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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Accade non di rado che rintracciato un bell’ appartamento a prezzo conveniente, il padre , già proprietario di una prima casa, pur non di pagare le imposte piene sulla seconda ( 10%) la faccia acquistare al figlio ventenne nullatenente così da sfruttare nuovamente le agevolazioni “prima casa” (3%) . Soluzione che si attua in pratica fornendo il denaro al proprio figlio che lo stornerà al venditore diventando proprietario a tutti gli effetti . In fatto si realizza “una donazione indiretta”. Ne abbiamo già parlato su queste pagine ma vale la pena di fare un breve riassunto

    La donazione”, come noto è un atto gratuito che assai sovente riguarda un immobile (oggetto di questa rubrica) . Esistono due forme di donazione: " diretta " quando un soggetto (in genere i genitori o i nonni) donano direttamente un proprio immobile ai figli o nipoti ; donazione "indiretta" che si realizza allorquando il figlio acquista un immobile da un terzo alla presenza del genitore-donante che interviene all’atto notarile dando atto che da Lui proviene il denaro per pagare l’appartamento. In questo caso la donazione menzionata nel rogito non necessita di altra formalizzazione. Il rogito sconterà la tassazione della sola compravendita (3% prima casa, 10% seconda casa).

    La donazione "diretta" di un immobile ( p.es. di proprietà del padre) al contrario deve perfezionarsi con un atto notarile “ad hoc” alla presenza di due testimoni. Se l’immobile vale meno di 1 milione di euro (1,5 milioni se il donatario è un handicappato) la tassa di donazione è zero ed in caso l’acquisto coincida con la prima casa le imposte ipocatastali sono fisse (euro 336,00) ; invece ammontano al 3% se non ricorrono i presupposti agevolativi; più ovviamente la parcella del notaio .

    I casi della vita sono innumerevoli ed imprevedibili tal che è lecito porsi la domanda di cosa succederebbe se sorgessero contrasti in futuro allorquando il padre-donante in difficoltà richiedesse al figlio di rivendere l’immobile ricevuto in donazione per fronteggiare con il ricavato impellenti e sopravvenute necessità del genitore medesimo (un incidente, un improvviso impoverimento dato dalla perdita di lavoro, dal fallimento dell'azienda , difficoltà motorie che richiedessero il ricovero in una struttura per persone non autosufficienti etc.)

    In ogni caso per legge, il figlio che ha goduto del bene immobile donato è tenuto a provvedere (prima di altri eventuali fratelli ) alle necessità del donante, se necessario rivendendo o affittando l’appartamento ricevuto gratuitamente . Se il figlio si rifiutasse, il padre potrebbe a pieno diritto, rivolgersi al Giudice lamentando la violazione degli obblighi di assistenza e di mantenimento. Ma tale diritto risulterebbe vano se il bene donato, nel frattempo , fosse stato rivenduto a terzi rendendo irrintracciabili le somme liquide incassate e nulla tenente l'obbligato.

    E allora?
    Perchè non sfruttare altri sistemi validi ed alternativi alle donazioni classiche (diretta ed indiretta) che diano più garanzie alla persona divenuta debole senza togliere nulla agli eredi ?
    Pochi conoscono un istituto giuridico che al pari della donazione non prevede il pagamento di una somma di denaro , che ben si adatta ad essere stipulato con i famigliari ma anche oltre . Questo istituto è chiamato ‘Cessione con obbligo di mantenimento”
    Il soggetto "acquirente" non paga un prezzo ma si obbliga ad eseguire a titolo di corrispettivo delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di “dare” (fornire alimenti, medicinali , vestiario etc.), ed in obblighi di “fare” (assistenza , pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.) persino potendosi estendere l’ obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il "cedente " desiderasse ricorrere .
    Si tratta di predisporre dettagliatamente un contratto personalizzato per individuare ben chiaramente gli impegni che, se non osservati, potranno determinarne lo scioglimento del contratto di cessione per inadempimento .
    La formulazione dell’atto è libera e pertanto si potrà prevedere per esempio, il coinvolgimento di una Onlus terza, di una Associazione Caritatevole , di un Sacerdote etc. , soggetti privi di diretto interesse economico autorizzati contrattualmente ad accedere nell' alloggio per eseguire visite periodiche finalizzate all' ascolto e alla verifica del rispetto delle obbligazioni , specialmente se il "cedente" fosse una persona di avanzata età, in condizioni di handicap motorio , o fortemente condizionabile a causa della sua dipendenza oggettiva da terzi.
    Una volta condensati, con l’aiuto di professionisti del settore (avvocati, notai, commercialisti) , gli accordi in un preliminare si dovrà formalizzare l’atto dinanzi a un notaio, alla presenza di testimoni. Assolutamente necessario che nel contratto di “ cessione con obbligo di mantenimento “ venga prevista una clausola risolutiva espressa che , in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, preveda lo scioglimento dell’accordo.

