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  1. green0boy

    green0boy Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Salve a tutti! E' posta alla mia attenzione un caso più unico che raro che non so come risolvere.
    Spiego brevemente la questione.
    In seguito alla morte del de cuius sposatosi 2 volte, il quale avuto rispettivamente nr 8 figli con la prima moglie ( deceduta ) e 4 con la seconda, Egli lascia come eredità un unico immobile dove viveva la moglie superstite.
    I 9 figli del primo matrimonio agiscono in via civile per richiedere la loro quota ereditaria derivante dalla vendita della casa. Il giudice allora dispone la valutazione della casa da parte di un consulente e la divisione in quote del valore di questa, in seguito dispone che la quota spettante ad ognuno venga liquidata dai figli rimanenti che liquidano gli altri pro quota, in quanto suddetta casa era l'unica disponibilità della moglie superstite e quindi impossibile da vendere senza conseguenze non congrue per la salute psichica e morale dell' occupante.
    In seguito alla morte della seconda moglie, i figli adesso proprietari dell'intero decidono di vendere l'immobile. In seguito alla visura ipocatastale risulta che la quota appartenente ad uno dei fratelli liquidati anni prima era gravata da ipoteca giudiziale da parte dell' ente di riscossione di valore molto superiore alla quota spettantegli ( nel dettaglio, a fronte di una quota di ca. 2000 euro, v'era ipoteca di ca. 50000). Nessuno nel corso del processo ha mai menzionato la presenza di questa ipoteca, nè i difensori e tantomeno l'organo giudicante. L'ipoteca era iscritta prima della pronuncia. Quindi adesso come bisognerebbe agire per la cancellazione di suddetta ipoteca? Trovo assurdo che sia iscritta ipoteca così alta rispetto alla quota spettante al debitore che tra l'altro è stato liquidato per la pronuncia del giudice e quindi provoca un ingente danno agli effettivi proprietari che nulla hanno a che fare con suddetto debito.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Intanto devi correggere/integrare

    Contrasta con il successivo
    errore di battitura?

    Tralascio disquisizioni su ciò che è stato fatto (divisione giudiziaria di un immobile dove esisteva una "coniuge superstite" con diritto di abitazione)...ma che sia stata iscritta ipoteca per un valore superiore alla quota/valore dell'immobile è irrilevante.
    Tutt'ora quando chiedi un finanziamento si iscrive ipoteca sul bene acquistato per un valore anche del 200% del bene.

    Se il debito è stato estinto l'ipoteca può essere cancellata.
    Spetta sempre al debitore agire in tal senso.
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Iscrivere un'ipoteca giudiziale costa,anche da parte di un ente di riscossione.
    Per iscriverla avrà un credito certo.
    Contatta l'ente riscossore .
    L'ipoteca giudiziale va estinta prima del rogito.
    Quindi con l'anticipo del preliminare si estingue l'ipoteca,poi si rogita.

    O fate un regalone all'erede debitore,o egli si ripromette di rifondervi.

    Alternative non ne vedo.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se voi avete ricevuto la quota di € 2000 a testa, ritengo che ve li abbiano dati al momento della stipula notarile. Pertanto, mi chiedo come ha fatto il notaio a omettere quella iscrizione ipotecaria? Comunque, visto che la quota spettante ad ognuno e quindi anche del pignorato è stata stabilita dal giudice con una perizia del CTU, la banca si dovrà accontentare di incassare i soli soldi spettanti allo stesso.
     
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ma l'ipoteca giudiziale è stata iscritta per debiti del creditore su tutti i suoi beni pignorabili immagino.
    Non solo su questa piccola quota.
    Quindi il denaro derivante da questa vendita deve andare all'ente creditore per estinguere parzialmente il debito da parte del debitore
    Non può bloccare il rogito .
    A meno che il debitore ha solo questo bene pignorabile.
    Ma se il valore del bene non può estinguere il debito,l'ente creditore deve accontentarsi della quota spettante al debitore alla vendita dell'immobile.
     
