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  1. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve
    Ho concesso in locazione il mio locale commerciale, autorizzando per iscritto alcuni lavori di ristrutturazione all'interno del locale, come rifacimento a norma dell' impianto elettrico, parquet, e realizzazione di una porta, durante i quali è emerso che una colonna portante all'interno del locale è pericolante, o meglio a causa di risalita di umidità dal sottosuolo, poichè erano presenti sulla stessa vistose crepe, è stato appurato che la struttura in ferro è completamente arrugginita e gonfia tale da aver causato le crepe lungo le pareti esterne della colonna.
    Il mio conduttore , allarmato ha interpellato l'amministratore di condominio e dopo averne preso atto ha intimato al mio conduttore di sospendere i lavori, giacchè era necessario indagare sulle cause di tale fenomeno e in ogni modo intervenire prontamente per rinforzare la colonna sia alla base che al soffitto oltre che risanare tutta struttura della colonna.
    A questo punto mi chiedo chi risarcirà i danni al mio conduttore visto che lo stesso ha già accampato un disagio per quanto riguarda il mancato incasso, canoni di locazione sospesi e danni che dovranno verificarsi nel locale.
    Inoltre, l'intervento alla colonna causerà dei danni al parquet e al soffitto in carton gesso, anche questi danni a chi saranno addebitati ?
    La spesa per l'intervento straordinario è da imputarsi al condominio? In questi casi ci si può avvalere della polizza del fabbricato per i risarcimenti dei danni?
    Grazie per le risposte
     
  2. Certificatore

    Certificatore Membro Attivo

    Professionista
    Ciao, per capire e risposdere al tuo quesito mancano alcuni elementi, perchè l'umidità di risalita indica che non c'è una corretta impermeabilizzazione delle murature, e magari manca anche il vespaio e bisogna vedere come sono le crepe ed il loro andamento, ma non credo sia l'unico elemento che abbia coinvolto le parti della struttura.
    Per le responsabilità, necessita vedere se sono stato eseguite opere post costruzione, ovvero, aperture solaio, o altro e se non è stato fatto nulla, ciò ricade nel condominio.
    Per la polizza postuma, se il fabbricato ha meno di 10 anni, direi che è il caso di farne uso immediatamente.
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  3. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ciao
    grazie per la risposta,
    vorrei precisare, che la risalita di umidità è solo un ipotesi avanzata dall'amministratore di condominio, privo di verifiche e constatazione dei fatti, ma il fenomeno potrebbe essere imputato anche a perdite delle condotte fognarie che attraversano il mio locale o perdite delle condotte di acque bianche che provengono dalla strada a servizio delle utenze condominiali, questi dubbi potranno essere fugati solo scavando alla base della colonna per visionare lo stato dell'area sotto il pavimento (asciutto o bagnato) e indagare per l'origine della perdita. In ogni modo, ho visionato la colonna nella parte scorticata e privo del cemento e non ci sono tracce di umidità, il ferro benchè arrugginito e il cemento sono asciutti, sembrerebbero infiltrazioni di vecchie perdite ormai consolidate, tipo le condotte del vetusto impianto termico centralizzato ormai dismesso da più di 15 anni.
    Il mio condominio ha quasi 40 anni, e non sono mai state apportate modifiche di nessun genere, nessuna opera post costruzione, quindi escludo altre cause considerato che sotto il mio locale non ci sono garage o box.
    Vorrei chiedervi, poichè il conduttore, ha già rappresentato il disagio che dovrà subìre e paventato (spero che non voglia approfittarsene della situazione) risarcimento di danni per ritardata apertura dell'attività commerciale e mancato incasso, queste pretese sono lecite e a carico del condominio?
    Grazie per l'attenzione
     
  4. Certificatore

    Certificatore Membro Attivo

    Professionista
    Ciao,
    da ciò che descrivi, la situazione non mi pare così pericolante e pericolosa come avevi accennato all'inizio... immagino che tali preoccupazioni siano dovute a presenza di zone umide e intrise d'acqua, altrimenti la preoccupazione non la vedo così immediata ... di certo farei effettuare una verifica da parte di un ingegnere per la staticità del pilastro e delle zone interessate (ma questo per una max cautela, visto che il fabbricato ha 40 anni ed è ancora integro)... Per le eventuali spese... accertata la causa della perdita si imputa all'interessato ( di certo è in ambito condominiale) e il condomino avrà anche le sue ragioni, ma sono cose che possono succedere...
    Spero esserti stato d'aiuto.
     
  5. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Intendi l'interessato "il condominio"?
    Poichè le condotte sia delle acque nere e bianche , e del vetusto impianto termico dismesso sono condominiali........
    Volevo chiederti, il mio conduttore può avanzare, per tutta la durata dell'esecuzione dei lavori , pretese di sospensione del canone di locazione?
    In questo caso posso avvalermi del condominio per il rimborso del canone?
     