    A parere di chi scrive mentre dalla donazione classica discendono diritti indiretti e generici , nel caso della “cessione del bene con obbligo di mantenimento” gli impegni sono mirati, specifici e dettagliati il che rende più facilmente individualizzabili le eventuali inadempienze ed agire per la conseguente risoluzione. Inoltre non vanno sottovalutati i profili psicologici :il beneficiario o l’anziano avranno chiara consapevolezza dei loro dettagliati diritti (e l’acquirente dei suoi dettagliati doveri ben conscio di quanto potrebbe accadere se venisse meno o riducesse il livello delle prestazioni cui si fosse obbligato )

    Il ricorso alla " cessione con obbligo di mantenimento" , andrà valutata attentamente tenendo conto:
    -che con tale contratto " gli acquirenti" , anche famigliari, saranno indotti a mantenere i livelli di prestazione promesse, senza "cali di attenzione".
    -che il bene oggetto della cessione con obbligo di mantenimento non rientrerà nell’asse ereditario.
    -che pertanto deceduto il cedente non si profileranno problematiche per il cessionario/ o cessionari relative alla rivendita (collazione, riduzione, restituzione)
    -che lo stesso istituto potrebbe anche prevedere che gli "acquirenti " siano tutti i figli meritevoli , così da non creare sperequazioni e litigi
    -che lo stesso istituto può essere modulato alla bisogna ; si pensi al caso della figlia che spende la sua vita ad assistere i genitori malati od anziani, mentre gli atri fratelli non se ne curano affatto .
    -che l’istituto ben si adatta al caso del cedente-vedovo e senza figli, che possa disporre di altre persone di fiducia non necessariamente legate da vincoli di parentela

    Fra l'altro il beneficiario-compratore , avendone i requisiti, potrà fruire delle agevolazioni prima casa.
     
  2. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    ciao ENNIO, molto, molto interessante,
    ma mi pare manchi un cenno o una valutazione sulle possibilita' di vendita di tale immobile da parte dei figli/assistenti beneficiari compratori e dei relativi rischi della persona terza che lo acquisterebbe (sempre che sia possibile)

    Saluti Marco ;)
     
  3. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Grazie, Ennio, per questa specifica.

    ma come mai i notai non ne fanno cenno quando arriva un genitore o un parente che vuole fare una donazione per spendere meno ???:shock:

    Ho avuto recentemente ben due casi di vendita problematica perchè proveniente da donazione, senza che il notaio abbia minimamente accennato a nessuno dei contraenti che questo atto avrebbe reso difficile la rivendita....:disappunto:

    Sono molto contenta perche ho imparato una cosa nuova !!!!:amore::amore::amore:

    Silvana
     
  4. LIZ

    LIZ Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti!
    L'argomento mi pare molto interessante...avrei bisogno però di sapere se ricevendo l'immobile con questa formula e' possibile ottenere successivamente un mutuo su questa casa per eseguire dei lavori di ristrutturazione o addirittura per demolire e ricostruire fedelmente la stessa....la banca potrebbe rifiutarsi di stipularlo come nel caso della donazione?
    Grazie per le eventuali risposte....
    buona giornata a tutti!
     
  5. francomattia

    francomattia Nuovo Iscritto

    Grazie Ennio, una possibilita' interessante anche per coniugi. Mia moglie e' uni proprietaria di una villetta che abbiamo costruito su un suo terreno, di due appartamenti separati, uno per ciascun piano. Su uno abbiamo la ns residenza prima casa, sull'altro mia moglie paga l'ICI. Io sono possessore di una casa, dichiarata seconda casa, nel comune di scansano, dove non sono residente. E' possibile attivare questo "contratto con l'obbligo di mantenimento" per l'appartamento in modo di avere un appartamento ciascuno prima casa ? E quali costi incontreremmo dato un valore del cespiste di circa 200mila euro?
     
  6. baruana

    baruana Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    veramente interessante - ottima soluzione che prenderò in analisi
     
  7. attelocin

    attelocin Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti. Nel caso di nipoti che assistono la zia (ricoverata in una casa di riposo) e la cui dimora cadrà in successione è possibile questa formula avendo noi in mano la procura, anni fa stipulata dalla zia, di vendita? La zia non è in grado di valutare la situazione (e tantomeno rendersi conto della realtà di oggi) e per la prima volta vengo a conoscenza di questa formula di contratto con obbligo di mantenimento , in sintesi con la procura e quindi per conto della zia possiamo "far cedere" (tramite atto notarile) il bene a nostro (nipoti) beneficio? Grazie per le eventuali risposte
     
  8. gbpunk

    gbpunk Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Ennio per la segnalazione,

    ho provato in questi giorni a interessarmi per verificare la fattibilità della "cessione con obbligo di mantenimento";
    nello specifico per un immobile intestato a un mio parente anziano, al quale fornisco assistenza a tutto tondo (economica,sanitaria,alimentare)

    I notai da me interpellati, hanno valutato la soluzione sopracitata dicendomi che l'atto notarile di passaggio di proprietà era ugualmente necessario con il relativo esborso economico (2500/3000 euro) come in una compravendita normale.

