo che l'immobile è in regola, il locatario ha subaffittato per 2 mesi, e da contratto non avebbe potuto, usufruisce dell'acqua gratis senza avere un contatore proprio, e nonostante sia un bar ha sedie etc etc che non potrebbe...ciliegina ha lavoratori in nero e familiari in nero...
    Fino ad ora ho letto in rete come se il buono è il locatario e il cattivo il locatore, ma è possibile che si diventi padroni di un immobile senza esserlo? Può veramente fare ciò che vuole?
    Ringrazio anticipatamente chiunque voglia aiutarmi.
    Saluti Susanna
     
  2. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Temo non possiate fare molto per quanto riguarda l'ammontare dell'affitto. Siete stati mal consigliati dall'avvocato (?!?!?!?!) e avete registrato un contratto disastroso. L'inquilino da parte sua non è una persona corretta, quindi, visto che si tratta di un bar e acqua ne consumerà, iniziate con il far installare un contatore e fargli pagare l'acqua che consuma e poi ... se ha personale non in regola lo si può anche denunciare.
     
  3. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'inquilino può fare ciò che vuole, proprio perchè il coltello ce l'ha, dalla parte del manico. Il suo contratto, se non sbaglio è stato registrato per un importo inferiore da quello che effettivamente paga. Adesso converrebbe aspettare la scadenza dei primi sei anni nel 2014,rifare il contratto e stabilire il canone che dovrà pagare. Prima di tale data , farei installare un contatore parziale, ed al rinnovo , mettere nel contratto che dovrà accollarsi anche le spese dei consumi. Non sono d'accordo con Meri56, circa la denuncia dell'irregolarità del personale, poichè si potrebbe avere un'ulteriore indisponibilità del locatario. Io per il locale commerciale, ho dichiarato l'intero importo, per evitare rogne, mi faccio pagare le spese, e gli aumenti Istat. In questo modo il manico ce l'ho dalla mia parte.
     
  4. Susanna sos

    Susanna sos Nuovo Iscritto

    Grazie

    Grazie, avete perfettamente ragione, ha il coltello dalla parte del manico. All'inizio ha sostenuto parecchie spese ed è stato giusto aiutarlo, ma l'avvocato forse era troppo giovane o inesperto, non so che dire, abbiamo fatto male. L'affitto maggiorato l'ha percepito solo per qualche mese, ma registrando l'integrazione risulterebbe che dall'inizio percepiva di più, un evasore a tutti gli effetti...
    Magari con qualche lettera possiamo invitarlo ad installare un contatore, a ricordargli che da contratto non può subaffittare e che deve starci lui con i suoi DIPENDENTI, insomma fargli capire che se vogliamo anche noi possiamo reagire, gli ricordiamo che l'attività è da asporto (lui tiene delle sedie)... magari non partire subito con la denuncia, ma agli estremi...tanto che può fare?
    La cosa più fastidiosa è l'atteggiamento con mio padre, solo per quello mi rode e vorrei cacciarlo o dargli fastidio...non so.
     
  5. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se nel contratto attuale non è specificato che il canone comprende il consumo di acqua perchè aspettare il rinnovo?
    Inoltre alla prima scadenza dei sei anni, in mancanza di motivi validi (es. esigenza di usufruire dei locali da parte del locatore per l'esercizio di una propria attività o esigenza di ristrutturazione importante dei locali e con licenza edilizia già ottenuta) il contratto si rinnoverà automaticamente per altri 6 anni e così si arriva al 2020!
    Mi sembra che peggio di così non possa andare, cosa mai potrebbe fare di peggio il conduttore?
    Aggiungo che in passato ho firmato con un inquilino un contratto nel quale, per consentirgli l'avviamento dell'attività, il canone era progressivo, cioè era già stabilito che il canone sarebbe stato di 120 ma in considerazione della necessità dell'inquilino di avviare una attività ex novo il canone era ridotto a 100 il primo anno, 110 il secondo e sarebbe stato di 120 solo il terzo anno Tale contratto è stato regolarmente registrato e mai contestato dall'Agenzia delle Entrate.
    L'unica cosa buona di questo pasticciaccio è che nel 2020 (se non si riesce a farlo sgomberare prima magari contestando subito irregolarità come il subaffitto) si potrà non rinnovare la locazione e pagare l'indennità di avviamento in base al canone ridicolo corrisposto dal conduttore.
     
  6. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io ho un locale fittato ad un ente, che mi ha chiesto , in modo informale tramite una telefonata fatta da un loro funzionario di revisione del canone nel corso dei primi sei anni. La mrisposta è stata che avremmo rivalutato il tutto allo scadere dei primi 6 anni. E' vero che il contratto si rinnova tacitamente, ma nei contratti 6+6, si indica come scadenza il termine dei primi 6 anni. Il mio contratto iniziato il 1° Luglio 2007,scade come da contratto il 30 Giugno 2013, tranne rinnivarsi di nuovi 6 anni. Per quanto di mia conoscenza, so che 12 mesi prima della scadenza dei primi 6 anni posso chiedere il rinnovo del contratto a nuove condizioni. Parlo con cognizione di causa con un contratto che ho davanti ai miei occhi, e redatto dallo staff legale di uno dei primari gruppi bancari italiani.
     
