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  1. Pagolino

    Pagolino Membro Ordinario

    Professionista
    Salve a tutti,

    Quesito:
    Una sentenza della cassazione come quella sotto illustrata ha valore vincolante in tutta Italia???

    _____________________________________________________________________________________
    L'Affitto non si incassa? È reddito lo stesso
    L'AFFITTO NON SI INCASSA?
    È REDDITO LO STESSO
    CASSAZIONE: Sentenza n. 19217 del 6 settembre 2006. Va imputato pro quota a tutti i
    comproprietari di un immobile anche se di fatto il canone di locazione è intascato da uno solo
    di essi
    a. Il reddito di immobili è imputabile pro quota ai singoli comproprietari, ancorché di esso
    si sia appropriato uno solo di essi; ciò in quanto gli altri acquisiscono un diritto di
    credito nei confronti del gestore infedele.
    Questa la pronuncia - n. 19217 del 6 settembre 2006 - con cui la Corte di Cassazione torna ad
    occuparsi dell'imponibilità del reddito fondiario (che si distingue - ex articolo 25 nuovo Tuir - in reddito
    dominicale dei terreni, reddito agrario e reddito di fabbricato), disciplinato dall'articolo 26 del nuovo
    Tuir (articolo 23 del vecchio Tuir).
    Nel caso di specie l'Amministrazione finanziaria aveva proposto ricorso per Cassazione avverso la
    sentenza del giudice d'appello che, in riforma della sentenza di prime cure, aveva accolto le doglianze
    degli appellanti annullando gli avvisi di accertamento IRPEF, ritenendo provata la mancata percezione
    pro quota dei redditi fondiari accertati e relativi ad un immobile posseduto in comproprietà con altro
    soggetto.
    Con l'unico motivo di ricorso, l'ufficio finanziario lamentava la violazione e la falsa applicazione - da
    parte del giudice del gravame - dell'articolo 23, Dpr n. 917 del 1986 (ora articolo 26), nella parte in cui
    non riconosceva, in capo ai contribuenti, il reddito da locazione accertato dall'ufficio, ma “di fatto” dagli
    stessi non percepito, in quanto trattenuto per intero da altro comproprietario, titolare della quota di
    maggioranza.
    In tal modo - proseguiva l'Amministrazione ricorrente - la Commissione Tributaria Regionale avrebbe
    violato il citato articolo 23, secondo cui i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla loro
    percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di
    proprietà o altro diritto reale (tanto è vero che il reddito dominicale del terreno viene tassato anche se
    tale terreno non è coltivato).
    I giudici hanno accolto le doglianze dell'ufficio finanziario.
    Per la Cassazione, infatti, il principio enunciato dal più volte citato attuale articolo 26 del Tuir -
    rubricato “Imputazione dei redditi fondiari”, che al comma 1 dispone che “I redditi fondiari concorrono,
    indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli
    immobili a titolo di proprietà” –
    b. comporta che il reddito fondiario derivante da un immobile in comproprietà sia
    imputato pro quota ai diversi comproprietari, indipendentemente dal fatto che
    ciascuno di essi abbia effettivamente percepito la quota di propria spettanza.
    Tale interpretazione, concludono i giudici di legittimità, non determina una violazione dell'articolo 53
    della Costituzione - come il giudice di merito sembrava ritenere - in quanto “
    c. ciascuno dei comproprietari, nel caso di mancata percezione, diviene evidentemente
    titolare di un diritto di credito, corrispondente all'ammontare della propria quota, nei
    confronti del comproprietario che abbia in ipotesi trattenuto l'intero importo della
    locazione”.
    La sentenza appena commentata appare, in verità, in contrasto con un'altra pronuncia, la n. 6911,
    resa dalla Cassazione in data 7 maggio 2003, con la quale, in buona sostanza, era stato riconosciuto
    ai locatori - che non percepivano l'affitto dai conduttori morosi o in ritardo coi pagamenti - di dichiarare,
    come reddito di fabbricato, soltanto la rendita catastale.
    In quella circostanza, la Corte aveva precisato come non fosse applicabile l'articolo 35 del vecchio
    Tuir (ora articolo 38) - secondo cui il reddito di fabbricati è costituito dai canoni di locazione risultanti
    dai relativi contratti - quando, secondo i criteri di capacità contributiva (ex articolo 53 della
    Costituzione) e buona fede (ex articolo 10 dello Statuto dei diritti del contribuente), sussiste la prova,
    anche desunta da elementi indiziari ritenuti congrui dal giudice di merito con insindacabile e non
    contestato giudizio (nel caso di specie procedura di sfratto per morosità), che gli stessi canoni non
    sono stati concretamente percepiti dai proprietari.
    Così argomentando, la Cassazione - non accogliendo le difensive del Fisco, secondo cui il reddito
    imponibile degli immobili locati è quello risultante dal contratto di locazione, senza che a nulla rilevi la
    concreta percezione dei canoni - aveva ritenuto di allinearsi al filone giurisprudenziale divenuto
    prevalente (cfr Cassazione - sezioni unite - sentenze n. 17394 del 6 dicembre 2002 e n. 15063 del 25
    ottobre 2002), che assume a valido fondamento l'articolo 53 della Costituzione, in virtù del quale il
    carico fiscale deve essere ragguagliato alla “capacità contributiva”, intesa come effettiva ricchezza a
    disposizione del contribuente.
    Con la sentenza del 2003, la Corte non ammetteva la tassazione di quelle ricchezze indicate (magari
    per errore) in dichiarazione, ma non realmente possedute dal contribuente, puntualizzando come il
    disposto dell'articolo 53 della Costituzione avesse trovato ulteriore conferma nella legge 27 luglio
    2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente), sancente il principio di buona fede che impone
    all'Amministrazione di far riferimento a dati di ricchezza reali.
    Per completezza di trattazione, si ricorda che l'articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ha
    aggiunto all'articolo 26, comma 1, del nuovo Tuir, la seguente disposizione: “I redditi derivanti da
    contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito
    dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità
    del conduttore”. Alla luce di tale modifica normativa, la sentenza del 2003 assume una particolare
    rilevanza perchè fissa un principio di carattere generale di più ampia portata, tale da estendere gli
    effetti dell'articolo 26 del Tuir anche ai proprietari di locali concessi in locazione a uso diverso da
    quello abitativo, altrimenti esclusi, come detto, dalla disciplina dell'articolo in commento.
    In conclusione, dall'analisi delle citate sentenze della Cassazione - la n. 19217 del 6 settembre 2006 e
    la n. 6911 del 7 maggio 2003 - appare evidente un contrasto giurisprudenziale in materia.
    Nel primo caso, infatti, è tassabile il reddito di fabbricato ancorché non percepito direttamente dal
    comproprietario, a nulla rilevando la circostanza che lo stesso è stato percepito esclusivamente da un
    altro contitolare del diritto; nella seconda fattispecie, invece, la mancata percezione del canone di
    locazione esonera il proprietario dalla dichiarazione del relativo reddito.
    Rag. C.C.
    Responsabile Area Fiscale e Finanza XXXX

