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  1. unPassante

    unPassante Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    premetto i seguenti punti:
    - L'anno scorso il condominio decide di mettere in sicurezza i balconi dello stabile, poiché perdendo pezzi, mettevano a rischio l'incolumità di chi transitava sotto di essi.
    - Tale messa in sicurezza è stata effettuata scalpellando le parti più cedevoli dei balconi, ossia lo spigolo inferiore lungo tutto il perimetro del balcone stesso.
    - A distanza di un anno dalla messa in sicurezza, la maggioranza dei condomini decide di ripristinare i balconi nei punti in cui sono stati scalpellati, riportandoli al loro aspetto originario.

    La controversia nasce dal fatto che, la minoranza dei condomini (di cui io sono parte) ritenendo che tali lavori di ripristino abbiano un valenza esclusivamente estetica, ossia che non siano strettamente necessari, di conseguenza non possano essere imposti dalla maggioranza.

    Domanda:
    La minoranza può opporsi su queste basi, e al limite "impugnarle" per evitare una spesa indesiderata, oppure deve comunque adeguarsi al volere della maggioranza?
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Innanzi tutto l'assemblea non aveva ne ha nessun potere per decidere dei lavori nelle parti private come sono i balconi, i proprietari dei balconi potevano mettersi d'accordo per risparmiare effettuando un lavoro unico, questo si, per cui non vedo perchè tu che sei minoranza ti preoccupi, ossia se sei stato d'accordo alla messa in sicurezza pagherai la tua quota parte per il tuo solo balcone (come tutti gli altri faranno per il loro balcone), se non eri d'accordo e non hai eseguito il lavoro te ne stai fuori da ogni spesa.
     
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  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ............però dal lato estetico (decoro) è 'na shkifezza.!
     
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  4. unPassante

    unPassante Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La messa in sicurezza (scalpellatura degli spigoli) è stata già fatta. All'epoca non ho posto obiezioni perché le spese erano relativamente contenute, e soprattutto perché era necessario farla, in quando davvero cadevano pezzi di balcone. Quello che a me non interessa è il ripristino dei balconi rotti dalla scalpellatura, non nell'immediato almeno, per motivi diametralmente opposti. Ossia perché si va incontro a spese ben più sostenute (sui 3.000 euro, che non ho) per motivi non strettamente necessari (sostanzialmente estetici, dal mio punto di vista...).

    A onor del vero gli altri condomini ne fanno ancora anche una questione di sicurezza, poiché ritengono che le parti esposte dalla scalpellatura, con le intemperie potrebbero rovinarsi ulteriormente, arrecando danno al condomino sottostante. Per cui non è tanto una questione di "faccio quello che voglio nel mio balcone", ma di "evitare il danno a quello sostostante", o comunque di "riparare il danno causato dalla scalpellatura a quello sottostante".
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In caso di danno cagionato;

    E' il proprietario del balcone che ha l'onere di provare che il materiale distaccato dai balconi che hanno causato il danno, era parte di quelle parti del balcone
    I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilità, provare che il danno fù causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ). (Cassazione del 07/09/1996 n. 8159)


    Per cui sta a ciascun proprietario di balcone/i mettere in sicurezza la sua proprietà per non cagionare danni agli altri e/o a dei passanti sotto casa.
     
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  6. unPassante

    unPassante Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Innanzitutto grazie per la disponibilità. In realtà non mi è ancora chiaro il confine tra il fattore sicurezza, di cui è responsabile il privato, e il fattore decoro, che il condominio è tenuto a preservare.

    Di fatto la scalpellatura degli spigoli sottostanti ai balconi - derivata dalla messa in sicurezza degli stessi - ha intaccato anche il decoro dello stabile (anche se, a mio parere, non in modo grave).
    Ora, se il condominio è tenuto a preservare il decoro, non può imporsi sul singolo affinché ripristini l'integrità del proprio balcone?

    Inoltre, essendo gli elementi decorativi (frontalino, soletta, etc.) comuni a tutti, nel momento in cui si decide di ripristinarli, dovrei essere tenuto a versare la mia parte. Dico bene?

