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  1. gerardo schiavone

    gerardo schiavone Membro Attivo

    Salve a tutti. E' vero che una locazione commerciale (6 + 6 anni) non ha mai fine se non per disdetta del conduttore? E' vero che se il locatore vuole riprendersi il suo locale alla naturale scadenza del contratto deve comunque risarcire il conduttore dell' avviamento commerciale?
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. L'art. 28 della legge n. 392/1978 prevede che:
    "Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
    Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti
    ".
    Non è "comunque" vero. Il diritto all'indennità sorge se ricorrono le condizioni dettate dagli artt. 34 e 35 della stessa legge.
    Art. 34:
    "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
    (omissis)".


    Art. 35:
    "Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori
    nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici".
     
    Ultima modifica: 16 Giugno 2015
  3. gerardo schiavone

    gerardo schiavone Membro Attivo

    Allora è proprio vero. Se il locatore vuole riprendersi il suo locale commerciale sede di attività a diretto contatto col pubblico, nonostante la scadenza del contratto e regolare disdetta, deve versare al conduttore 18 mensilità. Non mi pare una sommetta da poco e quindi facilmente si è costretti a non disdire il contratto. A questo punto mi pare pure inutile chiedere una maggiorazione del canone che sia diversa dall' adeguamento Istat, tanto il conduttore può rifiutarla tranquillamente.
     
  4. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi piacerebbe avere chiarimenti sul punto in neretto
    in pratica: il locatore invia la disdetta, salvo aumento del canone (superiore all'adeguamento istat)
    il conduttore non accetta e quindi ha diritto all'indennizzo?
     
  5. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    è possibile inserire nel contratto di locazione un accordo fra le parti dove alla naturale scadenza del contratto, , non rinnovato dal locatore, il conduttore rinunci all'avviamento ?
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se la clausola è ritenuta vessatoria, è nulla
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sarebbe una pattuizione nulla, ex art. 79 della legge n. 392/1978.
    A meno che tale rinuncia (preventiva, ossia prima che sia sorto il diritto) non trovi giustificazione nel sinallagma contrattuale, cioè in un altro diritto o vantaggio economico in suo favore stabilito nel contratto (per esempio, una riduzione del canone di locazione).
    Salva in ogni caso la possibilità per il conduttore di rinunciare all’indennità di avviamento alla cessazione del rapporto contrattuale (e cioè, una volta che sia sorto tale diritto).
     
  8. pesco

    pesco Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sono anch'io nella stessa situazione, ho affittato un locale nuovo per pizzeria kebab, 6 anni fa. Nel contratto avevo stabilito, solo 6 anni con la clausola che l'avremmo rinnovato se l'attività avrebbe funzionato. Purtroppo mio figlio ha perso il lavoro e lui voleva fare la stessa attività nel locale di cui sopra. Per dargli lo sfratto avremmo dovuto riconoscere all'affittuario 38 mensilità, a questo punto era come pagargli più del valore commerciale della pizzeria d'asporto. E' vero quando affitti un negozio commerciale IL PADRONE E' L'AFFITTUARIO Maledette leggi italiane
     
  9. pesco

    pesco Membro Junior

    Proprietario di Casa
    OCCIO 36 MENSILITA'
     
  10. gerardo schiavone

    gerardo schiavone Membro Attivo

    Rispondo a Gattaccia. volevo dire che alla scadenza il locatore, oltre a non poter rifiutare il rinnovo del contratto, non puo nemmeno chiedere un aumento del canone (aumento, non adeguamento Istat) tanto il conduttore non è obbligato ad accettarlo. Quindi il locatore col passare degli anni e con l' aumentare dei prezzi, avrà un canone progressivamente poco remunerativo. Se questo è vero, allora sì che è come aver sposato il conduttore senza possibilità di divorzio !!!
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
  12. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    sì....tuttavia secondo me potrebbe esserci il margine per una piccola trattativa: è vero che 18 mesi di indennizzo sono tanti e potrebbero fare gola al conduttore ma è anche vero che un aumento ragionevole del canone non farebbe "scappare" il conduttore, sopratutto dopo 12 anni di attività nello stesso luogo...

    e secondo voi si potrebbe chiedere un aumento del canone a fronte di lavori di manutenzione richiesti dalla ASL (sostituzione dei rivestimenti del laboratorio e del locale bagno privato) e pagati dalla proprietà?
    lavori fatti nel 2014, con contratto in scadenza nel 2017
     
  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nemesis non è che ci sfugge qualcosa? io fitto un locale per 6+6 a €500 = € 6000 se questi va via, o lo devo mandare via io?....comunque gli devo dare € 9000? ma oltre alla perdita di guadagno e le tasse che ci ho pagato?:shock:
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A te sfugge che il conduttore ha diritto all'indennità di avviamento se la cessazione non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.
    Quindi, se "questi va via" per sua esclusiva volontà, nulla gli è dovuto.
     
  15. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    NO, no per carità non voglio polemizzare, di fatto non ho niente in affitto anzi sono un conduttore e anche in attimi rapporti con il proprietario, ma se questi decidesse di non rinnovarmi il contratto effettivamente mi dovrebbe 18 mensilità? pertanto, come il caso di PESCO si è fegato con le mani sue.
    Speriamo che mi mandi via.
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Condizione necessaria (ma non sufficiente) per il diritto all'indennità di avviamento è che esista un contratto di locazione di immobili urbani a uso diverso da quello di abitazione. Tu sei in possesso di quel requisito minimo?
     
  17. gerardo schiavone

    gerardo schiavone Membro Attivo

    Quindi, concludendo, per il locatore è un matrimonio senza possibilità di divorzio, anzi, dura anche dopo la morte del locatore. Ma vi pare una legge sensata???
     
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  18. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    non tutti i contratti di locazione ad uso diverso rientrano nell'indennità di fine rapporto di locazione
     
  19. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    SI negozio, adibito a centro di assistenza
    ossia?
     
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se, come sembra, è un'attività che comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di cessazione del rapporto di locazione, che non sia dovuta a risoluzione per tuo inadempimento o tua disdetta o recesso, il locatore ti dovrà corrispondere l'indennità, pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
     
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