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  1. Jox

    Jox Membro Junior

    Salve, stiamo vendendo un'appartamento in una bifamiliare in orizzontale.
    Inizialmente c'era lo scoperto comune, un paio d'anni fa sono abbiamo fatto dei lavori per divisione dello scoperto, è stato anche fatto il frazionamento catastale e ma manca ancora da dare l'atto notarile per definire le proprietà esclusive.
    Abbiamo firmato il preliminare a gennaio 2014 concordando la vendita entro Aprile 2014.
    Prepariamo tutti i documenti per fare l'atto dal notaio di divisione dello scoperto con i miei vicini, in modo da vendere la piena propriatà dello scoperto, e salta fuori che i ns. cari vicini hanno fatto un mutuo per comprare il camper e hanno ipotecato casa e di conseguenza il giardino.
    Il notaio mi dice che finchè non viene ristretta l'ipoteca solo alla parte di scoperto che resta al ns. vicino, non si può procedere con la divisione e di conseguenza non riesco a vendere e siamo ad Aprile.
    La banca del mio vicino è Che Banca....quindi si può parlare solo tramite call center.... e i tempi son lunghi (son già passati 45 gg dalla richiesta di svincolo)
    Io ho URGENZA di VENDERE, cosa posso fare??
    Invece, sentendo il notaio del ns. acquirente dice che si può fare l'atto di divisione senza problemi e che l'ipoteca segue il "bene principale", lasciando "libero" il ns. scoperto e che l'unica incognita è la banca del ns acquirente che deve dare l'ok....
    E' vero? Non è che poi ci siano problemi in futuro?
    Grazie per le risposte!
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    L'ipoteca di un immobile non tocca assolutamente le parti comuni, altrimenti staremmo tutti freschi, per qualunque compravendita in condominio o in residenza ci sarebbe il BLOCCO totale delle compravendite visto che ormai tutti acquistano immobili grazie ai mutui. L'ipoteca tocca SOLO l'immobile del richiedente non altro.
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se è vero che l'ipoteca interessa l'immobile, è anche vero che i beni comuni non censibili sono definiti. E tali devono restare. Dovendo alterare la loro destinazione, gli aventi diritto devono intervenire. Se questo principio è valido, anche la banca, che allo stato ha diritto di veto sull'immobile principale, secondo me, deve intervenire nel variare il b.c.n.c., che poi andrebbe ad incrementare l'immobile ipotecato con la porzione di cortile.
     
  4. Jox

    Jox Membro Junior

    Purtroppo l'ipoteca comprende anche tutte quelle parti che servono per accedere alla proprietà (spiegato in parole povere)...
    Nel ns caso il giardino in comune dava l'accesso alle abitazioni....
    Anch'io pensavo che una cosa in comune non potesse venire ipotecata, almeno non senza l'approvazione di tutti i proprietari... invece il notaio mi dice che non è così...
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Beh come dice Gianco PRIMA dovete fare una divisione con cambio destinazione d'uso del b.c.n.c ed attribuire le parti così frazionate alle singole unità abitative.
    A quel punto l'ipoteca toccherà SOLO la parte attribuita all'altro immobile, e non anche alla tua.
     
  6. Jox

    Jox Membro Junior

    Salve, scusate l'ignoranza... Ma non capisco una cosa:
    il frazionamento è stato fatto,ad oggi il giardino catastalmente è già diviso in due unità, ma ovviamente al momento co-intestati a noi e ai vicini. Praticamente il mappale dell'abitazione è stato suddiviso in 6 subalterni: 2 sono i garage, 2 sono gli appartamenti e 2 sono gli scoperti. Però scoperto, non bene comune non censibile.
    Ora come posso farlo tramutare in B.COMUNE N.C. quando non sarà più "comune" ma di proprietà esclusiva?
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Daniele, Jox dice che non può dividere una cosa ipotecata. Su questo non mi pronuncio al momento. Io credo che qui ci sia un errore: a parer mio il notaio può procedere alla vendita del bene come già ha detto il notaio dell'acquirente. A proposito ma non devi andare dal notaio dell'acquirente a stipulare il rogito? lui ha detto, come mi sembra normale, che te lo rogita...ci sono notai e notai, molti amano darsi arie...:shock: :^^: :risata:
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per tramutarlo in BCNC devi fare un altro Docfa e deve essere un'unità immobiliare che appunto deve avere caratteristiche tali da non poter essere differente (ad esempio un portico in comune con più abitazioni, un giardino anche un corridoio o atrio può esserlo). Però una banca non può ipotecare completamente un bene cointestato ; al massimo ipoteca la quota del richiedente del mutuo, non può ipotecare anche le quote delle altre persone. Saluti.
     