  6. Certificatore

    Certificatore Membro Attivo

    Professionista
    L'interessato: il condominio di certo perchè trattasi di parti comuni o impianti asserventi il condominio; in ogni caso tutto è in capo al condominio ed all'amministratore per le suddivisioni di spesa. Inoltre dovreste avere un'assicurazione che l'amministratore potrà richiedere le spese di danno che in questo caso sono rimborsabili a te, per il disagio.
    In relazione al condomino, penso che l'amministratore dovrebbe chiederti di far eseguire opere in casa tua e non obbligarti, perchè se vule verificare può farlo, ma previo richiesta e se il tuo condomino accetta allora tu dai il benestare e lui se la vede con l'amministratore, ma non può essere il contrario, ovvero l'amministratore non può obbligarti a non fare opere (che non comportano opere strutturali o modifiche, ma soltanto perchè hai accertato una difformità) in casa tua oppure addirittura fermarti le oper eperchè lui deve accertare. ... non so se mi sono spiegato.
     
  7. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok
    grazie
    sei stato chiarissimo
     
  8. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    bene
    ieri l'amministratore di condominio ha fatto visionare da parte di un ingegnere, appositamente nominato dall'assemblea, ed è emerso che la situazione non è così preoccupante come allarmata dal conduttore (società SAS, i cui soci sono professionisti del settore, architetto, ingegnere e geometra, e quindi la dice lunga....), i quali avevano proposto interventi con costi esorbitanti, e avevano già prodotto preventivo, capitolato tecnico e relazione tecnica, questo a dir loro per accelerare i tempi visto che avevano premura di terminare i lavori di ristrutturazione per il locale commerciale, fermi da 15 gg per via di questo problema. Di converso, l'ingegnere nominato dal condominio ha evidenziato che le cause sono dovute a infiltrazioni di acqua piovana del livello stradale e che problematiche del genere sono tollerabili e normali per un edificio di 40 anni. Tutto sommato si necessità di un ripristino della colonna nella parte in cui i ferri sono stati intaccati dalla ruggine e un rinforzo/ricostruzione per il cemento che in quella parte della colonna si è sgretolato utilizzando appositi materiali e tecniche per la tipologia d'intervento, il tutto con un preventivo di circa la metà di quello fornito dal conduttore e con tempistiche ridotte, pari a due-tre giorni lavorativi anzichè un mese.
    Abbiamo avuto la sensazione che i conduttori volessero approfittare della situazione ed ingigantire il problema per diffondere puro terrorismo psicologico visto che in quella sede ci ha minacciato di rimborso di danni d'immagine da parte del marchio (insegna), mancato incasso, arredi ordinati ma senza poterli installare, ritardata apertuta del locale, eccetera.
    I condomini si sono rifiutati di farsi carico di questi disagi rappresentati dal conduttore precisando che il problema deve essere risolto tra proprietario e conduttore tenendo fuori i condomini.
    Come posso tutelarmi?
    Grazie
     
  9. Certificatore

    Certificatore Membro Attivo

    Professionista
    Beh... credo che ci siamo già detti alcune cose... da una parte che il conduttore ci volesse giocare con il disagio, era parso chiaro..
    Dal tuo racconto, deduco che:
    1) il conduttore si faccia i suoi lavori di sistemazione e vada avanti con il contratto, altrimenti rescissione... e da parte mia lo farei, visto come si sono comportati;
    2) i lavori di sistemazione si dovranno, fare, e competono al condominio. non c'entra la locazione... una cosa è il rapporto locatore/locatario e opere interne, altro è la competenza sulla struttura come parti comuni, pertanto le parti comuni essendo di pertinenza del condominio, si delibera la spesa e si ripristina, e le opere interne te la vedi con il tuo conduttore.
    Tutto questo è previsto dal codice civile... e magari anche dal nuovo testo di condominio.
     
  10. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    condivido pienamente,
    naturalmente è anche subordinato alla volontà da parte del condominio di voler intervenire in maniera tempestiva al fine di far desistere il conduttore da eventuali richieste di risarcimento per disagio, eccetera.
    Se per esempio, all'interno del condominio iniziano disaccordi tali da allungare la tempistica d'intervento a danno del conduttore, in questo caso risarcire il disagio a chi compete? Considerato che la causa dell'intervento non può essere imputato a nessuno giachhè di natura accidentale?
    Grazie[DOUBLEPOST=1415526940,1415526846][/DOUBLEPOST]
    Che intendi per opere interne?
     
  11. Certificatore

    Certificatore Membro Attivo

    Professionista
    Le modifiche che si fanno all'interno dei locali, senza toccare le strutture.
     