  6. green0boy

    green0boy Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Innanzitutto vi ringrazio per le risposte.
    E comunque sì ho commesso un errore di battitura ( i figli del primo matrimonio sono 9 ). La cosa che non ho compreso è la seguente: la sentenza del giudice, oltre alla divisione giudiziale ha condannato i figli di secondo matrimonio alla liquidazione delle rispettive quote ai figli del primo matrimonio. Per esemplificare, i 4 figli del secondo coniuge superstite hanno dovuto dare 2000 euro a testa, ai 9 figli del primo matrimonio.
    Fin qui nessun problema. La cosa strana è appunto che dopo anni da questa sentenza, e quindi dopo anni che i 9 di cui sopra hanno incassato la loro somma ( e penso ormai consumata ), si è palesata ora, solo all'atto di vendita dell'immobile una ipoteca su una quota liquidata anni prima, quota che il debitore ha riscosso senza alcun problema. Quindi l'incogruenza dove sta? Il debitore si è preso i soldi, ma l'ipoteca è rimasta ai 4 di cui sopra, incolpevoli e soprattutto obbligati a pagare. La soluzione è quindi spiegare la situazione all'ente riscossore?
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    alcune specificazioni sono svianti.
    Gli 8/9 figli di primo letto possono chiedere lo scioglimento della comunione, possibilità peraltro disponibile anche ad uno solo di tutti i coeredi, compresi quelli di secondo letto.
    Tuttavia la cosa che mi lascia perplesso è il fatto che il valore della casa con dentro il coniuge superstite, al quale la legge attribuisce il diritto di abitazione + l'uso del mobilio, praticamente diminuisce tra il 20% ed il 50%: dipende dall'età e dallo stato di salute del coniuge superstite. Chi compra la casa con questo vincolo deve poi convincere, il coniuge superstite, dietro compenso monetario, a lasciare l'appartamento. Non si pensi che l'aver comprato la parte di proprietà del coniuge superstite (1/3 del valore della casa) abbia risolto il problema. In sostanza l'aver messo in vendita la casa è stato un atto che si è ritorto contro il/i promotori.

    Anche se non l'hai scritto sembrerebbe che la cordata dei figli di secondo letto abbiano comprato l'appartamento e pagato i figli di primo letto delle loro quote. Giusto?
    Quando è stato fatto il rogito il notaio non ha provveduto a fare una visura storica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per vedere se la casa oggetto di compravendita era soggetta a gravami da parte di qualche proprietario?
    In ogni caso. in assenza di testamento, la suddivisione pro quota della proprietà sarebbe stata (poniamo a 12 la somma dei figli del de cuius):
    6/18 (1/3) al coniuge superstite + il diritto di abitazione e l'uso dei mobilio
    1/18 (2/3:12) in parti uguali a ciascuno dei 12 figli.
    Se i figli erano complessivamente 13
    13/39 (1/3) al coniuge superstite + il diritto di abitazione e l'uso dei mobilio
    2/39 (2/3:13) in parti uguali a ciascuno dei 12 figli.

    Per quanto riguarda l'ipoteca a carico di uno dei coeredi condivido quanto scritto dagli altri interventi.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tralasciando il debitore che probabilmente non avrà i soldi per rifondere gli altri coeredi.
    Secondo me se avete le prove dell'esistenza dell'ipoteca a partire da un data anteriore del rogito dovreste fare causa al CTU, che nella perizia non l'ha evidenziata, ed al Notaio per lo stesso motivo.
     
    A Gianco piace questo elemento.
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ma l'ipoteca si mette su tutto l'immobile.
    Sta poi agli eredi trovare accordi.
    Il ctu fa quello che ordina il giudice stop.
    In genere e'uno dei ctp che si premura di fare una visura ipocatastale.
    Il bello e'che il creditore se ne frega vuole estinto il debito...
     