  7. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Caro Celefini, non sono avvocato e non oso contraddirti, inoltre spero tanto che tu abbia ragione, anche per motivi miei personali.
    Proprio per i miei motivi personali avevo fatto una ricerca in internet e ti segnalo la fonte delle mie informazioni, non per amor di polemica, ma perchè sarebbe estremamente interessante sapere come stanno realmente le cose. Cordiali saluti.
    Contratto di locazione commerciale: leggi cosa prevede e a chi rivolgersi - Professionisti.it
     
  8. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Le cose stanno così, tempo addietro l'ente (non dico il nome per correttezza), mi aveva chiesto una riduzione del canone di locazione, in funzione della crisi economica. Io ho risposto picche, giacchè in funzione del canone avevo affrontato delle spese di famiglia , ingenti. L'unico mio impegno era quello di rivedere il tutto allo scadere del primo esennio. L'ente tramite i loro funzionari , mi hanno fatto capire che fino alla prima scadenza tutto rimaneva come prima, tranne rivedere allo scadere il contratto.
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Art. 28 L. 392/78 - Rinnovazione del contratto.
    Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

    Art. 29 L. 392/78 - Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza.
    Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
    a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
    b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
    c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
    d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
    Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall’articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
    Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.
     
  10. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Al primo contatto con il funzionario, incaricato dall'ente di contattarmi, mi aveva proposto un ribasso del canone concordato in sede di contratto, adducendo il problema della crisi economica. Io risposi come già detto a picche, e , come unica concessione mi resi disponibile al blocco degli aumenti Istat sino alla scadenza del primo esennio, dato entro lo quale a mezzo lettera comunicai essere disponibile a rivedere eventualmente il tutto. Da quanto letto, e riportato in alcuni post precedenti, come ben so, il contratto si rinnova tacitamente alla scadenza di altri sei anni. La domanda che a questo punto mi viene, ed in questo chiedo consiglio a chi sa più di me, alla scadenza naturale dei primi sei anni il contratto si rinnova tacitamente di altri sei, ma a quali condizioni ?. Devono corrispondermi lo stesso importo che adesso mi corrispondono, e posso chiedere di riprendere il calcolo dell'aumento Istat , visto che la mia concessione rigiuardava il periodo relativo , sino alla scadenza dei sei anni ? E' una bella gatta da pelare, però confido nell'aiuto di tutti. Grazie !!!!
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'aumento ISTAT lo puoi riprendere quando vuoi poiché è un tuo diritto. Il fatto di averlo "sospeso" (quindi "congelato") non vuol dire averlo "annullato".
    Come vedi nei due articoli della Legge che ti ho riportato, dopo i primi sei anni il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni per altri sei anni, fatti salvi gli aumenti ISTAT ovvero l'unica variazione che puoi applicare.
    In alternativa non c'è che da chiudere, di comune accordo, il contrato in atto e stipularne un altro.
    Gli unici casi in cui il proprietario può comunicare il diniego a rinnovare il contratto dopo i primi sei anni sono quelli elencati ai punti a), b), c), d) dell'art. 29.
    Solo alla scadenza del 12mo anno, invece, con preavviso da comunicare all'inquilino almeno un anno prima, il proprietario può negare il rinnovo del contratto alle stesse condizioni ma, nel caso che l'attività svolta dall'inquilino comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori (non so se è il tuo caso), il proprietario è tenuto a corrispondere all'inquilino, in caso di diniego, un'indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone percepito.
     
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  12. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro Mapeit, volevo sapere, se comunque ci doveva essere una comunicazione da parte del locatario, dodici mesi prima della scadenza dei primi sei anni, nel quale mi si richiedeva una variazione del canone, o se l'eventuale accordo, da me accettato può essere preso in considerazione alla data di scadenza. Cioè, non essendoci stata alcuna richiesta di revisione del canone nei termini, se ve ne sono, posso eventualmente rifiutare ,se postuma , la loro richiesta ?
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il locatario può chiederti una riduzione del canone quando vuole, non occorre aspettare nessuna scadenza, ma tu non sei affatto obbligata a concedergliela ... anzi, hai il diritto di aumentare il canone annualmente dell'incremento 75% ISTAT consentito.
    Quindi, se il conduttore ti chiede una diminuzione del canone e tu non gliela concedi, lui ha due scelte:
    1) Può recedere dal contratto dandoti preavviso di sei mesi per gravi motivi in qualsiasi momento ex art. 27 della Legge 392/78. In questo caso lui se ne va e tu non gli devi nessuna indennità.
    2) Può rimanere nei locali pagandoti il canone contrattuale più gli aumenti ISTAT che tu gli hai applicato.
     
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