Jox

Membro Junior
Salve, stiamo vendendo un'appartamento in una bifamiliare in orizzontale.
Inizialmente c'era lo scoperto comune, un paio d'anni fa sono abbiamo fatto dei lavori per divisione dello scoperto, è stato anche fatto il frazionamento catastale e ma manca ancora da dare l'atto notarile per definire le proprietà esclusive.
Abbiamo firmato il preliminare a gennaio 2014 concordando la vendita entro Aprile 2014.
Prepariamo tutti i documenti per fare l'atto dal notaio di divisione dello scoperto con i miei vicini, in modo da vendere la piena propriatà dello scoperto, e salta fuori che i ns. cari vicini hanno fatto un mutuo per comprare il camper e hanno ipotecato casa e di conseguenza il giardino.
Il notaio mi dice che finchè non viene ristretta l'ipoteca solo alla parte di scoperto che resta al ns. vicino, non si può procedere con la divisione e di conseguenza non riesco a vendere e siamo ad Aprile.
La banca del mio vicino è Che Banca....quindi si può parlare solo tramite call center.... e i tempi son lunghi (son già passati 45 gg dalla richiesta di svincolo)
Io ho URGENZA di VENDERE, cosa posso fare??
Invece, sentendo il notaio del ns. acquirente dice che si può fare l'atto di divisione senza problemi e che l'ipoteca segue il "bene principale", lasciando "libero" il ns. scoperto e che l'unica incognita è la banca del ns acquirente che deve dare l'ok....
E' vero? Non è che poi ci siano problemi in futuro?
Grazie per le risposte!
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
L'ipoteca di un immobile non tocca assolutamente le parti comuni, altrimenti staremmo tutti freschi, per qualunque compravendita in condominio o in residenza ci sarebbe il BLOCCO totale delle compravendite visto che ormai tutti acquistano immobili grazie ai mutui. L'ipoteca tocca SOLO l'immobile del richiedente non altro.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se è vero che l'ipoteca interessa l'immobile, è anche vero che i beni comuni non censibili sono definiti. E tali devono restare. Dovendo alterare la loro destinazione, gli aventi diritto devono intervenire. Se questo principio è valido, anche la banca, che allo stato ha diritto di veto sull'immobile principale, secondo me, deve intervenire nel variare il b.c.n.c., che poi andrebbe ad incrementare l'immobile ipotecato con la porzione di cortile.
 

Jox

Membro Junior
Purtroppo l'ipoteca comprende anche tutte quelle parti che servono per accedere alla proprietà (spiegato in parole povere)...
Nel ns caso il giardino in comune dava l'accesso alle abitazioni....
Anch'io pensavo che una cosa in comune non potesse venire ipotecata, almeno non senza l'approvazione di tutti i proprietari... invece il notaio mi dice che non è così...
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Beh come dice Gianco PRIMA dovete fare una divisione con cambio destinazione d'uso del b.c.n.c ed attribuire le parti così frazionate alle singole unità abitative.
A quel punto l'ipoteca toccherà SOLO la parte attribuita all'altro immobile, e non anche alla tua.
 

Jox

Membro Junior
Salve, scusate l'ignoranza... Ma non capisco una cosa:
il frazionamento è stato fatto,ad oggi il giardino catastalmente è già diviso in due unità, ma ovviamente al momento co-intestati a noi e ai vicini. Praticamente il mappale dell'abitazione è stato suddiviso in 6 subalterni: 2 sono i garage, 2 sono gli appartamenti e 2 sono gli scoperti. Però scoperto, non bene comune non censibile.
Ora come posso farlo tramutare in B.COMUNE N.C. quando non sarà più "comune" ma di proprietà esclusiva?
 

arciera

Membro Senior
Proprietario Casa
Daniele, Jox dice che non può dividere una cosa ipotecata. Su questo non mi pronuncio al momento. Io credo che qui ci sia un errore: a parer mio il notaio può procedere alla vendita del bene come già ha detto il notaio dell'acquirente. A proposito ma non devi andare dal notaio dell'acquirente a stipulare il rogito? lui ha detto, come mi sembra normale, che te lo rogita...ci sono notai e notai, molti amano darsi arie...:shock: :^^: :risata:
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Per tramutarlo in BCNC devi fare un altro Docfa e deve essere un'unità immobiliare che appunto deve avere caratteristiche tali da non poter essere differente (ad esempio un portico in comune con più abitazioni, un giardino anche un corridoio o atrio può esserlo). Però una banca non può ipotecare completamente un bene cointestato ; al massimo ipoteca la quota del richiedente del mutuo, non può ipotecare anche le quote delle altre persone. Saluti.
 

Jox

Membro Junior
Agennaio inaspettatamente ho trovato da vendere e ho firmato un priliminare dove ci impegnavamo a fare il rogito di vendita dell'appartamento con il suo scoperto esclusivo (come è nello stato di fatto e catastale) entro Aprile 2014. Prima di fare il rogito di vendita però dovevamo regolarizzare la divisione dello scoperto dal notaio. Quando però a febbario eravamo pronti con i documenti per l'atto di divisione salta fuori l'ipoteca del mio vicino e qui si è bloccato tutto. Il mio notaio ha chiesto l'ok da parte della banca per la divisione visto che l'ipoteca attualemente è anche sulla mia parte del giardino per un 50%. Siamo al 9 Aprile e stiamo ancora attendendo.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Agennaio inaspettatamente ho trovato da vendere e ho firmato un priliminare dove ci impegnavamo a fare il rogito di vendita dell'appartamento con il suo scoperto esclusivo (come è nello stato di fatto e catastale) entro Aprile 2014. Prima di fare il rogito di vendita però dovevamo regolarizzare la divisione dello scoperto dal notaio. Quando però a febbario eravamo pronti con i documenti per l'atto di divisione salta fuori l'ipoteca del mio vicino e qui si è bloccato tutto. Il mio notaio ha chiesto l'ok da parte della banca per la divisione visto che l'ipoteca attualemente è anche sulla mia parte del giardino per un 50%. Siamo al 9 Aprile e stiamo ancora attendendo.
La regolarizzazione delle scoperto (se avete fatto il frazionamento ai tempi ed è andato a buon fine) avviene con il catasto, l'atto notarile è soltanto l'ultimo tassello che verifica SOLO che tutti i requisiti (incluso il catasto) siano corretti, e ne trasferisce la titolarità della proprietà (o usufrutto o nuda proprietà) ad altre persone.
L'atto è si probante per legge (a differenza del catasto) ma è anche vero che nessun notaio ormai si prende la responsabilità di fare un atto con un catasto non corretto. Tu mi stai dando la conferma che molto probabilmente c'è qualcosa anche in quella divisione catastale che non funziona altrimenti non ci sarebbe nessun motivo per bloccare la tua vendita.
 

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