    _____________________________________________________________________________________

    Grazie per la gentilissima partecipazione:amore:

    pagolino
     
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    LA SENTENZA è UNA NORMALE SENTENZA che non avrebbe dovuto andare in cassazione per logica, i canoni non incassati o incassati da qualcuno sono soggetti a tassazione indipendente da che li a ricevuti , ma dai contitolari dei redditi, pertanto non bisogna attendere altra sentenza con la invalidi
    P.S.
    Per l'amministratore del forum se ogni volta che devo intervenire non posso farlo direttamente e sono obbligato a fare il login mi cancello del forum, oppure mi fate entrare direttamente ed automaticamente ciao
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'interpretazione mi sembra corretta. La Cassazione, a mio parere, evidenzia il sorgere di un credito nei confronti del solo percipiente dei canoni di locazione, in proporzione alla quota di possesso dell'immobile locato.
    In questi casi o ci si accorda, per iscritto (verba volant...), in modo che chi diviene unico percettore dei canoni si faccia poi anche carico di tutti i corrispondenti oneri (tasse, manutenzioni, ecc.) oppure tutto (oneri e ricavi) va diviso secondo le poprie quote di possesso.
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    adimecasa, è sufficiente non cliccare su «esci», ma chiudere direttamente il browser. Questa è l'impostazione di default quando fai il login, quindi attento a non deselezionare la relativa impostazione quando accedi. Inoltre non ti devi collegare con il browser in modalità anonima.

    Se rispetti questi piccoli accorgimenti, avrai risolto il tuo problema. Ciao.
     
