Ipoteche sull' immobile e compravendita

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Buongiorno

alcuni mesi fa ho acquistato immobile. ho fatto una cessioone di preliminare in quanto lo stesso era stato acquistato da uno speculatore che me lo ha rivenduto a 10.000 euro in più.

il problema è questo. dobbiamo rogitare entro il 30 dicembre. l'immobile ha tre ipoteche per un totale di 200.000 euro. se il venditore non riesce a pagare le ipoteche come posso io tutelarmi e recuperarare la caparra versata di 30.000 euro.
Il preliminare porevede la clausola che l'immobile viene venduto libero da ipoiteche.

grazie

 

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ipoteca di immobile

in settembre ho acquistato immobile attraverso cessione di preliminare.
la cessione del preliminare evidenzia la vendita dell'immobile a 180.000 euro, l'impegno de cedente(colui che ha sottoscritto il preliminare con il venditore) di dare l'immobile libero da ipoteche.
all'atto del preliminare le ipoteche erano 3 per totali 140.000 euro, a fine novembre spunta la 4 ipoteca e ora il totale debiti residui per estinzione di tutte le ipoteche è di 200.000 euro.

io ho versato 30.000 euro di caparra e il saldo di 150.000 lo darò al rogito entro 30.12.2011.

cosa accade se malauguratamente il venditore non riesce a pagare tutto il debito di 200.000 e non riesce a estinguere così le ipoteche.

come posso io tutelarmi? posso recedere dal contartto e recupoerare la caparra??

Avete suggerimenti per non correre casini vistop che il rogito vorrei farlo solo se immobile libero da ipteche ma è anche vero che ho già dato 30.000 euro di caparra???

Grazie

 

[ccc1956]

La presenza di ipoteche a garanzia di mutui o finanziamenti non sono infatti un problema di per se, molto spesso infatti nelle compravendite immobiliari il bene è gravato da un'ipoteca; l'importante è saperlo al fine di poter attivare tutte le opere necessarie al fine di ottenere entro la data fissata per il rogito notarile l'assenso alla cancellazione del creditore, solitamente una banca, che permetterà al Notaio di effettuare la cancellazione dell'ipoteca in oggetto.
sarebbe sufficiente leggere l'incarico di mediazione sottoscritto dal proprietario che oltre a contenere gli elementi identificativi dell'immobile e le condizioni di vendita dell'appartamento dovrebbe evidenziare le eventuali iscrizioni ipotecarie e/ le trascrizioni pregiudizievoli.
sarebbe stato sufficiente pretendere l'inserimento nel Contratto Preliminare dell'obbligo da parte del venditore di fornire, entro la data fissata per l'atto notarile, l'assenso alla cancellazione delle ipoteche.
se gli accordi contrattuali fossero esattamente cosi', sarebbe tuo diritto pretendere almeno la restituzione della caparra, (il doppio della caparra) fatto salvo una eventuale richiesta di risarcimento danni

 

[raflomb]

Lei omette di dire il quantum stabilito per l'acquisto, che devo presumere superiore a € 200.000,00, ovvero al valore delle ipoteche. Inoltre Lei omette di dire se trattasi di ipoteche volontarie o giudiziali, ed inoltre ancora il valore trascritto delle ipoteche non corrisponde mai all'esatto ammontare dei debiti garantiti. Pertanto ove intenda volere un consiglio idone al suo caso, dovrà prima rispondere ad i quesiti posti.
Comunque se il prezzo che dovrà pagare è sufficiente a coprire i debiti garantiti, quei soldi, in sede di rogito, invece di darli al venditore gli conferisce ai creditori e così ne ottiene la cancellazione.