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  1. cesare l.

    cesare l. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buon giorno a tutti, ho affittato tramite agenzia immobiliare il 01/06/2015 un appartamento con contratto cedolare secca ad una Signora pensionata ed al marito, la Signora che è intestataria del contratto verso la fine di Luglio 2015 è morta, il marito il giorno 5 Agosto spedisce la raccomandata per risolvere immediatamente il contratto perché non vuole più restare in quella casa e pretende la restituzione del deposito cauzionale.
    Mi incontro con la figlia del pensionato verso fine agosto, dispiaciuto dal punto di vista umano per l'accaduto spiego che il deposito cauzionale lo dovrò restituire qualora riesco ad affittare nel più breve tempo possibile l'appartamento ( fatto che non è ancora avvenuto ), ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo che prevede la risoluzione anticipata di sei mesi (mesi 6) qualora ricorrano gravi motivi.
    La figlia sostiene invece che essendo morta la sua mamma, il contratto finisce e devo restituire il deposito cauzionale.
    Le chiavi dell'appartamento sono state consegnate dalla figlia all'agenzia che le tiene tuttora in custodia per far visionare l'immobile ad aspiranti clienti .
    Ieri ho ricevuto una bella letterina da un avvocato di Varese per conto del marito della defunta, che mi invita a restituire l'intera somma ed € 250 + IVA per il suo onorario, se non rispondo entro 7 giorni mi farà causa (sintesi della lettera del legale) .
    So per certo (ma la certezza è una grossa parola per un proprietario di casa ) che il legittimo erede o eredi deve adempiere a corrispondere i sei mesi di canone, cioè nel mio caso per i mesi da Settembre fino a Febbraio 2016.
    Non chiedo soldi all'erede, ma mi tengo la cauzione sperando di trovare un futuro inquilino" longevo e corretto".
    Agisco correttamente o sbaglio interpretazione della legge ??

    Grazie anticipatamente per tutti i preziosi consigli che riceverò...ciao cesare
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Lei scrive
    Domanda: lei ha accettato spontaneamente la cessazione del contratto?
     
  3. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A mio parere se il contratto era intestato esclusivamente alla signora deceduta che vi abitava da sola senza familiari conviventi, esso è risolto alla data della morte e il deposito cauzionale va restituito agli eredi:
    AL DECESSO DEL CONDUTTORE IL CONTRATTO SI RISOLVE

    Se invece il contratto di locazione è intestato anche al marito o comunque i coniugi convivevano, egli dovrà rispettare il termine di preavviso se intende lasciare l'appartamento.

    Però, come chiede @Ollj, non è chiaro se il proprietario ha accettato il rilascio immediato dell'immobile. Il marito ha lasciato l'appartamento (libero da persone e cose) e avete firmato un verbale per il rilascio e la restituzione delle chiavi?
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Attendendo la risposta di @cesare l. e nel presupposto che trattasi di eredi non rientranti nella fattispecie ex art. 6 e 37, l. 27 luglio 1978, n. 392, farei mia la posizione giurisprudenziale (non l'unica a dir il vero) che ritiene applicabile la disciplina dell'art. 1614 Cc
    Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte. Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.
    Ergo:
    - preavviso di tre mesi
    - obbligo di pagare il canone.
     
  5. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    e poi aggiungerei che il deposito cauzionale è a garanzia di eventuali danni arrecati all'immobile.
    Dal post mi sembra di capire (ma forse ha mal compreso) che, secondo @cesare l. , il deposito possa essere trattenuto perché il conduttore ha voluto risolvere il contratto senza pagare le mensilità di preavviso.
     
  6. cesare l.

    cesare l. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    il marito è presente nel contratto, come convivente, essendo il marito (scusate il gioco di parole). non è firmatario del contratto. rivendica il fatto di essere erede e di riavere la cauzione (DIRITTO), ma non dice il (DOVERE) di pagare il canone per i restanti 6 mesi...