  9. Jox

    Jox Membro Junior

    Agennaio inaspettatamente ho trovato da vendere e ho firmato un priliminare dove ci impegnavamo a fare il rogito di vendita dell'appartamento con il suo scoperto esclusivo (come è nello stato di fatto e catastale) entro Aprile 2014. Prima di fare il rogito di vendita però dovevamo regolarizzare la divisione dello scoperto dal notaio. Quando però a febbario eravamo pronti con i documenti per l'atto di divisione salta fuori l'ipoteca del mio vicino e qui si è bloccato tutto. Il mio notaio ha chiesto l'ok da parte della banca per la divisione visto che l'ipoteca attualemente è anche sulla mia parte del giardino per un 50%. Siamo al 9 Aprile e stiamo ancora attendendo.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La regolarizzazione delle scoperto (se avete fatto il frazionamento ai tempi ed è andato a buon fine) avviene con il catasto, l'atto notarile è soltanto l'ultimo tassello che verifica SOLO che tutti i requisiti (incluso il catasto) siano corretti, e ne trasferisce la titolarità della proprietà (o usufrutto o nuda proprietà) ad altre persone.
    L'atto è si probante per legge (a differenza del catasto) ma è anche vero che nessun notaio ormai si prende la responsabilità di fare un atto con un catasto non corretto. Tu mi stai dando la conferma che molto probabilmente c'è qualcosa anche in quella divisione catastale che non funziona altrimenti non ci sarebbe nessun motivo per bloccare la tua vendita.
     
  11. Jox

    Jox Membro Junior

    Io non sono un'esperta in materia ovviamente. La divisione come ho scritto prima è stata fatta così: mapp. 648: sub 1, appartamento proprietari i sigg.ri sotto di noi - sub.2 appartamento proprietari NOI - sub. 3 garage - proprietari i sigg.ri sotto di noi - sub. 4 garage proprietari NOI - sub 5 scoperto (di fatto dei sig.ri sotto di noi) proprietari noi 50 % i sig.ri sotto e al 50% - sub. 6 scoperto (di fatto nostro) proprietari noi al 50% e i sig.ri sotto al 50%. Da ignorante ho pensato che toccava al notaio con l'atto di divisione poi dare la piena proprietà a noi del sub 6 e ai signori sotto del sub 5.... no? In cosa può essere sbagliato il frazionamento? Il notaio mi crea problemi perchè attualmente i sig.ri sotto hanno un ipoteca con la banca al 50% sul mio sub 6....[DOUBLEPOST=1397048775,1397048567][/DOUBLEPOST]Forse non ho specificato che i miei vicini hanno contratto il mutuo ipotecario prima della divisione dello scoperto... E noi non ne sapevamo nulla....fino a quando non ce l'ha detto il notaio a Febbraio.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Con questa divisione la Banca dell'altro proprietario al massimo può ipotecare il 50% del sub.5 e il 50% del sub.6 oltre alla loro proprietà esclusiva (i sub. 1 e 3). Non può toccare l'altro 50% ne del sub.5 ne del sub.6 intestata a te.
     
  13. Jox

    Jox Membro Junior

    Si, ma il problema è proprio questo! Io devo vendere il sub 6 come mia piena proprietà, per niente facciamo l'atto di divisione. Al mio acquirente e alla banca del mio acquirente non gli va che il giardino sia ipotecato al 50% da un'altra banca.... giustamente! Io la devo vendere come giardino ESCLUSIVO.
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ok va bene, ma prima di fare la divisione (quindi un BCNC) la Banca comunque non poteva ipotecare un BENE COMUNE. Al massimo doveva chiederne il frazionamento dello stesso PRIMA, e dopo fare l'ipoteca sulle quote interessate. Li ha sbagliato SOLO la Banca, che dovrebbe sempre appoggiarsi a periti e a Geometri o Architetti competenti, (ed effetivamente fanno così) per fare una perizia per l'IPOTECA, utilizzata per ottenere il mutuo. Sta a loro porre rimedio.[DOUBLEPOST=1397049345,1397049213][/DOUBLEPOST]
    Tu in questo caso vendi SOLO la tua quota, o in alternativa compri anche l'altro 50% e poi vendi tutto al nuovo. Non puoi vendere un qualcosa non tuo.
     