  5. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    mah...se ho ben capito la sentenza non desume l'asserto di "affitto NON incassato" ma piu' propriamente ad "affitto INCASSATO " da UN solo soggetto : o sbaglio ?
    Avrei una domanda : le somme percepite per "danni" sono considerate entrate da assoggettare ad IRPEF o no ?
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Le somme per danni non sono canoni, ma rimborsi di spese sostenute e come tali non soggette a tassazione.
     
  7. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    mapeit : grazie:daccordo:
     
  8. Pagolino

    Pagolino Membro Ordinario

    Professionista
    Grazie a tutti per l'inpegno,
    Ho trovato in Internet una risposta soddisfacente al quesito che riporto quasi per intero.

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Funzioni [modifica]
    La Corte di Cassazione è il vertice della giurisdizione ordinaria, essendo il tribunale di ultima istanza nel sistema giurisdizionale ordinario (penale e civile) italiano. Assicura l'uniforme applicazione ed interpretazione delle norme giuridiche (c.d funzione nomofilattica) e coordina i rapporti tra le varie giurisdizioni. Attualmente ne è Primo Presidente Ernesto Lupo dal luglio 2010, che succede a Vincenzo Carbone, nominato il 24 luglio 2007. La Corte si articola in cinque sezioni civili, tra cui quelle del lavoro e tributaria, e in sette sezioni penali. Ogni Collegio giudicante è composto di cinque membri, compreso il suo Presidente. Nei casi più importanti o in quelli per i quali vi siano orientamenti contrastanti delle diverse sezioni. Le decisioni assunte dalla Corte di Cassazione in tale composizione sono di un'autorevolezza tale da somigliare a dei "precedenti vincolanti", concetto altrimenti estraneo all'ordinamento italiano. Per regolamento della Suprema Corte, un giudice non può emettere una sentenza di avviso diverso da una precedente delle Sezioni Unite, senza la preventiva autorizzazione di queste.
    Di regola, giudica in seguito ad un gravame successivo ad una pronuncia di una Corte d'appello, fintantoché il gravame sia possibile, e cioè finché la questione non sia coperta da giudicato. Ai sensi dell'art 111, 7º comma della Costituzione è sempre ammesso il ricorso in Cassazione per violazione di legge contro le sentenze dei giudici ordinari e speciali, nonché contro i provvedimenti (per esempio: sentenze penali comminanti pena detentiva, ordinanze in materia di misure cautelari personali, decreto di trattenimento emesso ex art. 12 § V BIS D.L.vo 286/1998) che incidano sulla libertà personale. Tuttavia, per espressa disposizione costituzionale (art 111, 8º comma), contro le decisioni del Consiglio di Stato e della Corte dei conti il ricorso è ammesso per soli motivi inerenti alla giurisdizione.
    Non giudica sul fatto ma sul diritto: è giudice di legittimità. Ciò significa che non può occuparsi di riesaminare le prove, bensì può solo verificare che sia stata applicata correttamente la legge e che il processo nei gradi precedenti si sia svolto secondo le regole (vale a dire che sia stata correttamente applicata la legge processuale, anche in relazione alla formazione e valutazione della prova, oltre che quella del merito della causa).

    Eingefügt aus <http://it.wikipedia.org/wiki/Corte_Suprema_di_Cassazione>
    -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Ritornando all'argomento (l'affitto non si incassa è reddito lo stesso), ho un problemino che espongo in sintesi.

    Siamo 2 figli comproprietari dell'appartamento lasciato da nostra madre (dec.a marzo 2009), in attesa di divisioni.
    A novembre 2010 mio fratello affitta l'appartamento in conproprietà ad un suo già inquilino (da 10 anni) che abitava nel piano sottostante di sua esclusiva proprietà senza darmene notizia.
    Solo ad agosto 2011 scendendo per ferie in paese trovo l'appartamento di mia madre occupato dall'inquilino messo da mio fratello.
    Non percepisco canoni.
    non possiedo copia del contratto stipulato da mio fratello.
    L'inquilino ha rifiutato due raccomandate con la richiesta di fornire una copia del contratto per motivi fiscali.
    Non ho quindi documenti che provano che l'appartamento è affittato ( rivalsa in fase di divisioni per perduti usufrutti)
    Il ragioniere mi invita a fornire il contratto di affitto per mettermi in regola con le tasse sul reddito( vedere sentenza 19217 cassazzione).

    come contenersi????:risata: c'è qualcuno in linea che ha fatto la stessa esperienza? un consiglio? Potrebbe essere utile un'autodenuncia all'ufficio delle entrate?

