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Ian79

Membro Attivo
Conduttore
Buongiorno a tutti. Vi spiego la mia situazione sulla quale mi trovo a prendere una decisione importante.
Ho individuato un immobile di proprietà di madre e due figlie, ottenuto per successione regolarmente accettata e trascritta.

La quota di una delle due figlie, pari a 1/6 è gravata da ipoteca derivante da fideiussione con la Banca di Roma, ora Unicredit.

I proprietari non riescono ad estinguere l'ipoteca poiché, a loro dire, Unicredit non ritrova nei loro archivi questo credito.

Hanno così deciso di ricorrere al Tribunale secondo l'art. 702 bis che li ha convocati per il 17 ottobre, col quale richiedono la cancellazione per creditore introvabile e mai intervenuto.

I miei dubbi sono molteplici:
è possibile che una banca "perda" un credito?
La strada che hanno intrapreso è percorribile e può effettivamente portare alla cancellazione dell'ipoteca?

Vi prospetto la soluzione che ho pensato:

Premesso che la suddetta ipoteca decadrà nel 2020 perché trascorreranno 20 anni,

ho proposto ai venditori di scrivere un compromesso dal notaio in cui pago la caparra e mi impegno a effettuare il rogito entro sei mesi dalla cancellazione della caparra, sia che venga estinta con sentenza del giudice, sia al decadimento dei 20 anni.
Ho chiesto inoltre di entrare in possesso anticipato dell'immobile per poter effettuare i lavori di ristrutturazione.

Vorrei sapere se tale soluzione è sicura, oppure vista la situazione complicata devo lasciar perdere.

Grazie dei vostri pareri che per me saranno molto utili.
 

Ian79

Membro Attivo
Conduttore
Loro sono d'accordo all'immissione in possesso anticipato.

Mi rimane il dubbio sul creditore introvabile
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Premesso che la suddetta ipoteca decadrà nel 2020 perché trascorreranno 20 anni,

ho proposto ai venditori di scrivere un compromesso dal notaio in cui pago la caparra e mi impegno a effettuare il rogito entro sei mesi dalla cancellazione della caparra, sia che venga estinta con sentenza del giudice, sia al decadimento dei 20 anni.
cancellazione della caparra?! Forse volevi dire cancellazione dell'ipoteca!

Comunque i rischi per un'operazione del genere sono altissimi, ti sconsiglio di fare una mossa simile.

Con una banca di mezzo, che comunque dovrà cancellare l'ipoteca telematicamente su richiesta del giudice, i tempi non sono mai certi.
 

Ian79

Membro Attivo
Conduttore
Il fatto che il rogito si faccia solo dopo estinzione dell'ipoteca non mi tutelerebbe?
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Il fatto che il rogito si faccia solo dopo estinzione dell'ipoteca non mi tutelerebbe?
Al contrario. Tu intanto stai sostenendo una spesa certa, in quanto gli ristrutturi casa.
Poi se spunta il creditore "introvabile" ti trovi a dover soddisfare le esigenze economiche di tale creditore, e non si sa quanto tempo serve per giungere a un accordo.
Io dico di non muoverti finché l'ipoteca non è prescritta.
Non andare a inguaiarti, visto che sei ancora in tempo per tirarti indietro.
La cancellazione delle ipoteche è onere del proprietario, e così facendo te lo stai accollando tu.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Io non ci vedo chiaro e aspetterei comunque l'estinzione naturale dell'ipoteca.

Sto parlando come se i soldi che stai per spendere, fossero miei.

Nel frattempo, OVVIAMENTE, guardati bene attorno e cerca un altro immobile.

Altri pareri sono naturalmente graditi.
 

Ian79

Membro Attivo
Conduttore
Io non ci vedo chiaro e aspetterei comunque l'estinzione naturale dell'ipoteca.

Sto parlando come se i soldi che stai per spendere, fossero miei.

Nel frattempo, OVVIAMENTE, guardati bene attorno e cerca un altro immobile.

Altri pareri sono naturalmente graditi
Si,

la situazione non è certo perfettamente trasparente.
Mi sono innamorato della casa come se fosse la donna della mia vita.
Aspetto altri pareri e/o esperienze simili.

Intanto grazie possessore!
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Vorrei sapere se tale soluzione è sicura, oppure vista la situazione complicata devo lasciar perdere.
Il fatto che il rogito si faccia solo dopo estinzione dell'ipoteca non mi tutelerebbe?
Intanto dovresti avere più info sull’ipoteca: il debito garantito è estinto o no ?

