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  1. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Premessa al thread: ho già aperto un thread "parallelo", ma dato che -come da impostazione di quest'ultimo- la discussione si è rapidamente evoluta in una diatriba "di coscienza personale" se è giusto o meno denunciare al comune il presunto abuso, e ora invece, al di là di questo ho necessità di sapere se tale intervento abbassa in qualche maniera il valore del mio immobile, chiedo umilmente pareri in questo altro thread (il già citato originale è divenuto inutilizzabile ai fini di sbrigare la nuova questione

    vengo al sodo: abito in una villetta a schiera costituita da un blocco di tre, le villette hanno giardino e ingresso frontale indipendente lungo il lato strada, e nel retro l'accesso a ciascun garage, sito nel piano sottostrada, con una corte comune alla quale si accede aggirando tutto il blocco dell'immobile. La corte è dotata di cancello e io devo transitare davanti ai due garage che mi precedono (la mia villetta è l'ultima della fila partendo dal cancello.
    I garage sono tutti basculanti in legno e in genere pertanto sono chiusi, a meno che qualcuno non stia scaricando roba o lavoricchiando in garage.
    Ora, il proprietario della villetta vicina al cancello ha realizzato un mini-appartamento nel piano sottostrada realizzando un open-space nel garage, cucina e bagno negli altri locali, ed ha sostituito il portone basculante del garage con una vetrata ad infissi ed un portone a scuri per chiuderla.
    Diciamo che al di là del fatto che abiti nel garage (cavoli suoi, per me ci può fare anche una spa) mi preme scoprire se questo intervento, modificando l'estetica complessiva del blocco di villette e rendendo in un certo qual modo la sua "di maggior pregio" possa anche di poco sminuire il valore della mia. Il timore di ciò deriva anche dal mutato aspetto di utilizzo della corte sul retro, che da area di servizio comune diviene una piazza di fronte ad una abitazione.
    Spero di essere stato chiaro, anche se prolisso, grazie a chiunque mi darà il proprio punto di vista
     
  2. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    non credo possa farlo,cambia l'estetica della casa.ma sopratutto non si puo portare il
    metano nei sotteranei,se avesse delle perdite di gas salta in aria tutto(avrete un'assicurazione per l'immobile credi che pagherebbe ?) inoltre dove parcheggia? personalmente chiamerei i vigili e farei ripristinare il tutto.non facciamone un caso di coscienza ma di tutela.auguri
     
  3. britallico2

    britallico2 Ospite

    Ho appena assistito ad una conferenza d'arte/psicologia dove si spiegava come noi percepiamo il valore delle cose,ad esempio quadri che valevano un pacco di soldi poi ci si e' accorti che erano stati dipinti da falsari.
    Ecco che gli stessi quadri, di colpo perdono tutto il loro valore. Il maglione di Pele' vale un tot ma se gli si impedisce di rivenderlo, il valore va giu di colpo, eppure e' lo stesso maglione, stessa cosa se il maglione e' stato lavato, di colpo vale meno della meta'.
    Il padre di una ragazzina di tre anni famosissima per i suoi quadri astratti ha permesso ad una troupe cinematografica di riprenderla mentre "creava la sua arte". Ecco che di colpo quando si e' visto che il padre di questa contribuiva non poco, il valore dei suoi quadri e' passato da migliaia di dollari l'uno, a zero, e il suo agente ora si strappa i capelli, imprecando che i quadri sono gli stessi, esattamente gli stessi di prima.

    In realta' quando si valuta qualcosa, si valuta tutto il package, non solo il bene, che e' solo una piccola parte di quello che si compera.

    Nel tuo caso, il solo sapere che il vicino di casa tua si permette di costruire un mini appartamento in un garage, fregandosi delle leggi, regolamenti, catasto, permessi, sicurezza, decoro, eccetera eccetera *per me* (attenzione, dico per me) riduce il valore della tua proprieta' a zero. Intendiamoci bene, non quello intrinseco ma quello reale e realizzabile. Insomma IO i soldi non te li darei mai.