  12. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ovvio
    è chiaro[DOUBLEPOST=1415528024,1415527872][/DOUBLEPOST]
    invece per eventuali disagi accampati dal conduttore, se dovesse verificarsi la situazione sopra esposta, a chi compete?
     
  13. Certificatore

    Certificatore Membro Attivo

    Professionista
    Proprio come hai detto tu ...

    Difatti per le norme civilistiche prevedono che chiunque arrechi un danni per volontà o negligenza, ne contribuisca la responsabilità del danno creato.
    Pertanto, se l'assemblea non vuole fare i lavori, la proprietà dell'immobile, ma in primo luogo l'amministratore può far eseguire i lavori ritenuti indifferibili ed urgenti, per l'incolumità delle persone, e poi riportare fare la riunione straordinaria per motivare la scelta effettuata e riportare le spese ripartite al condominio.
    Il proprietario dei locali non potrà richiedere nulla se non la messa in pristino degli ambienti interessati.
    Infine se il locatore e locatario entrano in discussione per imprevisti tali, allora è altra questione, perchè il conduttore non può recriminare risarcimento danni per situazioni impreviste e non rilevabili ... ma poi alla fine il problema (se andiamo a vedere bene) lo ha tirato fuori il conduttore ... e da qui ... si capisce ogni cosa ...:maligno:
     
    A tuonoblu piace questo elemento.
  14. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    :ok::ok:
     
  15. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Esatto!
    Pare che effettivamente si stia rivelando in tale senso, nonostante il condominio si sia attivato tempestivamente per risolvere il problema (naturalmente sono tollerabili i tempi tecnici) il conduttore mi ha già fatto pervenire una lettera di citazione dal loro avvocato recriminando risarcimento di danni per :
    ritardata apertura dell'attività commerciale;
    danni d'immagine provocati all'azienda che ha sostenuto l'attività commerciale ed installato l'insegna luminosa all'esterno del locale;
    mancato incasso da parte del titolare durante il periodo interessato al blocco dell'attività commerciale;
    Pertanto mi hanno invitato a presentarmi nella sede legale per concordare a tavolino l'importo da corrispondere per il disagio e danni subiti dal conduttore.
    A questo punto sono indeciso se rimbalzare la lettera ricevuta all'amministratore del mio condominio coinvolgendolo per gli aspetti di competenza o se rivolgermi direttamente al mio avvocato.
    Cosa mi consigliate? E se condo voi come dovrei muovermi in questo caso?
     
  16. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    -Personalmente ricorrerei ad un legale; la questione va risolta a tre ( il conduttore vuole rivalersi su di me ed io in caso per rivalsa mi rivarrò sul condominio ) . Pare opportuno che venga trovata una soluzione condivisa tramite la procedura di mediazione conciliazione (che fra l'altro in tema condominiale e locativo è obbligatoria come è obbligatoria l'assistenza di un avvocato ) . Diversamente non se ne esce.
    Addirittura mi farei parte attiva convocando io in mediazione-conciliazione sia il conduttore che il condominio ( e l' assicurazione condominiale se ve ne sono gli estremi ).

    di che si tratta ?
    Mediazione obbligatoria:
    Dal 20 settembre 2013 sono entrate in vigore le disposizioni del cd. Decreto del Fare che reintroducono la mediazione quale condizione di procedibilità per queste materie (vedi quelle in rosso sono quelle che ti riguardano )
    · condominio-· diritti reali-· divisione-· successioni ereditarie-· patti di famiglia-
    · locazione-· comodato-· affitto di aziende-· risarcimento del danno da responsabilità medica e, in aggiunta, sanitaria--· risarcimento del danno da diffamazione con mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità-· contratti assicurativi, bancari e finanziari

    L'avvocato conosce bene la materia . La presentazione della domanda va effettuata presso un organismo avente sede nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.
    Il procedimento potrà durare al massimo tre mesi dal deposito della domanda.

    E’ previsto un primo incontro preliminare entro 30 giorni dal deposito della domanda, in cui il mediatore chiarisce alle parti la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione, invitando le parti ad esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura di mediazione.

    Se tale incontro si conclude con un mancato accordo a proseguire la mediazione, nessun compenso è dovuto all’organismo di mediazione ( non sono dovute le spese di mediazione ma unicamente le spese di avvio circa 48 euro ).
    dal primo incontro le parti devono partecipare con l’assistenza di un avvocato.


    PS : Fra l'altro in mediazione -conciliazione è consentito ricorrere alle soluzioni più fantasiose e creative (cd. allargamento della torta ) , cosa improponibile in sede Giudiziale .
     
