Iter vendita casa

[sjg]

Un appartamento di ns proprietà attualmente in affitto a cedolare secca verrà venduto senza l'agente immobiliare. Ammesso che sono ignorante nella materia, vorrei sapere l'iter da seguire vis à vis l'agenzia delle entrate, il comune ecc. Grazie per l'aiuto.

 

[vittorievic]

prima di tutto se non vendi all'inquilino devi essere certo che questo a fine contratto lascerà libero l'appartamento.
Se non l'hai già fatto per l'affitto, devi farti fare da un professionista abilitato dalla tua Regione l'Attestato delle Prestazioni Energetiche dell'appartamento (APE).
Poi ti serve una Planimetria Catastale che sia uguale allo stato di fatto attuale dell'appartamento; la dichiarazione dell'amministratore che non hai debiti verso il condominio; il certificato di abitabilità oppure la conformità urbanistica dell'appartamento.
Prima di andare dal notaio devi procurati anche l'atto di provenienza della proprietà (Successione con accettazione della eredità).

 

[Nemesis]

se non vendi all'inquilino devi essere certo che questo a fine contratto lascerà libero l'appartamento

È un eventuale problema dell'acquirente.

devi procurati anche l'atto di provenienza della proprietà (Successione con accettazione della eredità)

Se proviene da successione, non è necessario aver prima accettato espressamente. Sarà trascritta l'accettazione tacita a seguito della vendita.

 

[basty]

Prima di andare dal notaio devi procurati anche l'atto di provenienza della proprietà

E non esiste solo la acquisizione per successione: si comprano ancora gli immobili

 

[uva]

l'iter da seguire vis à vis l'agenzia delle entrate, il comune

Aggiungo le seguenti considerazioni.

Se il potenziale acquirente necessita di mutuo stipulate un contratto preliminare redatto dal notaio, che dovrà presentare alla sua banca.
Accordatevi ovviamente sul prezzo, sulle tempistiche del pagamento (eventuali versamenti di acconti prezzo) e del rogito; pagamento della caparra, eventuale condizione sospensiva che lo tuteli in caso non ottenga il mutuo.

Per quanto riguarda l'Agenzia delle Entrate, occorre comunicare il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione. Subentra come locatore in quanto il contratto è in essere.
L'imposta di registro non è dovuta perché si tratta di subentro ex lege.
Se invece l'acquirente è l'attuale inquilino e il contratto di locazione non è giunto alla sua scadenza naturale, comunicate la risoluzione anticipata. Essendo in cedolare secca non è dovuta l'imposta di 67 euro.

Le comunicazioni all'Agenzia delle Entrate devono essere fatte col mod. RLI (cartaceo presentato allo sportello oppure telematicamente logandosi a Fisconline con lo Spid) entro 30 giorni dall'evento.

Non occorre presentare la dichiarazione IMU al Comune, perché i dati relativi alla compravendita vengono acquisiti automaticamente.

 

[basty]

L'imposta di registro di 67 euro relativa alla cessione è dovuta anche se il contratto è in cedolare secca.

Sicura? Non è equiparata ad una cessione ex legge al pari di una successione?

 

[uva]

è equiparata ad una cessione ex legge

Sì, hai ragione.
Mi sono sbagliata e correggo il post: non si tratta di cessione ma di subentro ex lege.

 

[Franci63]

Un appartamento di ns proprietà attualmente in affitto a cedolare secca verrà venduto senza l'agente immobiliare.

Non si è capito se lo venderai con contratto di locazione in corso, o lo venderai libero da persone e cose.
In ogni caso, se sei ignorante in materia, mi pare poco saggio voler fare da soli, e mi sembra che faresti meglio a farti assistere da un professionista, per predisporre un buon contratto preliminare.
Inoltre prima, se non ne sei già certo, devi far verificare la conformità urbanistica e catastale dell'immobile da un tecnico di tua fiducia, in modo da non avere problemi a contratto già firmato.

 

[uva]

@sjg non ha precisato se si tratta di un appartamento di recente costruzione, o ristrutturato recentemente.

Potrebbe esserci il problema degli impianti un po' vetusti.

In mancanza delle Dichiarazioni di Conformità o di Rispondenza, io come venditore faccio scrivere dal notaio una clausola per la quale le parti dichiarano concordemente di escludere la garanzia di conformità degli impianti posti a servizio dell'immobile promesso in vendita; facendosi carico Parte Acquirente delle eventuali spese ed oneri per l'eventuale adeguamento dei predetti impianti alle normative attualmente vigenti.

Se il venditore usufruisce di detrazioni per bonus fiscali inerenti a lavori di manutenzione, ristrutturazione, ecc e vuole che le rate residue rimangano a suo favore, deve indicarlo nel rogito.

 

[sjg]

Grazie a tutti per i preziosi consigli. Mi saranno sicuramente utili.