  10. green0boy

    green0boy Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    La casa non è stata comprata dalla seconda cordata dei figli. Il giudice ha disposto la divisione giudiziale della cosa ereditata (l'immobile) e ha condannato il coniuge superstite e i figli (4) a liquidare le quote ai primi fratelli, perchè C'è stato un contenzioso tra i primi 9 figli e il coniuge e gli altri 4 figli . I 4 figli di secondo matrimonio chiedevano di liquidare le quote alla morte del genitore, previa vendita dell'immobile, ma i primi 9 si opponevano chiedendo da subito la liquidazione delle loro quote ereditarie.
    Vinta la causa dai 9, il coniuge e i 4 figli hanno dovuto liquidare le quote richieste dai primi. Chiusa la causa dopo la condanna ad adempiere.
    Passano anni dalla pronuncia. La situazione era che v'era il coniuge superstite e i suoi figli proprietari delle rispettive quote dell'immobile. Morto il genitore i 4 figli diventavano comproprietari dell'immobile.
    Decidono di vendere l'immobile, durante il preliminare di vendita, il notaio rileva la presenza di una ipoteca nei confronti di uno dei 9 figli del matrimonio precedente e liquidato anni prima.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    certo, chi dice il ontrario. Ma se tra i quesiti c'é la determinazione del valore dell'immobile non pensi che tra i doveri del CTU ci sia anche quello di verificare presso la Conservatoria dei Registri immobiliari se esistono dei gravami? Non credo che debba essere il Giudice a dover specificare questo aspetto. Convieni che il prezzo di un immobile può variare se è gravato di ipoteca?
    non si sa se le parti abbiano nominato un loro CTP, considerando l'argomento del ricorso al Giudice. Comunque la visura ipocatastale si fa presso la Conservatoria come ho già scritto precedentemente.
    Il problema qui è che se si fa la ricerca con il nome del de cuius non so se compaia già l'ipoteca a carico di uno degli eredi anche se, secondo
    "l’articolo 2823 del codice civile “L’ipoteca su cosa futura puo' essere validamente iscritta solo quando la cosa e' venuta a esistenza”.
    Il citato articolo ammette la costituzione di ipoteca solo per beni esistenti (del resto per l’iscrizione di ipoteca e' necessario che siano indicati nel titolo gli estremi sufficienti ad individuare univocamente il bene, come precisato dal successivo articolo 2826).

    Lo stesso articolo 2823 non esclude, tuttavia, la possibilita' che il “bene esistente” non sia nella disponibilita' del debitore al momento dell’iscrizione di ipoteca, ma possa diventarlo in futuro.
    Del resto, una analoga previsione puo' ritrovarsi nel codice civile all’articolo 2828 quando vengono definiti gli immobili su cui puo' iscriversi l’ipoteca giudiziale: “l’ipoteca giudiziale si puo' iscrivere su qualunque degli immobili appartenenti al debitore e su quelli che gli pervengono successivamente alla condanna, a misura che egli li acquista”
    da:Ipoteca esattoriale su eredità del debitore - indebitati.it


    quindi secondo me è molto importante determinare la successione delle date: iscrizione della ipoteca; presentazione della successione; accettazione dell'eredità; rogito.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    scusa ma l'avvocato dei quattro figli, + il coniuge superstite, non ha sconsigliato di intraprendere una vertenza dato che l'obbligo della comunione (situazione nella quale si trovavano gli eredi) non è sancita da nessun articolo del codice civile? Dovevano optare per lo scioglimento della comunione, non per la resistenza (lo so io che non sono avvocato): fare una cordata, dopo aver fatto una perizia di parte (con le mie considerazioni fatte precedentemente a proposito del valore dell'immobile) raccimolare dei soldi per rilevare le quote dei nove.
    21/39 contro 18/39.
    Allora al momento del rogito ciascun venditore avrebbe dovuto vendere la propria parte libera da ogni gravame: sarebbe emersa l'ipoteca, se non fosse emersa prima, a carico di uno dei 9.
     
  13. green0boy

    green0boy Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    eh perchè?? io avevo 7 anni all'epoca dei fatti
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    peggio mi sento.... ci sarà stato qualcuno, nominato da un giudice, visto che eri minorenne, che doveva difendere i tuoi interessi.
    Mi sorprende che questo fatto sia successo nella "dotta" Bologna.
     