    Un tale del genere, naturalmente avra' amici come lui che gli bazzicano attorno, sara' protetto da gente come lui in comune, una persona cosi' non teme nessuno a cominciare dai vigili, Dio ci protegga da gente come lui e della sua razza. Io scappo solo al'lodore di quelli come lui, non e' paura ma sai la vita e' breve.

    Per vendere casa a fianco di una persona cosi', bisogna trovare uno come lui, oppure uno che compera a scatola chiusa, in ogni caso il tuo mercato e' ridotto e cosi' e' il valore del tuo bene.

    Pensa se invece di lui, ci fosse George Clooney. Pensi che il valore del tuo bene aumenterebbe?

    QUI l'afore mentioned conferenza di Paul Bloom
     
    Ultima modifica di un moderatore: 17 Luglio 2014
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  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Uragano, il metano non è il GPL, puoi utilizzarlo anche al piano interrato

    Britallico dice la sua ma secondo me arrivare a dire che il valore di casa tua è a zero perchè il vicino ha cambiato uso al garage è fuori da ogni logica di estimo immobiliare, dal mio punto di vista la tua casa non perde valore in quanto non interessata minimamente nè danneggiata dall'opera del tuo vicino. Sarebbe diverso se nel garage reso abitabile ci facesse un postribolo o un locale notturno
     
  5. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Peggio ancora se ci fosse un drogato, in quel caso che gli fai? Spera che venga ad abitare George Clooney oppure la Ferilli seduta sul divano con la minigonna a leggere il giornale.....la venderesti subito ad un valore molto alto.........dive abiti?:fico:
     
    A rita dedè piace questo elemento.
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che quel che ha fatto sia illegale e con una semplice denuncia al comune debba buttare tutto giù, credo che non ci siano dubbi. Per quanto riguarda il valore della tua abitazione "purtroppo" se tu dovessi vendere, potresti dire che vendi una villetta con possibilità di dependance per figli o per gli ospiti. Credo che almeno ad un terzo di più del valore potresti anche vendere.
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No assolutamente, al limite sarà la sua ad avere problemi anche grossi:
    1. Aumento di volumetria: civilizzare un C/6 significa di fatto aumento di volumetria soggetto a maggiori oneri (tanto per farti capire l'entità delle cifre) in una variante per cambio di destinazione d'uso da cantina a cucina di 20 m² x 2,70 di h mi hanno chiesto circa 1.000€ in un piccolo Comune periferico della mia zona )...
    2. Aumento di superfici da cedere a standard: quando aumenti volumetrie (e quindi superfici utili abitative) hai come obbligo un aumento della superficie a standard urbanistico (aree verdi e parcheggi).
    3. Volumetria residua ancora disponibile: premesso tutto quello che ho detto va verificato se l'intervento non ha superato in eccesso la volumetria massima realizzabile sul lotto
    4. Verifica delle distanze dai confini: premetto subito che (da noi) oltre ad i canonici 10 mt di confrontanza tra pareti anche non finestrate di due unità immobiliari, (5 mt da confine per entrambe) le distanze ammesse per cantine e garage scende a 3 mt (ma l'altezza non supera mai i 4 mt al colmo). Se cambi destinazione d'uso devi verificare il rispetto anche di queste distanze.
    5. Verifica del rapporto aeroilluminante: il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del area calpestabile deve essere di 1/8...ad esempio 20 mq come minimo di legge richiedono 2,5 mq (la classica porta finestra da un anta da 1,1 mt di larghezza x 2.4 mt di larghezza)....ovviamente più grande è la superficie più grande devono essere le finestre ma il rapporto tra superficie finestrata e superficie calpestabile è sempre di 1/8
    6. L'altezza di un locale abitabile nuovo deve sempre essere di 2,7 mt i garage possono avere altezze anche di 2,4 mt
    7. Destinazione d'uso compatibile con il piano: ossia l'uso a cui è destinato quell'immobile. Tieni conto che una destinazione d'uso che non è ammessa dalle norme di quella zona specifica del tuo Comune, o un cambio d'uso che non è consentito, è un abuso NON sanabile indi per cui o condoni o demolisci. Se consideri che il condono edilizio non esiste più ti lascio immaginare cosa rimane....la DEMOLIZIONE e il RIPRISTINO della situazione originaria.
    IL DM 5/07/75 (norme d'igiene in edilizia) contiene questi più altri parametri da rispettare negli immobili per avere l'agibilità.
    Rispettando tutti questi parametri più altri che potresti trovare nelle norme del tuo PRG comunale (la vedo dura rispettare tutte queste cose se fai un abuso) e dovendo in caso di vendita,(o richiesta di mutuo a cui come garanzia viene dato l'immobile) o altri casi vedi http://www.giovannidoriano.it/?p=314 (dlgs 78/10 art.19) la situazione di fatto dell'immobile deve corrispondere con l'assentito (la concessione edilizia) e il censito (catasto).
    Se anche solo UNA di queste manca c'è sia la sanzione (che trovi nel link e che trovi in altri se cerchi questo decreto) e sopratutto ai una compravendita "bloccata" in quanto il notaio è tenuto a comunicare che i dati catastali e comunali non corrispondono (o corrispondono se è positiva la verifica) a quel punto l'acquirente decide cosa fare.
    Ovviamente essendo obbligatoria L'INFORMAZIONE, mi risulta molto molto molto difficile che uno (venuto a sapere di un abuso edilizio) decida di comprare l'immobile e dover rispondere egli stesso al posto del vecchio proprietario.
    Ovviamente uno per prendersi delle grane (se proprio è interessato all'immobile in questione) può chiedere un forte sconto.
    Tramite un Perito che opera con la banca sono venuto a sapere che quando ci sono pr9oblemi di questo tipo PER CHI HA COMMESSO L'ABUSO (Tu nelo tuo caso non c'entri, ma il tuo vicino si) la riduzione del prezzo parte almeno da un 20% del valore di mercato (come minimo) a salire. Lascio immaginare le cifre di ribasso!!
     