Per muoverti senza rischi, potresti fare una proposta, con condizione sospensiva della cancellazione dell’ipoteca entro il giorno X (da valutare bene la scadenza).
In questo modo tu sei tenuto ad acquistare solo e soltanto se tutto sarà ok con la banca
creditrice, non dovrai versare una caparra , ma solo lasciare un assegno in deposito che diventerà caparra a cancellazione avvenuta.
Se c'è un,editato re , dovrai le provvigioni solo se ci sarà la cancellazione.
Ti sconsiglio categoricamente di prendere possesso dell’immobile, e men che meno di effettuare lavori di ristrutturazione: troppi rischi, e anche responsabilità, non solo per l’ipoteca presente.

Se sei innamorato della casa, considerala come una bella donna che si fa desiderare: ovvero, non avere fretta.
Se ti piace veramente , sii disposto ad attendere i tempi necessari per un acquisto in sicurezza.

Devi fare mutuo?
 

Ian79

Membro Attivo
Conduttore
Intanto dovresti avere più info sull’ipoteca: il debito garantito è estinto o no ?
No. Il debito non è estinto perché dopo il fallimento della banca creditrice, quella subentrante (unicredit) non ritrova questo credito e loro non hanno modo di pagarla.
Infatti hanno richiesto la cancellazione al giudice con causale creditore ignoto.

Devi fare mutuo?
si. devo richiedere anche il mutuo
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Finché grava l’ipoteca, la tua banca non procederà con la tua pratica.
Rinnovo il suggerimento a valutare bene la questione, magari con il tuo notaio, ma direi che l’unica possibilità “sicura” è la proposta con condizione sospensiva, e nessuna consegna anticipata .
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
No. Il debito non è estinto perché dopo il fallimento della banca creditrice, quella subentrante (unicredit) non ritrova questo credito e loro non hanno modo di pagarla.
Infatti hanno richiesto la cancellazione al giudice con causale creditore ignoto.
In una situazione del genere, a mio avviso l'unica scelta saggia è attendere la NATURALE PRESCRIZIONE DEL DEBITO, senza andare ad inguaiarsi.
Ci pensano già le banche, a quanto leggo, a incasinare le cose: sono creditrici ma non si ritrovano il credito. Mah!!!
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Più che di un debito, si parla di una fideiussione, cioè una garanzia per un debito, forse altrui.
Serve saperne di più.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
La quota di una delle due figlie, pari a 1/6 è gravata da ipoteca derivante da fideiussione con la Banca di Roma, ora Unicredit.
se non ho capito male: la figlia ha chiesto un finanziamento ed ha dato come garanzia la sua parte di proprietà sull' immobile pari ad un sesto.
La cosa non è molto chiara perché la Banca, o la finanziaria, se accetta un immobile a garanzia di un prestito vuole il 100% di proprietà sull'immobile; mi sembra improbabile che si sia accontentata di 1/6; non è che nell'atto di fideiussione sono intervenute anche la madre e la sorella acconsentendo di estendere l'ipoteca su tutto l'appartamento?
Io credo che per risolvere questo dubbio dovresti fare una interrogazione presso la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di "Rome-Italy": con il nome e codice fiscale di uno dei proprietari, meglio ancora se accompagnati dagli identificativi catastali dell'appartamento, vedi quali gravami ci sono sull' immobile ed a favare di chi.
Se il debito contratto non viene onorato il bene immobile su cui grava l'ipoteca viene pignorato e messo in vendita per far rientrare il creditore della somma anticipata.
Il debito non è estinto perché dopo il fallimento della banca creditrice, quella subentrante (unicredit) non ritrova questo credito
non mi risulta che la Banca di Roma sia fallita: è stata assorbita da Unicredit.
Io farei anche un giro alla Cancelleria del Tribunale Ordinario per vedere se risultano esecuzioni immobiliari o atti infraprocedimentali sull'appartamento.

si. devo richiedere anche il mutuo
l'istituto di credito al quale ti rivolgerai scoprirà la situazione.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
nessuna consegna anticipata .
Tra l'altro aggiungo che facendo le ristrutturazioni prima del rogito, si ottengono due risultati negativi:

- Impossibilità di fruire del recupero fiscale per ristrutturazioni, dato che non si è proprietari dell'immobile al momento delle lavorazioni;

- Responsabilità civile per danni all'immobile e a terzi (esempio, si rompe un tubo durante le lavorazioni, e si allaga il piano inferiore).

I lavori in casa d'altri a proprie spese si possono fare, ma comportano sempre dei rischi.
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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