    Esatto, ho affittato con un contratto 4+4, non sono un albergo che uno avvisa oggi per andarsene domani...

    Non ho fatto nessun verbale di riconsegna immobile, la figlia della defunta ha consegnato le chiavi dell'appartamento all'agenzia che ha contattato in precedenza per l'appartamento, le chiavi sono in possesso dell'agenzia per permettere la visione ad aspiranti conduttori
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Ottobre 2015
  7. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Quindi non vi è stata risoluzione del contratto di locazione concordata tra le parti: il contratto è ancora in essere indipendentemente dal fatto che un mazzo di chiavi sia stato consegnato all'agenzia immobiliare.

    Se il marito conviveva nell'appartamento con la moglie, pur non essendo cointestatario del contratto, mi pare si applichi l'art. 6 l. 392/1978: "In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi...". Di conseguenza costui è tenuto ad osservare le obbligazioni contrattuali, compreso il termine di preavviso (6 mesi) in caso di recesso anticipato per gravi motivi (il decesso del coniuge).

    Se invece si applica l'art. 1614 Cod.Civ. citato da @Ollj nel post (#4) la disdetta comporta comunque un preavviso di 3 mesi.

    Io risponderei in questi termini al marito e al suo avvocato, trattenendo il deposito cauzionale a compensazione di quanto dovuto per le mensilità di preavviso.
     
  8. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Cercherò di essere più chiaro.
    Sul fatto che il conduttore sia tenuto a corrispondere le mensilità di preavviso, siamo tutti d'accordo.
    La prassi di trattenere il deposito cauzionale in luogo delle mensilità di preavviso, però, è applicabile soltanto con il consenso di entrambe le parti oppure qualora il conduttore abbandoni l'immobile senza avanzare alcuna pretesa.
    Il deposito cauzionale, infatti, è posto a garanzia di eventuali danni presenti nell'immobile e non di canoni pagati: pertanto se non ci sono danni il locatore deve restituire il deposito, fermo restando il suo diritto a percepire i canoni per il preavviso.
    Il conduttore che, a mezzo di proprio legale, richieda la restituzione del deposito cauzionale, sta esercitando un proprio diritto.
    Ne consegue che limitarsi a non rispondere soltanto perché "non sono un affittacamere ed ho diritto alla restituzione del deposito", sarebbe un marchiano errore.
    Consiglio di rispondere per iscritto al legale, opponendosi alla restituzione del deposito rilevando la mancata risoluzione del rapporto di locazione non essendoci stata alcuna valida comunicazione di recesso da parte del conduttore e riservandosi di trattenere la somma per il risarcimento derivante dalla presenza di danni nell'immobile.
    Naturalmente è consigliabile l'assistenza di un legale.
    Dopo lo scambio introduttivo di corrispondenza i due legali arriveranno ad una composizione bonaria e prepareranno una scrittura privata transattiva.
     
    A Ollj piace questo elemento.
  9. cesare l.

    cesare l. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Il contratto di locazione l'ho risolto il 31 Agosto, il preavviso resta di mesi sei, che sicuramente gli eredi o erede non vogliono rispettare, ma pretendono i 3 mesi di deposito cauzionale. dal punto di vista matematico: ( 6 mesi + spese) -
    cauzione =
    ------------------------
    3 mesi + spese
    ------------------------
    Dal concetto puramente matematico devo avere ancora dei soldi ?? vero ??

    Se dal 1 Novembre affitto l'appartamento, posso comunque pretendere i canoni non corrisposti ?? grazie
     
  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Concordo pienamente.