    Per quanto riguarda la questione sicurezza, nel mio caso specifico, abitando al primo piano, non ho nessun proprietario sottostante che potrebbe chiedermi di salvaguardare la sua incolumità ripristinando i miei balconi, fermo restando che a mio avviso la precedente (e recente) messa in sicurezza già avrebbe scongiurato un pericolo sull'incolumità di chicchessia.
    In tal caso, sarebbe il condominio a dover dimostrare l'effettiva pericolosità del mio balcone, chessò, con la perizia di un tecnico, per impormi di aggiustarlo?
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La questione dei balconi è un po complessa, ma sta di fatto che gran parte se non tutta è di proprietà di chi lo calpesta, salvo piccole parti che potrebbero essere condominiali, come precisa la Sentenza, specialmente se questi sono aggettanti, cioè sporgenti dalla facciata;

    Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
    soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
    Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale,nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. --- Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

    Per cui soltanto gli elementi decorativi potrebbero essere considerati condominiali
     
  8. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Dici bene.

    :ok:
     
  9. unPassante

    unPassante Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Capisco. Il problema è che la scalpellatura dei balconi, anche se aveva l'obiettivo della messa in sicurezza, ha collateralmente danneggiato la parte estetica degli stessi (frontalino e soletta), cioè quella comune.
    Per cui a causa del ripristino del decoro dello stabile, la maggioranza può comunque obbligarmi a fare i lavori.

    A questo punto credo di non avere più appigli... a meno che per gli interventi a scopo estetico - che immagino non siano strettamente necessari - non sia sufficiente l'approvazione a maggioranza, ma serva quella di tutti.

    In altre parole, ho la possibilità di evitare questa spesa inutile (per me)?
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'assemblea approva in maniera regolare la delibera per le parti comuni, NO non puoi evitarlo, è l'art. 1137 cc che lo dice.
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai sicuramente al 100% la possibilità di evitare questa spesa inutile. Io non credo proprio che la tua casa abbia dei balconi da preservare esteticamente. Quel tipo di balconi appartengono a case di lusso. Vi debbono essere decori artistici (tipo statue di uomini che sorreggono, ghirigori in rilievo. In quel caso il frontalino è considerato artistico e quindi decorativo (che con il decoro non ci azzecca proprio nulla!!) Elementi decorativi sono una cosa, il decoro è completamente un'altra. il primo è una forma d'arte materiale, l'altro è un soddisfacimento etico. dignitoso. Che si può rimandare perchè superfluo se si devono affrontare altre spese ben più importanti.[DOUBLEPOST=1390233706,1390233571][/DOUBLEPOST]
    Qui @condobip si rifà alle parti comuni esteticamente di rilievo. @unPassante ti invito a rileggere tutto quel che ha scritto condobip perchè illuminante. Ti ha già precisato che qualora siano balconi semplici tu sei dispensato
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @ unPassante
    Infatti è proprio necessario sapere come sono finiti questi balconi, se per esempio hanno una decorazione sul frontalino tipo questo;

    [imgg]http://www.pluriform.it/immagini/light_2.png[/img]

    Si tratterà di decoro, perciò parte comune a tutti, bada è solo un esempio ma possono essercene diversi, perciò non si può dire con certezza cosa e come sono fatti i vostri balconi e dare una soluzione a distanza senza vedere nulla.
     
    A arciera piace questo elemento.
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    D'accordo. Generalmente i frontalini sono diritti sotto il balcone. Quelli sono privati.
     