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  8. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Be' diciamo che vendere è l'ultima delle sue intenzioni, è pensionato e ha fatto tutto per lasciare i locali della villetta alla figlia unica, che è in età da convivenza, lui si trasferirebbe sotto con la moglie. Forse il problema lo avranno gli eredi.... La figlia tra l'altro lavora poco distante quindi si può dire che le radici si approfondiscono....
    Chi si appresta a vendere invece è il sottoscritto, ecco perché mi sono preoccupato del valore. E si trova in vendita anche la villetta centrale, il signore che la abitava si è trasferito e secondo me non sa ancora delle novità perché e un po' che non viene. MI immagino chi verrà ad abitarci, mentre lava tranquillamente la macchina di fronte al garage con a fianco la vetrata che lascia intravedere il divano e la TV.....
    Tra l'altro ha fatto tutto di lusso con finiture di pregio. Non so con che coraggio, il soffitto del locale garage e seminterrato è di 220 cm contro i 270 delle stanze normali.
    Sinceramente sono un po' perplesso.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Vedi il problema è che per qualsiasi motivo (prestito o finanziamento) ,di questi periodi ce ne sono di queste cose, chiesto in banca ti danno se tu dai delle garanzie....quindi anche immobili. Nel momento che esce il Perito della Banca deve controllare tutti i documenti oltre a valutare gli immobili per il prestito. Ovviamente se l'immobile non è a posto non puoi neanche aspettarti chissachè dalla Banca. In quel momento, fidati, viene fuori di tutto e di più...
     