    Era quanto temuto e presupposto nel mio primo intervento.
    Fosse come dice lei, risoluzione volontaria e senza aver posto condizione alcuna (era nel suo diritto invece applicare/pretendere le condizioni di legge, preavviso in primis), con ciò lei avrebbe rinunziato a qualsivoglia pretesa economica e per trattenere il deposito dovrà dimostrare l'esistenza di danni e/o di oneri accessori e canoni non corrisposti (ma solo entro e non oltre il 31 Agosto)
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Ottobre 2015
    A Avvocato Luigi Polidoro e uva piace questo messaggio.
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il deposito cauzionale normalmente è posto a garanzia di tutte le obbligazioni contrattuali. Salvo, ovviamente, quando il detto deposito sia stato pattuito a garanzia di specifiche obbligazioni.
     
  12. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi sembra una contraddizione. Se hai risolto il contratto il 31 agosto significa che hai accettato implicitamente la disdetta inviata per raccomandata dall'inquilino il 5 agosto con la quale ti ha comunicato il recesso anticipato immediato. (Io inizialmente avevo capito che il contratto fosse ancora in essere).
    Essendo questa la situazione di fatto, concordo con @Ollj: se l'inquilino non ha causato danni nell'appartamento e ha pagato tutti i canoni di locazione e gli oneri accessori fino ad agosto compreso, ha diritto alla restituzione del deposito cauzionale.
     
  13. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Certo, sempre che il contratto di locazione non contenga l'inciso per cui il deposito "non è imputabile in conto canoni". Il 99% dei contratti prevedono tale esclusione, non so quello di @cesare l. ....
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quell'inciso non significa che se il conduttore al termine della locazione sia in debito con il pagamento dei canoni il locatore non possa rivalersi sul deposito cauzionale.
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Forse sì, forse no. In tutti i contratti da me sottoscritti e come inquilino e come proprietario ho fatto inserire la seguente frase:
    "Il deposito c. versato è posto a garanzia sia per coprire eventuali danni sia per tutti gli obblighi contrattuali. Il locatario al termine del contratto non potrà imputarlo in conto canoni. "
    Alla fine del girotondo un inquilino che non abbia provocato danni
    e quatto quatto non paga gli ultimi due o tre mesi invitando il locatore ( sempre dopo il controllo...) a rivalersi sul deposito che disastro avrà mai provocato??? Gli intendiamo una causa???
    O chiudiamo un occhio??? anzi due??? Al di là dell'odiato rigore
    un minimo di elasticità non guasta. Io come inquilino ho sempre
    rispettato il "COSO" ...Invece come proprietario ho sempre subito sia la riduzione del preavviso da sei mesi a due, sia in alcuni casi
    il conguaglio del suddetto COSO...E non mi sono ammalato nè caduto in depressione... E sono ancora qui a recitare la mia piccola parte su Propit. Deferenti saluti all'Avvocato Polidoro. Quiproquo.
     
  16. cesare l.

    cesare l. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    scusate ma devo fare un po' di chiarezza...
    Non sono in possesso delle chiavi dell'appartamento, la figlia della defunta le ha consegnate all'agenzia come " garanzia" per non pagare i 6 mesi restanti di canone con relative spese, tutt'oggi non ho ricevuto alcuna pigione.
    Il contratto è stato risolto il 31 Agosto, ma la trasmissione all'Agenzia delle entrate l'ho fatta il 30 Settembre seguendo le clausole contrattuali, cioè dopo che non sono stati corrisposti canone e spese.
    In 2 mesi non ho avuto nessun cenno da parte del conduttore per il pagamento dei canoni, ma ora mi ritrovo che lui mi chiede il deposito cauzionale !!
    Assurdo !!
    In passato (neanche troppo lontano) mi sono trovato le chiavi di un altro appartamento nella cassetta postale, senza un preavviso . Ebbene , la cauzione è bastata solo per coprile le spese del riscaldamento centralizzato, cosa dovevo fare ?? tenere in essere il contratto o risolverlo ??
    Ho risolto il contratto !
    Troppe fregature si prendono e la cauzione è sempre servita (in parte) e servirà, ai proprietari per tamponare le morosità dell'inquilino .
    Grazie per i sempre preziosi consigli che vengono distribuiti dai vari membri del forum.
    Vi aggiorno in seguito, domani vado dal legale per far valere i miei diritti e chiarirmi anche quali sono i doveri...ciao cesare
     
