Ipoteca su di 1/13 su bene indiviso - richiesta di aiuto

[Gianfry]

Scusate se profitto di questo forum. A me pare che sia frequentato da esperti competenti e esaustivi nelle risposte.
Dopo il preliminare di vendita, sono venuto a conoscenza che sul bene esiste una ipoteca di SE.RI.T. Sicilia per circa € 45.000,00.
Il bene in questione (piccolissimo bivani in pessime condizioni) vale € 13.000,00 e, chiaramente, 1/13 vale circa € 1.000,00.
Io, nonostante l'ipoteca, sarei intenzionato a fare il rogito (in reatà ho già versato, a titolo di caparra, il 50% del prezzo di acquisto. Gli eredi non sono nelle condizioni di restituirmi le somme pagate e tanto meno il doppio della caparra). Sono, quindi, a chiedervi dei consigli su cosa fare per sbagliare meno.
A lume di naso, vorrei acquistare solo i 12/13 liberi e poi aspettare gli sviluppi.
Ho letto sul forum, comunque, che qualcuno ha acquistato l'intero nonostante l'ipoteca. Ma chiedo: se acquistassi l'intero l'ipoteca resterebbe soltanto sul 1/13 del bene oppure si estenderebbe sull'intero bene?
Nell'ipotesi di acquisto dell'intero bene sarei, comunque, terzo acquirente?
Potreste spiegarmi meglio cosa significa "terzo acquirente e procedimento di purgazione dell'ipoteca?" (l'ho letto su questo forum).
Grato per la pazienza che avrete nel leggermi e per la collaborazione che vorrete accordarmi, resto in attesa delle vostre risposte e vi saluto cordialmente

 

[AlbertoF]

Caro amico
E' un bel problema da disbrigare.
io non sono un legale spetterà a qualche esperto del forum dare più precise indicazioni ma vista la superficialità con la quale ti sei mosso nella trattativa vorrei entrare nell'argomento anche se non è la mia materia.
Innanzitutto avrei fatto una visura catastale per vedere la vera consistenza dei beni e più importante una visura ipotecaria per vedere la natura della ipoteca iscritta (penso legale) e se esistesse anche un eventuale pignoramento,il quale renderebbe il bene non commerciabile.
Per prima cosa io al momento starei fermo,. Infatti acquistare i 12/13 solamente non ha senso rima perchè acquisti una comproprietà secondo perchè rischi il tutto nel caso che la Serit ottenesse dal giudice l'autorizzazione a vendere forzatamente l'intero bene,il quale se fosse poi anche oggetto di migliorie sarebbe ancora più appetibile perchè aumenterebbe di valore.Infatti il creditore non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata anche nei confronti del terzo acquirente
Un tentativo da fare,meglio se assistito da un legale, potrebbe essere quello di contattare la Serit e far loro presente,con tanto di compromesso in mano, che la loro quota di 1/13 vale € 1.000,00 e se fossero disposti a chiudere il tutto con il versamento di questa somma.In sostanza ricorrendo "alla purgazione"
In caso di diniego la regola sarebbe quella di affidarsi ad un legale,ma visto il modesto valore del bene ,le spese che dovresti affrontare e lo scarso valore della controparte non so se ne vale la pena.
Comunque la tua posizione come terzo acquirente sarebbe questa:
-o pagare i creditori ipotecari liberando il bene dall'ipoteca;
-o rilasciare ai creditori il bene ipotecato rinunciando alla proprietà con apposita dichiarazione da rilasciare in cancelleria in caso di esecuzione forzata
-o liberare il bene dalla ipoteca (purgazione) offrendo ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene
Per i quesiti posti :
- se acquisti l'intero l'ipoteca continua a restare sulla quota di 1/3;(in sostanza l'ipoteca segue il bene) ;
-in merito al secondo la legge recita che il terzo acquirente del bene ipotecato può evitare l'espropriazione senza dover pagare per intero i creditori rilasciando il bene stesso ai creditori o liberandolo dalle ipoteche ricorrendo alla "purgazione". Essa consiste nell'offerta di pagamento di una somma pari al prezzo stipulato per l'acquisto. Al terzo che ha pagato i creditori o ai quali ha rilasciato il bene spetta l'azione di regresso nei confronti del debitore
Ciao

 

[Gianfry]

Non certo per giustificarmi in quanto ho torto, mi sento di dover precisare che nel compromesso c'è scritto che l'immobile viene venduto libero e franco da ipoteche.
Per favore, puoi chiarirmi il rilascio del bene stesso. Il bene in questione è un 1/13 oppure tutto 13/13?
L'azione di regresso nei confronti del debitore è, purtroppo, non praticabile in quanto non ha nulla.
grazie ancora

 

[teofilatto]

allora, se hai comprato tramite agenzia sappi che lo ro possono essere condannati per quanto hanno fatto (sentenza della Cassazione, ancora di pochi giorni fa).Comunque ora vai da un professionista serio e fatti fare una bella visura ipotecaria sul bene!
Se fossi in te io andrei direttamente dall'agenzia di riscossioni e offrirei loro la somma in questione: spesso è la soluzione più conveniente per tutti, per loro sopratutto perchè prendono i soldi subito senza aspettare l'asta (e ti puoi immaginare che ressa ci sarebbe per comprare un tredicesimo di un appartamentino!).

 

[AlbertoF]

Per Gianfry,
Dovrebbe essere la quota parte di 1/13
Ciao

 

[Kio]

Devi andare al catasto è fare una visura IPOCATASTALE sul bene...devi avere il n° di foglio la particelle,l'ubicazione ecc.Acquistare solo parte del bene è una scemenza in quanto equitalia all'atto di pignoramento venderebbe l'intero immobile all'asta se è indivisibile e poi le quote non pignorate otterrano dei soldi in base al valore della quota.Anche perchè se acquisti un bene con ipoteca l'ipoteca rimane....penso che all'atto del rogito il notaio fa presente questa cosa...il bene rimane con l'ipoteca sino ad estinzione del debito...e se tu acquisti un bene con ipoteca potresti perderlo al'asta...in quanto equitalia con pignoramento manderebbe il bene all'asta cosi 1/13 andrebbe ad equitalia e 12/13 andrebbero a te.Stai attento...mai comprare qualcosa con ipoteca prima bisogna estinguere tutto altrimenti sono bippppppp

 

[Kio]

L'ipoteca rimane sempre su un 1/13 non è possibile ipotecare quote di altre persone che non hanno debiti...però nella vendita all'asta viene venduto l'intero bene....è una brutta cosa ma è cosi fidati è come dico io...stai attento.