  10. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    per griz differenza metano e gpl

    intendi per la normativa serbatoi degli automobili ? oppure uso cucina (quale normativa): nel vecchio immobile e' stato fatto lo stesso lavoro,denuncia al comune,visita dei vigili ora sono(chi e rimasto) in attesa degli eventi.gira voce (non ufficialmente) del ripristino dello stato precedente.[/quote]
     
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    allora: la caldaia a metano così come ogni apparecchio così alimentato può essere installato anche sotto il livello del terreno infatti il gas è più leggero dell'aria e non si corre il rischio di un pewricoloso accumulo. Il GPL, il gas nelle bombole invece, è più pesante dell'aria quindi in caso si una perdita si accumula dal pavimento in su ed è ad altissimo rischio, infatti la normativa vieta l'installazione di caldaie a GPL sotto il livello del tereno
    il problema preso in considerazione è un abuso edilizio, l'eventuale problema del gas non credo esista
     
    A Daniele 78 e arciera piace questo messaggio.
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Siete le mie migliori star! Griz grande! La consulenza di Daniele caro @lore68 vale davvero oro. Congratulazioni, mi chiarite sempre tanto.
     
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  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :shock:UAOW Daniele è meglio averti come amico che come nemico:stretta_di_mano:
     
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  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    e perchè griz no? ecco spiegata la ragione a @jac1.0 per cui la caldaia non è pericolosa come una bombola specialmente se esterna.
     
  15. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa


    Esauriente e preciso, grazie mille.

    Pensare che un paio di anni fa mi ha negato il consenso ad installare l'automazione del cancello di accesso al retro, dicendo che l'installazione era difficoltosa, non si avrebbe chiaro chi paga la corrente, eccetera, e ora esce con una storia del genere.

    La sicurezza con cui sta facendo i lavori (tutto in rigorosa evidenza a chi possa transitare, anche se va detto che il luogo non è proprio di grande passaggio) mi fa sorgere anche il dubbio che il suo tecnico in origine non avesse presentato la pratica correttamente, e che invece di c6 come nella mia il garage sia stato messo a catasto come parte di tutto il subalterno della villetta ---sapete, in italia, specie nei comuni piccoli, con territorio vasto e un solo tecnico comunale con tre vigili municipali, è prassi fare i controlli solo a campione (campione molto piccolo....) e fidarsi ciecamente di geometri che la fanno sporca----.
    Come dire che in italia la legge funziona non solo a seconda di chi sei, ma anche di dove sei e da chi ti fai assistere, se colluso o retto.
    Un dubbio: potrei fare una visura al catasto sulla sua villetta per togliermi lo sfizio?
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No aspetta se il garage è alto come il tuo e tu parli di 220 cm già solo per questo motivo non può essere agibile, quindi penso che abbia commesso un abuso. Se un professionista presentasse in Comune e Catasto un 'immobile con un altezza diversa da quella reale per ottenere la concessione (specialmente sotto i 270) avrebbe commesso un falso in atto pubblico e poiché sulle concessioni c'è il timbro e firma di chi fa la pratica, se venisse fuori la cosa, ci vuol poco a prendersi una denuncia dall'amministrazione ed un ammonizione dal Collegio. Ognuno è libero di agire com gli pare, l'importante è essere consapevole delle conseguenze alle proprie decisioni. Cosa intendi per visura?? Se intendi Solo gli estremi catastali si, se tu vorresti vedere le planimetrie catastali legate a quella visura devi avere la delega del proprietario.
     
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  17. britallico2

    britallico2 Ospite

    come no, e' quello che si fa prima di comperare..
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Luglio 2014
  18. britallico2

    britallico2 Ospite

    Zero per me, nel senso che se mi dava l'usufrutto agratis, manco ci andavo perche' mi conosco e so cosa succede quando mi "struscio" con gente del genere. L'ultimo e' finito in galera. Magari tu ci diventi amico :)

    Dal punto di vista del marketing, se un garage a norma non avrebbe influito negativamente con il 100% di possibili acquirenti, un abuso edilizio gli taglia almeno il 20% del mercato. Poi dipende dalla regione.

    Un Austriaco ieri mi ha detto che una volta non ha comperato in un condominio perche c'erano panni stesi nel corridoio.
     
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  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    un napoletano mi ha detto il contrario. ripeto che a Napoli se il vicino crea dal garage un pied a terre, chi gli sta intorno è fortunato.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si ma riguarda chi commette l'abuso, non il vicino incolpevole.
     

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