  14. unPassante

    unPassante Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    L'edificio ha l'aspetto di una normale palazzina di periferia. Non ha nessun surplus estetico rispetto la maggiorparte delle palazzine di periferia.
    Adesso sono fuori sede, appena possibile scatterò delle foto di una palazzina adiacente e identica, tranne per i balconi che sono integri, e poi della mia con i balconi scalpellati.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Deduciamo che sono privati. Vedo che stai diventando del mestiere...
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusate se mi intrometto provo a dire la mia avendo fatto un intervento similare a questo di recente. Senza nulla togliere agli intervenuti che più e meglio di me hanno descritto e descriverebbero la ripartizione delle spese o il fatto che possano essere privati o meno, io sposterei un attimino il discorso sulla lavorazione necessaria o meno. Si è parlato solo del lato estetico (valido ed importante) senza considerare l'aspetto strutturale. Nel momento in cui vado a spicoZzare l'intonaco ed il cemento sottostante ammalorati a rischio distacco in realtà "scopro" l'armatura in acciaio sottostante che costituisce la struttura. Se il lavoro non viene prontamente fatto l'armatura "scoperta" tende ad arrugginirsi indebolendo la struttura stessa del balcone. Se non avete disponibilità immediate consiglio la copertura degli stessi con il mapefer (un prodotto adatto a proteggere i ferri in una situazione simile) però fate attenzione che è solo un trattamento temporaneo dopo 1, 2 anni perde efficacia ed i ferri si ricorrodono. Dovete fare i lavori ne va dell'integrità della struttura stessa.
     
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  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo @daniele78 il problema si pone qui sotto un altro aspetto. Se sia privato il frontalino ed il danno che soffre o condominiale. Pare che sia oramai assodato che siano privati. Questo perché in ogni dove ci si è presentato il caso che condomini previdenti o che sollecitano poco con piante od altro la parte terminale dei balconi o perché meno esposti alle intemperie o per una accurata manutenzione, hanno rivendicato questo fare. Coinvolgendo nei lavori solo coloro i quali ne sono responsabili. Detto questo hai fatto benissimo ad intervenire con il tuo sapere e mi piace avere qui la possibilità di riaffermare ciò che hai detto. Non è una questione di estetica, anche qui tu hai ragione quando dici che le leggi sono fatte da incompetenti e con i piedi. Il fatto principe e' che la struttura dell'edificio potrebbe risentirne. Dovrebbe passare una legge che obblighi a fare queste manutenzioni prima che crollino, come e' successo, i balconi.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per esperienza, poi qui il caso potrebbe essere diverso, ma se viene via il frontalino viene via anche il pezzo sotto balcone, in quanto perdi la continuità dello strato. Devi rappezzarlo il prima possibile e non lasciare per anni e anni i ferri scoperti (altro che mapefer) pena un loro deterioramento. Il mapefer è stata una scelta nostra poiché sapevamo e sapevo già che non avrebbero considerato il problema anche dal punto di vista strutturale ma solo estetico e non avrebbero rappezzato i balconi come poi effettivamente è avvenuto. Almeno per un po' il mapefer eviterà la corrosione dei ferri, ma non è un trattamento definitivo, è temporaneo, come tutti i prodotti chimici dopo 2, 3 anni esposti agli agenti atmosferici ed agli sbalzi di temperatura si deteriora.
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ho pubblicato l'esempio del palazzo dove abbiamo sistemato i frontalini peccato che il sottobalcone era partito
     

    Files Allegati:

  20. unPassante

    unPassante Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Eccomi, scusate l'assenza ma sono stato fuori per un po'.
    Metto le immagini del mio balcone scalpellato, in confronto con uno integro.

    [​IMG]

    [​IMG]

    Come vedete non c'è una particolare differenza, anche se non tutti i balconi sono rimasti così (relativamente) intatti.
    Ad esempio quello di sopra, al secondo piano, è già più rovinato, ed in effetti molti presentano parti in ferro scoperte.

    Insomma, io questo grave danno estetico non ce lo vedo. Potrei più convenire sulla questione del ferro scoperto che si arruginisce.
    In questo caso, per quanto mi riguarda, basterebbe tamponare momentaneamente con una mano di mapefer, come diceva Daniele.

    Da quanto ho capito però, abitando io al primo piano, la parte sottostante ai balconi è comune all'intero condominio, non al singolo privato. Per cui se il condominio a maggioranza decide per il ripristino (per motivi estetici e/o strutturali), io che posso fare?
     

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