    Pertanto, qual'è il vantaggio della soluzione da te prospettata se occorre comunque l'atto notarile?

    Gli stessi notai, di fronte alla soluzione proposta, hanno prospettato un ulteriore canone mensile come sorta di riscatto valore della casa, ovviamente oltre a tutte le spese che sostengo quotidianamente relative all'anziano (casa di cura, alimenti,vestiario,trasporti,visite mediche e non per ultimo il tempo dedicato)

    Ma a questo punto, non viene valutato il sostentamento e il tempo da me dedicato all'anziano in questione?

    Come posso avvalermi della cessione con obbligo di mantenimento?
    Con che atto notarile viene formalizzato?
    Non esiste un iter tipo quello della successione?Esiste un esempio di "contratto per cessione con obbligo di mantenimento"?

    Nel caso in cui siano presenti fratelli/nipoti, sempre gli stessi notai, mi hanno evidenziato l'impugnabilità di tale contratto.
    E' vero?

    Ringrazio in anticipo.
     
  9. luri

    luri Nuovo Iscritto

    Grazie. Molto interessante
     
  10. milly52

    milly52 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    [
    Aggiunto dopo 6 minuti ....

    Nel caso di cessione con obbligo di mantenimento il notaio me l'ha sconsigliato perchè se ci sono degli altri eredi tranquillamente lo possono impugnare, insinuando che magari l'anziano non è seguito bene ,oppure trovare qualsiasi appiglio e per questo li avresti sempre col fiato sul collo,sconsigliato alla grande!!
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    I notai sono dei professionisti competenti, ma in genere se c'è da arrovellarsi da trovare una soluzione che calzi ai bisogni del cliente preferiscono soprassedere e passare ai casi classici : D'altro canto se il codice dà questa possibilità , il consulente di turno potrebbe trovare una soluzione alle necessità del cliente . Sicuramente revocare una cessione con obbligo di mantenimento è ben più difficoltoso del "smontare " una donazione , specialmente se la cessione non è formale ma sostanziale . Gli eventuali abusi sono bypassabili con il controllo del terzo indipendente (nel caso è stata ipotizzata una Onlus). Personalmente sto valutando questo tipo di contratto (viso solo) e mi sà che riuscirò a congegnarlo in modo tale che il beneficiario non verrà infastidito (magari rafforzando il tutto con un testamento )Chi lo trova calzante si trovi un buon legale volonteroso . La soluzione si trova vosto che siamo nell'ambito dellalibera disponibilità
     
  12. bmb

    bmb Nuovo Iscritto

    Ho letto questo interessante articolo. Mia moglie ed io siamo coproprietari in egual misura dell'appartamento in cui viviamo. Stiamo pensando di alienare questa proprieta' ai miei suoceri per tutto l'aiuto che ci stanno dando con il supporto quotidiano (andando a prendere i bambini a scuola, facendo piccoli servizi a casa e tanto altro). Dopo aver passato la proprieta' ai suoceri abbiamo intenzione di acquistare un altro appartamento come prima casa.

    Ho visto che ci sono veramente poche referenze in internet di questa tipologia di contratto, qualcuno ha qualche esperienza da condividere? Per esempio: i miei suoceri, una volta acquisita la proprieta' dell'appartamento, potranno rivenderlo liberamente, o ci sono vincoli tipo quelli della donazione che rendono la commercializzazione futura del bene complicata?
     
  13. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Condivido che il tema sia di STRAORDINARIO INTERESSE.

    Messaggio per IL GUARDIANO (o per l'AMMINISTRATORE DEL SITO):
    scopro solo ora, dalle evidenze iniziali di propit, questo argomento.
    Suggerisco:
    1) di riproporlo (meglio se dopo Ferragosto, dato che ora stiamo tutti calendarizzando le sempre più brevi vacanze)
    2) aggiornare l'esposizione iniziale, cercando di inserire risposte implicite a molti quiz emersi nel corso del dibattito
    3) monitorare lo svolgimento, dato che il numero di accessi mi pare suggerisca eventuali ulteriori riproposizioni del tema, in date successive
     

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