  17. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se la data di risoluzione del contratto è 31 agosto (indipendentemente dal fatto che hai comunicato la risoluzione all'Agenzia delle Entrate a settembre) e l'inquilino ha pagato tutto (canoni di locazione, spese condominiali, riscaldamento e relativi conguagli) fino ad agosto compreso e non sono stati riscontrati danni a lui imputabili nell'appartamento, penso abbia diritto alla restituzione della cauzione.
    L'inquilino ha pagato regolarmente fino ad agosto compreso? Tu non hai risposto alla sua lettera di disdetta del 5/08?
    Pare di capire che in agosto l'appartamento sia stato sgomberato da mobili e oggetti dell'inquilino. Quando la figlia ha restituito le chiavi all'agenzia, suppongo le abbiano firmato una ricevuta. A quale titolo l'agente immobiliare ha ritirato le chiavi?
    Mi sembra sarebbe stato più corretto rispondere per raccomandata alla disdetta inviata dall'inquilino imponendogli di rispettare il preavviso, e non risolvere il contratto senza aver chiuso i conti e firmato un verbale di riconsegna.
    Facci sapere cosa ti dice l'avvocato!
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Quundi il conduttore ha risolto il contratto a far data dal 31 Agosto.

    Lei, non ha contestato alcunché e a Settembre si è recato da Ade per registrare la risoluzione.

    Temo abbia fatto male: un giudice potrebbe attribuire al suo comportamento l" accettazione della risoluzione avanzata dal conduttore. A mio avviso, a suo tempo (31 Agosto) andava contestata la risoluzione senza preavviso
     
  19. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ma anche no. Il locatore ha solo risolto fiscalmente l'atto, ma non ha liberato, sotto il profilo civilistico, l'erede convivente subentrato nella titolarità del rapporto ovvero rinunciato in forma scritta al pagamento delle ulteriori mensilità di preavviso, nè accettato la riconsegna dell'immobile offerto in restituzione, dovendosi ritenere irregolare la consegna delle chiavi a chi non rappresenta il locatore (agenzia mmobiliare), in quanto non autorizzato a riceverle, salva espressa sua volontà.

    Non esiste nessuna disposizione di legge che imponga al locatore di rifiutare la riconsegna delle chiavi prima dello spirare del preavviso termine di preavviso ovvero di non risolvere fiscalmente l'atto, pena la perdita dei canoni non ancora scaduti, perfino l'accettazione con riserva appare superata dalla più recente giurisrudenza di legitimità che ritiene che il conduttore "indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza del preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione de jure del contratto e, cioè, per sei mesi, a decorrere dalla data di preavviso", in quanto "la esercitata facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici (con la cessazione del rapporto giuridico) alla scadenza del termine semestrale di preavviso revisto in contratto", salvo che l'immobile sia stato egualmente utilizzato dal locatore o locato.

    Il conduttore rimane comunque obbligato a pagare il corrispettivo per tutto tale periodo, sancito dall'articolo 3, comma 6 della 431/98 (in più occasioni la giurisprudenza ha ritenuto superato il recesso dell'erede previsto dall'articolo 1614 c.c. : è l'articolo 6 della 392/78 a disciplinare la materia della successione in caso di morte del conduttore, perlomeno in riferimento ai contratti non sottoposti alla disciplina codicicistica), potendo il locatore accettare l'anticipata riconsegna dell'immobile locato senza esprimere particolari riserve o contestare l'anticipata cessazione del vincolo contrattuale, in quanto il recesso dell'inquilino assume efficacia solo al termine del periodo di preavviso.
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Tutto discutibile...
    Ora però son di corsa!
     

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