    Ultima modifica: 19 Novembre 2014
  17. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Intanto grazie per i suggerimenti e la guida che mi state fornendo,
    ma vorrei precisare che il contratto di locazione prevedeva la ristrutturazione a carico del conduttore di alcune parti del locale le quali sono state adeguatamente elencate e specificate nel contratto (rifacimento di parquet, realizzazione nel tramezzo comunicante tra i due locali di una finestra e relativo infisso , sostituzione della porta di accesso, e certificazione APE), non era per nulla menzionato il rifacimento della colonna portante visto che tra le tante clausole nel contratto è stato anche evidenziato che ulteriori ed eventuali altre modifiche strutturali e accessorie dovevano essere preventivamente autorizzate dal proprietario. La ristrutturazione della colonna portante è stata una iniziativa esclusiva del conduttore, visto che al momento della locazione la colonna era ricoperta di grandi specchi, provenienti dalla precedente locazione (negozio di abbigliamento) e che a causa della rimozione degli stessi scorticando, scavando le pareti della colonna si è arrivati alla scoperta dei ferri arruginiti, ma ripeto alla luce del problema emerso "NESSUNO" aveva autorizzato questo lavoro.
    Addirittura, il conduttore ha perfino dubitato che gli stessi specchi in passato siano stati posizionati allo scopo di nascondere il problema e che gli avrei rifilato una fregatura giacchè la locazione del locale aveva un vizio nascosto.
    Invece di contro, sono assalito da dubbi seri, circa la condotta del conduttore, che in tutto questo sia stata architettata e mirata per un secondo fine visto che quando sono stato messo davanti al problema il conduttore si era già procurato, relazione tecnica, capitolato e preventivo della ditta esecutrice dei lavori (che ovviamente il condominio non ha voluto accettare).
    E' da un mese che continuo a sollecitare il mio amministratore per essere notiziato circa lo stato d'avanzamento dei lavori ma è ancora tutto fermo, ogni volta l'amministratore accampa scuse di vario genere, non è stata ancora consegnata la relazione tecnica dell'ingegnere incaricato dal condominio, non è stato possibile stimare un preventivo, che poi alla fine dovrà passare al vaglio dell'assemblea di condominio, insomma la vedo lunga e tortuosa la questione, facendo perdere ulteriore tempo e quindi facendo maturare al mio conduttore sempre più pretese assurde, perciò sono convinto che anche il condominio debba essere chiamato in causa.
    Comunque vedremo che inclinazione prende la problematica.
    Speriamo bene
     
  18. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La situazione diventa ancora più ingarbugliata, il conduttore continua a non voler collaborare e cooperare per i lavori di manutenzione, giacchè il condominio per dar corso ai lavori di manutenzione sul pilastro interno al locale, lavori già deliberati dall'assemblea di condominio, è necessario che sulla base della SCIA già aperta dal conduttore ci sia da parte dello stesso una comunicazione di sospensione momentanea dei lavori (da allegare alla nostra SCIA) e la disponibilità del locale per poter dar corso ai lavori suddetti.
    Nonostante richieste formali con PEC e Racc. A/R sia del condominio che del mio avvocato continuano a perseguire una condotta di assoluta indifferenza, ignorando le comunicazioni sia dello scrivente che del condominio.
    Il tutto mi da da pensare che stiano tramando qualche diabolico piano per sfruttare la situazione, ossia allungare i tempi per poter rivendicare in maniera più accentuata il disagio o danni vantati.
    Adesso a questa situazione si è aggiunta anche una morosità di 15 giorni che immagino continui finchè non mi deciderò con una procedura di sfratto per morosità.
    Cosa mi consigliate di fare?
    Grazie
     
  19. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    La situazione diventa ancora più ingarbugliata, il conduttore continua a non voler collaborare e cooperare per i lavori di manutenzione, giacchè il condominio per dar corso ai lavori di manutenzione sul pilastro interno al locale, lavori già deliberati dall'assemblea, è necessario che sulla base della SCIA , pratica già aperta dal conduttore, ci sia da parte dello stesso una comunicazione di sospensione momentanea dei lavori (da allegare alla nostra SCIA) e la disponibilità del locale per l'esecuzione dei lavori.
    Nonostante richieste formali con PEC e Racc. A/R sia del condominio che del mio avvocato continuano a perseguire una condotta di assoluta indifferenza, ignorando le comunicazioni sia dello scrivente che del condominio.
    Il tutto mi da da pensare che stiano tramando qualche diabolico piano per sfruttare la situazione, ossia allungare i tempi per poter rivendicare in maniera più accentuata il disagio o danni vantati.
    Adesso a questa situazione si è aggiunta anche una morosità di 15 giorni che immagino continui finchè non mi deciderò con una procedura di sfratto per morosità.
    Cosa mi consigliate di fare?
    Grazie
     

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