    Ringrazio anticipatamente, e esprimo la mia ammirazione per la competenza di tutti gli attori del foro.:applauso:

    pagolino:
     
  9. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    innanzitutto guarda CHI ha firmato il contratto :se i proprietari sono 2 ma la firma e' unilaterale ,il contratto puo' essere invalidato : il fisco ,tuttavia, non guarda in faccia a nessuno e ne "presume e desume" di tutti i colori per cui la miglior cosa sarebbe chiedere a chi ha emesso il contratto di PAGARE la quota di tasse che fiscalmente andrebbero pagate da te : personalmente sono nelle tue stesse condizioni ma ,essendo l'unico intestatario degli introiti....con permesso del congiunto,pago le tasse anche per il fratello : diversi sono gli oneri tipo IMU che dovranno essere pagati da entrambi per le proprie quote di appartenenza ma pure queste....rimborsabili
     
  10. Pagolino

    Pagolino Membro Ordinario

    Professionista
    Grazie hanton21,

    Ma proprio questa è la missione impossible, Chi ha firmato il contratto? Il possesso di copia del contratto risolve tutti i problemi, potrei pagare le tasse pro quota ache senza percepire la 1/2 dei canoni....

    Ma:
    1) Il conproprietario (mio fratello) ha affittato senza senza comunicarmelo, ne deduco che non è interessato a cooperare.
    2) l'inquilino ha rifiutato due raccomandate dopo compiuta giacenza, ne deduco che non è interessato a cooperare.
    3) il ragioniere dice che non può fare richiesta di visura del contratto perchè non si sa dove è stato registrato, ammesso che esista, per quanto mi riguarda potrebbe essere affittato a nero.

    Come hai ben riconosciuto il fisco "desume e presume" e la sentenza gli dà ragione.
    Sa qualcuno come contenermi per regolare la mia posizione verso il fisco??:daccordo:

    pagolino
     
  11. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    allora : ci sono alcune imprecisioni nel tuo discorso :
    -tuo fratello : non si tratta di interessa o disinteresse ma di leggi e DOVERI : scrivi una racc RR a LUI e chiedilo ponendo la domanda finale "caro fratello...etc etc...spero tu non voglia che mi rivolga ad un legale per la difesa di un diritto così piccolo"
    -inquilino : se le racc sono RR ma anche solamente racc. ordinarie con tanto di ricevuta postale , che l'inquilino le ABBIA o NON ABBIA RITIRATE ha pochissima importanza : e' come se le avesse RICEVUTE E RITIRATE
    Iscriviti ad una associazione Piccoli Proprietari o rivolgitiu ad una associazione Consumatori : LORO sanno come sbrogliare la matassa
    - il ragioniere tenta di scaricare la "patatas bollente" : effettivamente presume,sotto sotto, che il contratto NON esista e non desidera mettersi contro nessuno : il RAGIONIER ,come professionista, SA BENISSIMO che si puo' ottenenre un duplicato di contratto dallUFFICIO DEL REGISTRO del Comune o Regione ma......ci vuole il codice fiscale tuo o di tuo fratello : puoi sempre,nella famosa lettera o racc al fratello,affermare che sei costretto,in caso di risposta evasiva o nulla da parte sua, a rivolgerti personalmente all'Uff Registro....per cui e' meglòio che ti foprnisca dati VERITIERI sull'esistenza o meno del contratto :
    Puoi recerti anche dall'inquilino e molto pacatamente dirgli che NON vuoi finire nei pasticci fiscali a causa del contratto di affitto per cui ,se non fornisce copia di contratto e pagamentyi effettuati fino al momento, digli chiaramente che ti recherai presso l'Ufficio Registro loacale e ....denuncerai il tutto
    Vedi che succede
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Purtroppo tuo fratello può affittare l'appartamento anche senza il tuo consenso, però, dal momento che gli oneri si sostengono in poporzione alle quote di possesso, tu hai diritto alla tua parte dei canoni riscossi da tuo fratello.

    Se il contratto non è registrato, i problemi sono anche tuoi, quindi muoviti velocemente per metterti al riparo da situazioni spiacevoli. Il conduttore potrebbe denunciare all'AdE il contratto in nero (si possono denunciare anche i contratti verbali, se ci sono le prove dei pagamenti) e su quell'appartamento percepireste somme infime per 8 anni senza neanche la possibilità di adeguamenti Istat.