  15. green0boy

    green0boy Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    no no a Bologna risiedo ora. Solita questione legale di una paesino sprovvisto di Tribunale e pieno di avvocati senza nè arte nè parte.
    Ma quindi adesso con questa ipoteca, che ci facciamo?? Quello è stato liquidato, non per nostra volontà, ma perchè c'è stata la condanna. I soldi li ha intascati senza problemi, e la garanzia del creditore è rimasta su di noi, incolpevoli??
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'ipoteca è di esclusivo vincolo del debitore. Gli altri non possono avere nessun problema per i debiti suoi. E sebbene il pignoramento sia superiore al valore della quota del pignorato, possono pretendere solo la quota spettante al debitore.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    purtroppo secondo me l'ipoteca sta attaccata alla casa: chi compra una casa ipotecata, se questa non viene cancellata dalla parte venditrice prima del rogito, rileva anche l'ipoteca.
    Di solito l'ipoteca è nota perché la dichiara il venditore, oppure perché emerge dalle ricerche che deve fare il notaio, prima di redigere l'atto: quindi chi compra è consapevole della ipoteca e ne tiene debitamente conto nel prezzo di acquisto.
    Ora non ci hai spiegato se il giudice imponendo di pagare ai resistenti 2.000 € a ciascun attore per sciogliere parzialmente la comunione ha tenuto conto di ciò.
    In effetti 9x2.000=18.000 € ; ora io capisco l'incidenza del diritto di abitazione di tua madre che abbassa notevolmente il valore della casa,come ho già avuto modo di scrivere, però 18.000 € per 18/39 (46,15% circa) di casa mi sembrano pochini: vuol dire che la casa è stata valutata 39.000 € al netto del diritto di abitazione del coniuge superstite e, probabilmente, di eventuali gravami.
    In ogni caso non è che a fronte della condanna la parte soccombente si è limitata a pagare la parte vincitrice e basta: con il pagamento c'é stato un trasferimento di proprietà per scioglimento parziale della comunione, e questo andava registrato presso un notaio. Qui, se non era emersa prima doveva emergere l'ipoteca.
    Quindi ritorno dell'idea che i soggetti , a mio avviso, colpevoli di questa svista che penalizza la casa siano il CTU dello scioglimento parziale della comunione, ed il notaio che ha effettuato lo scioglimento parziale della comunione.
    Cerca le carte dello scioglimento della comunione e del nuovo assetto proprietario della casa dopo lo sciogliemnto della comunione.
     
  18. green0boy

    green0boy Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Allora gentili utenti.
    Io ho inteso la cosa in questo modo. La sentenza che dichiara la divisione giudiziale, assegnava l'immobile al coniuge superstite e ai figli di questo in virtù del fatto che detenevano la maggioranza delle quote e disponeva che questi ultimi dovessero liquidare le rispettive quote agli altri figli. Ora io penso che siccome la divisione giudiziale ha natura dichiarativa e retroattiva, è come se il coniuge e i figli siano stati assegnatari dell'immobile fin dall'origine. Ragion per cui l'ente riscossore non poteva porre l'ipoteca su un immobile che ai sensi della sentenza è come se fosse sempre stato di proprietà degli assegnatari e che quindi non riguardava in alcun modo il debitore. O sbaglio??

    Cambia qualcosa se l'iscrizione di ipoteca sia precedente alla sentenza del giudice??
     
  19. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mah dove hai letto una affermazione del genere? Nella visura ipocatastale dove c'é la storia dell'immobile ci deve essere un periodo di tempo in cui la proprietà era frazionata secondo le quote previste dal codice civile. Avevate fatto la successione? le tasse di possesso dell'unità immobiliare dovevano state pagate pro quota da tutti i proprietari. Quindi quello che tu affermi mi pare poco plausibile.
    l'ipoteca è stata messa sulla casa in quanto il soggetto debitore in futuro avrebbe ereditato una porzione, o forse tutto, di immobile. Il creditore non è tenuto a sapere se il debitore aveva 13 fretelli + un genitore ancora vivente.
    Quello che non capisco è il fatto che tu non rispondi compiutamente a certe domande: la Relazione del CTU aveva evidenziato la presenza dell' ipoteca? No perché non era ancora trascritta. No perchè il CTU non ha fatto una visura ipocatastale dell'immobile. Si e l'ha conteggiata nel prezzo dell' immobile.
    Ci vuole tanto?
     
    Ultima modifica: 8 Luglio 2016
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    secondo me è più probabile che il CTU nella sua relazione abbia scritto che la casa, stante la situazione (coniuge superstite con diritto di abitazione difficilmente sloggiabile) era invendibile e siccome c'era un gruppo che voleva sciogliere la comunione ed un altro gruppo che non lo voleva sciogliere, il giudice ha usato una soluzione che ha accontentato tutti e due i gruppi: chi voleva sciogliere ha preso la sua parte e chi voleva stare in comunione è rimasto.
    Come dicono gli albionici di Brexit "to kill two pigeons with one stone" ovvero "prendere due piccioni con una fava"
     
    Ultima modifica: 8 Luglio 2016

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