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  1. papero101

    papero101 Nuovo Iscritto

    Ho firmato proposta di acquisto (accettata) con l'intento di comprare in tempi definiti appartamento. Tale proposta è stata formulata su modulo agenzia e allegato assegno di caparra confirmatoria.
    Quando il mio notaio ha controllato tutta la documentazione si è evidenziato che gravava ipoteca su immobile. Naturalmente di questo nessuno (nè agenzia ne venditore) me ne aveva parlato tant'è vero che sulla proposta controfirmata (anche se mai consegnatami controfirmata) era stato crocettato che immobile era libero da vincoli.
    Sono stato tranquilizzato che il tutto si sarebbe risolto in pochi giorni, e ho portato pazienza, ma a distanza di 2 mesi (sono passati 2 mesi che la data fissata per il rogito è passata...) mi dicono di aspettare ancora qualche giorno. Ora io ho fatto presente verbalmente che l'immobile mi interessa ma non a qualsiasi condizione e ho madato fax all'agenzia in cui chiedo la restituzione dell'assegno al fine di avere le mani libere ed eventualmente rinnovare la proposta quando sarà tolta ipoteca.
    Agenzia tergiversa e fa orecchie da mercante insomma assegno per adesso non lo restituisce.
    Tenendo presente che la proposta mi sembra del tutto decaduta per motivi da me non dipendenti quali sono i miei diritti e i miei doveri ?
    Mi sembra che in tutto questo ho patito anche un danno. L'agenzia avendo un mandato scritto di vendita poteva controllare eventualmente la presenza di ipoteche?
    Grazie
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    e' il venditore che deve garantire che l'immobile sia privo di ipoteche, l'agente dovrebbe controllare ma puo' anche non esserne a conoscenza.
    la proposta che hai compilato prevedeva che ti fosse consegnata la accettazione del venditore in forma scritta???
    Comunque se la casa ha un'ipoteca ed il rogito e' passato gia' da due mesi senza risolvere il problema il tuo venditore e' inadempiente e tu hai diritto se vuoi ritirarti dal contratto al doppio della caparra.
    ciao
     
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  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Da quello che scrive non avendo ottenuto soddisfazione con il "fai da te" credo proprio debba rivolgersi ad un collega avvocato che rediga un opportuna diffida all'agenzia immobiliare e al proprietario dell'immobile a tutela dei suoi interessi.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
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  4. castro

    castro Nuovo Iscritto

    bisogna prima cosa capire se l'ipoteca è a garanzia di un debito già estinto o meno
    Nel primo caso andate dal tuo notaio per la stipula dell'atto e all'atto stesso il venditore da incarico al tuo notaio di cancellare l'ipoteca quindi risulterà libero esplicate le formalità che il tuo notaio stesso e questo può avvenire anche se devi fare un mutuo perchè la tua banca iscriverà ipoteca di secondo grado formale ma di primo sostanziale perchè il debito è estinto e perchè il notaio cancellerà.
    nel secondo caso la procedura sarà la stessa solo che per estinguere il debito si useranno i proventi del rogito , quindi si convocherà il creditore e si provverà al saldo del dovuto a fronte del quale il creditore rilascerà davanti al notaio stesso la cancellazione dell'ipoteca.
    tutto ciò se tu vuoi comprare la casa , se invece non la vuoi più comprare essendo la data di rogito trascorsa e essendoci un'ipoteca ed essendoci scritto sulla proposta libera da ipoteche il venditore è inadempiente ma come ti ho scritto sopra la situazione è risolvibile.
     
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  5. papero101

    papero101 Nuovo Iscritto

    Bene ho capito...mi sembra che oltre la colpa di chi vende ci sia anche un atteggiamento
    negligente da parte dell'agenzia che è stata assai rapida nel farmi firmare una proposta
    non valida (è mai possibile che non controllino cose cosi' macrosopiche e poi pretendano
    il 3% senza un' euro di sconto e quando gli dici che stai subendo un danno rispondono
    solamente che anche loro sono parte danneggiata....) e poi si rendono vacanti quando
    gli chiedi indietro la caparra versata quasi due mesi dopo la data di scadenza della proposta.
    Mah....
     
  6. castro

    castro Nuovo Iscritto

    questo è un altro problema! ma mi sembra strano che un'agenzia non sappia che ci sia un'ipoteca sull'immobile, è una cosa che a parte il chiederlo al venditore con una visura si "scopre" in 20 secondi! e poi una volta "scoperta" non capisco che problema ci possa essere a risolvere la questione!anche perchè la maggior parte delle case sono ipotecate, infatti quasi tutti accendo un mutuo per pagarla e appunto per questo motivo che ci sono le soluzioni
     
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  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    il venditore potrebbe avere già rimborsato per intero il mutuo alla sua banca, la quale quindi potrà prestare immediatamente il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca; oppure il venditore utilizzerà parte del prezzo ricavato dalla vendita per saldare il suo debito verso la banca: in questo caso il notaio organizzerà la stipula dell’atto in modo tale che parte del prezzo venga utilizzata per estinguere subito il debito residuo del venditore, e provvederà contestualmente, o nel più breve tempo possibile, a ricevere l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    in sostanza a mio parere occorre valutare se l'ipoteca è volontaria (iscritta per ottenere un mutuo che ben si puo' estinguere contestualmente alla compravendita, capita spesso ed è situazione normale ) o se l'ipoteca è giudiziale nel qual caso significa che un terzo creditore insoddisfatto ha iscritto tramite un iter giudiziario il gravame de quo la qual cosa è grave perchè indica uno stato di decozione patrimoniale che potrebbe esporre a rischi di revocatoria
     
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  9. papero101

    papero101 Nuovo Iscritto

    A quanto ho capito parlando col mio notaio si tratta di un'ipoteca su più beni per cui
    si deve procedere con perizia da parte di perito in base alla quale la banca
    proporrà le condizioni per restringere ipoteca....la cosa pare essere un pò laboriosa
    visto che a tutt'oggi non si sa quando si risolverà la questione.
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Quindi uno stesso importo che grvava a titolo di ipoteca su più beni immobili del venditore.
    L'importo complessivo a credito della banca è di gran lunga superiore al prezzo pattuito per l'acquisto?
     
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  11. papero101

    papero101 Nuovo Iscritto

    Direi che è superiore visto che restringeranno l'ipoteca e non la estinguono completamente...
    ma su questo punto non so essere più preciso visto che sono problemi di chi vende
    il quale probabilmente vuole mantenere un minimo di riservatezza in proposito.
     
  12. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Sicuramente il notaio ha già fatto le visure e pertanto è a conoscenza del valore iscritto a titolo di ipoteca sull'immobile.
    Comunque, ove fosse superiore la Banca farà in modo di otenere l'intero prezzo pattuito della compravendità, e così darà il consenso alla cancellazione dell'ipoteca.
     
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  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    [
    Se cosi' fosse occorre frazionare l'ipoteca tal ogni unità abbia "la sua parte" ed anche sulla sua unità immobiliare corrisponda la "sua " ipoteca. Una volta identificata l' ipoteca pro-quota potrà chiedere la estinzione oppure accollarsi il debito residuo scalandolo dal corripettivo complessivo
     
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