Intestazione contratto di locazione

[luciano155]

Buongiorno a tutti,
avrei bisogno di delucidazioni riguardo a come stilare un contratto di locazione.
Mia moglie e suo fratello sono proprietari di un appartamento, vorrebbero affittarlo.
Il fratello ha la doppia cittadinanza, Italiana e Svizzera, chiedo se nel contratto di affitto devono apparire i due nomi dei proprietari, oppura basta solo uno.
Per procedere alla stesura del contratto serve anhe la certificazione energetica?
La locazione è relativa a civile abitazione.
In attesa di Vs cortese risposte, invio cordiali saluti.


Luciano Bisi Moschin

 

[Gianco]

Certo il contratto d'affitto lo può sottoscrivere un avente diritto, proprietario. Poi lui ne renderà conto all'altro comproprietario. E' necessaria l'APE che va allegata al contratto.

 

[uva]

l'APE che va allegata al contratto.

L'obbligo di allegare l'Ape al contratto di locazione di una singola unità immobiliare non esiste più.

L'Ape deve essere consegnato all'inquilino, e nel contratto occorre inserire una clausola per la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione (quindi l'Ape) relative alla prestazione energetica dell'appartamento locato.

 

[uva]

nel contratto di affitto devono apparire i due nomi dei proprietari, oppura basta solo uno.

Nel contratto basta indicare uno solo dei proprietari.
Però quando si registra il contratto di locazione col nuovo mod. RLI occorre barrare la casella "soggetto non presente in atto" nella sez. I del quadro B (dati del locatore non presente in atto).

 

[basty]

Nel contratto basta indicare uno solo dei proprietari.
Però quando si registra il contratto di locazione col nuovo mod. RLI occorre barrare la casella "soggetto non presente in atto" nella sez. I del quadro B (dati del locatore non presente in atto).

Sicura? Col nuovo RLI leggo parecchie anomalie procedurali. Qui la questione è diversa.

Che uno dei proprietari possa stipulare e registrare il contratto è ammesso dalla Agenzia delle Entrate.

Ma non mi sono chiari gli effetti civili e fiscali conseguenti. Un conto è la mancanza della firma e della citazione del comproprietario, altro il compilare il RLI:

1) Il secondo proprietario, in assenza di precisazioni e citazioni, è tenuto a dichiarare fiscalmente la sua quota di reddito?
2) Se si, è corretto non indicarlo tra i proprietari al momento della registrazione con RLI?
3) Se fosse pattuito che l'intero canone costituirà reddito per uno solo dei comproprietari, come si comporterà la Agenzia delle Entrate? E' in questo caso che deve essere barrata la casella "non presente in contratto"?

 

[uva]

@basty : rispondo secondo la mia esperienza (e secondo quello che mi pare logico!)

1) Il reddito da locazione deve essere dichiarato (e soggetto quindi a tassazione) solo da chi lo percepisce.

2) Sul mod. RLI si devono indicare i dati del locatore non presente in atto, e barrare la casella "soggetto non presente in atto".
A mio parere, il comproprietario che non è locatore (non ha partecipato alla stipula del contratto e non percepisce alcun reddito da locazione; potrebbe anche non sapere che l'immobile è stato locato) non va indicato sul mod. RLI e non deve essere barrata la casella.

3) L'Ag. delle Entrate farà i controlli che ritiene opportuno fare. Se l'intero reddito da locazione è dichiarato dall'unico comproprietario che lo percepisce, non vedo quale sia il problema.
La casella non deve essere barrata, per i motivi di cui alla risposta 2).

Nel primo post (al quale si riferisce la mia risposta n.#4) si legge che i due proprietari "vorrebbero" affittare l'appartamento.
Ne ho dedotto che il reddito conseguente verrà percepito da entrambi; però uno dei due forse non sarà presente alla stipula del contratto (forse il cittadino italo-svizzero che magari vive in Svizzera).
A mio parere, essendo costui comunque locatore dovrà indicare i suoi dati sul mod. RLI e barrare la casella "soggetto non presente in atto". E dovrà dichiarare la sua quota di reddito da locazione percepita.

Per quanto riguarda la risposta 1), segnalo questo link:
Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario? | Esperto - gli esperti di Solo Affitti a tua disposizione

 

[basty]

Adesso siamo allineati: rimanendo una certa perplessità, dovuta ai difformi orientamenti circa la destinazione dei redditi e relativi obblighi sulal dichiarazione. Dovrebbe oggi prevalere la sentenza di cassazione.
Grazie.

 

[giuseppe fattori]

Chiedo un parere a coloro che seguono questa discussione ed altre analoghe.
La sentenza della Corte di Cassazione del17 febbraio 2016 n. 3085, fra le altre cose recita : “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano” questo a mio avviso apre la strada anche alla attribuzione dei redditi derivanti da locazione ai comodatari che , avendo in uso un bene , lo locano in parte o per brevi periodi ad altri soggetti . Cosa ne pensa il parterre?

 

[Gianco]

Secondo la sentenza, non è escluso che questo possa avvenire.

 

[uva]

Cosa ne pensa il parterre?

Io penso che la risposta alla tua ipotesi sia negativa.
Perché il comodatario non ha alcun diritto reale sull'immobile (né la proprietà né l'usufrutto, per intenderci). Ha un diritto che potremmo definire di godimento.
Se l'immobile concesso in comodato viene locato, il reddito dal punto di vista fiscale è attribuito al comodante-proprietario.

La sentenza che hai citato si riferisce ai soggetti che percepiscono un reddito fondiario di un immobile posseduto in base ad un diritto reale, come appunto il caso di due comproprietari di cui si stava parlando.