    Premesso che le raccomandate A/R si presumono ricevute anche quando non vengono ritirate, ti dico come mi comporterei io:

    - raccomandata A/R a tuo fratello, dove spieghi quanto avvenuto e come sei venuto a conoscenza che l'appartamento era occupato, oltre che per richiedere copia del contratto di locazione e, contestualmente, il pagamento della tua quota di canoni non percepiti entro 15 gg. dal ricevimento della raccomandata A/R;

    - contestualmente, raccomandata A/R all'occupante dell'appartamento (all'indirizzo dell'appartamento), di liberazione immediata dell'appartamento in quanto, non avendo podotto titolo per occupare legalmente l'appartamento, tale occupazione è da ritenersi abusiva.

    Se tuo fratello non ottempera nel termine stabilito (contratto più somme a te dovute) e se l'inquilino non libera l'appartamento, la via rimane quella di fare causa a tuo fratello per la quantificazione e la liquidazione del credito da te vantato e causa di sfratto all'inquilino per occupazione abusiva dell'immobile.

    Buona fortuna.
     
    A Pagolino piace questo elemento.
  13. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    tovrm : piu' chiaro di così...istruzioni passo passo
     
  14. Pagolino

    Pagolino Membro Ordinario

    Professionista
    Salve tovrm grazie per le info.

    Per il momento non mi preoccupo dei canoni perduti poichè in fase di divisioni verranno fatti i conguagli(Ammesso che posso dimostrare l'occupazione dell'appartamento)
    I 1/2 canoni non mi interessano neanche, in quanto considero l'appartamento non agibile anzi pericoloso perchè fatiscente, infatti volevo approfittare della vacanza dello stesso per eseguire i lavori necessari al ripristino.

    Voglio solo tutelarmi nei confronti del fisco e da eventuali danni, effettivi o presunti, accusati dal conduttore causati dall'inagibilità dell'appartamento.

    Raccomandata eseguita e inviata al fratello tramite avvocato e ricevuta dallo stesso.
    2 raccomandate inviate all'occupante ma non accettate.

    Sono tutelato sufficientemente?:amore::daccordo:
     
  15. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutelato è una parola grossa. Di certo, stai dimostrando che ti sei attivato per regolarizzare una situazione di cui sei venuto casualmente a conoscenza (in sostanza stai provando la tua buona fede). :ok:

    Se ritieni l'immobile non agibile, perché non fai una richiesta di inagibilità dell'immobile presso l'ufficio urbanistica del comune? Ovviamente la richiesta deve essere motivata e successivamente ai lavori dovrà essere richiesto una nuova agibilità.
    Se l'immobile viene dichiarato inagibile, probabilmente riuscirai a liberarlo in tempi più brevi (meglio però se ti consulti con l'avvocato su questo tema, il quale saprà certamente consigliarti meglio di me). Ovviamente tutto ciò ha un costo che devi valutare. :soldi:

    Ad esempio, costituiscono motivi di inagibiltà:
    - lesioni a strutture orizzontali (solai e tetto compresi) tali da costituire pericolo a cose o a persone;
    - lesioni a strutture verticali (muri perimetrali o di confine) tali da costituire pericolo a cose o a persone;
    - edificio fatiscente o per il quale è stata emessa ordinanza di demolizione o di ripristino;
    - mancanza di servizi igienico-sanitari;
    - mancanza dell’impianto elettrico;
    - mancanza dell’impianto di riscaldamento.
     
  16. Pagolino

    Pagolino Membro Ordinario

    Professionista
    La buona fede dimostrata vale zero, almeno credo,... perchè al momento opportuno magari mi dicono " dovevi fare denuncia ai carabinieri per appropriazione indebita".

    L'appartamento in questione è sito al 2° piano, le scale di accesso sono esterne e ancora a grezzo, manca addirittura la ringhiera, in'oltre il ballatoio all'alltezza del primo piano è solo protetto da un muro a secco in blocchetti sgretolati dalle intemperie alto ca. 50 cm. L'impianto elettrico non è a norma CEI 64-8/3, L' impianto idraulico osturato dal calcare. Insomma da investire prima di affittare per lucro!

    Sono preoccupato e vorrei sapere se con le raccomandate/AR inviate al comproprietario e all'inquilino sono sufficientemente tutelato contro eventuali danni a persone o cose derivanti dall'inagibilità dell'immobile.
    E se sono sufficienti in fase di divisione per dimostrare che l'appartamento è locato.

    Ha fatto qualcuno esperienze simili? come contenersi?

    Saluti a tutti:ok: i bravissimi e correttissimi foriani

    pagolino
     

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