  15. Jox

    Jox Membro Junior

    SI, peccato che è una banca on-line, che i miei vicini non riescono a parlarci assieme e quando lo fanno non riescono a capirsi (evidentemente) e a fine mese mi scadono i termini per la vendita... Per quanto riguarda l'ipoteca del giardino però, visto che all'epoca che han fatto il mutuo il giardino era l'unico accesso per entrare in casa, mi dicono che la banca doveva ipotecare anche lo scoperto comune, non poteva ipotecare una casa senza il suo accesso.
    Maledetta quella volta che ho comprato quella casa, con quei vicini....[DOUBLEPOST=1397050070,1397049914][/DOUBLEPOST]nell'atto di divione dovevano venderci a vicenda le rispettive quote in modo che loro avessero il 100% della proprietà del loro giardino e io il 100% del mio. Peccato che essendo ipotecato non si possa fare. Devo avere l'ok da parte della banca dei miei vicini.
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Io detesto parlare con un interlocutore di Banca (distante magari 100 e più Km) che non conosce la realtà del posto però, veramente non esiste da nessuna parte che (con mano militare) vengano ad ipotecare un Bene Comune non Censibile. Dovevano chiedere prima di regolarizzare la posizione catastale prima di fare questo casino.

    Immaginati se quel bene era in comune non a due ma a 20 o più unita immobiliari (vedi un normalissimo condominio neanche tanto grande), il casino che succedeva.
    Ti pare possibile che in un condominio una banca possa (per via di un singolo mutuo di un condomino) ipotecare il cortile o il vano scale con gli ascensori??? A me pare Super-assurdo.
    Il vostro caso è esattamente lo stesso; è solo molto più piccolo.
     
    Ultima modifica: 9 Aprile 2014
  17. Jox

    Jox Membro Junior

    Però non è un bene comune non censibile. almeno non era identificato così catastalmente. Catastalmente era lo scoperto del fabbricato. non era un subalterno a se, ma era collegato al subalterno dei due appartamenti.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Lo scoperto in catasto non esiste, una volta si usava definire la parte esterna "giardino o corte" e poteva essere dotato di subalterno a parte. Fortunatamente da un pò d'anni a questa parte non è più possibile farlo, ma abbiamo 2 casi:
    1. Se il giardino è privato si disegna sulla stessa planimetria dell'abitazione e ne vengono calcolati i metri quadri catastali (con i poligoni del Docfa come il resto della planimetria) ovviamente il tutto ricade nello stesso subalterno.
    2. Se il giardino è in comune viene considerato B.C.N.C e non viene segnato sulla planimetria di nessuna delle abitazioni e la rendita catastale è pari a 0€.
    Nel vostro caso molto probabilmente ha si una rendita (anche se non sarebbe corretto) ma è in comproprietà a 2 persone, per cui di fatto rientri nel ragionamento che ho fatto sopra.

    I B.C.N.C nei vecchi condomini non li trovi mai bene indicati (cortili, e vani scala) anche se di fatto andrebbero completamente considerati in maniera differente (catastalmente parlando) ma nonostante ciò non ho mai sentito nessuna Banca fare quello che hanno fatto a voi. Ed effettivamente è abbastanza assurdo; però come ti esponevo sopra (trattando molto con l'immobiliare ed appoggiandosi a tecnici del settore per le perizie) queste cose dovrebbero saperle e comunque con un catasto in mano e con delle visure che parlano di comproprietà pensarci 2 volte prima di fare c*z*te.
     
  19. Jox

    Jox Membro Junior

    Noi abbiamo firmato il preliminare di vendita pensando tranquilli, perchè eravamo d'accordo con i ns. vicini (abbiamo tanto di scrittura privata dove ci impegnavamo a vicenda in caso di vendita di finire la divisione dello scoperto dal notaio) di fare l'atto di divisione entro gennaio 2014.
    Vado a pensare che mi hanno ipotecato il girdino?? (A parte che neanche loro lo sapevano....chissà dov'erano con la testa quando han firmato le carte del mutuo)... Fatto sta che ora sto cercando una soluzione per poter vendere ugualmente, cercando di non fare c*z*te... Abbiamo cercato di fare sempre tutto in regola, DIA, Accatastamento, notaio, e la prensiamo sempre in quel posto!
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Comunque c'è una soluzione possibile: fare un atto di permuta con il vicino(attuale intestatario) dove voi acquistate gratuitamente il 50% del sub.6 e date in cambio il vostro 50% del sub.5. In questo modo avete la piena titolarità dell'immobile e potete fare la compravendita successiva. Altre soluzioni fattibili non ne vedo.
     

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