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  1. Graziani Alberto

    Graziani Alberto Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve, mi sono appena iscritto dunque non sono sicuro di porre questa domanda nel giusto sito.
    Sono uno dei proprietari di uno stabile composto da tre appartamenti (quindi NON condominio).
    Se gli altri due proprietari si mettono d'accordo per prendere decisioni come maggioranza, io sono costretto ad accettare ogni loro decisione? In pratica, vince la maggioranza, o le decisioni devono essere accettate all'unanimità? Ad esempio, vogliono rifare il tetto: sono costretto ad accettare? Io vorrei sistemare solo le parti danneggiate perchè economicamente non mi posso permettere di sostenere una cifra così alta per rifare tutto il tetto: ho voce in capitolo? Inoltre vogliono costituirsi come condominio e assumere un amministratore di condominio (forse proprio per fare questi lavori). Io ritengo che un amministratore di condominio sia una spesa assurda, ma è sempre la mia parola contro la loro. Qualcuno può sapermi dire se sono obbligato a tutto ciò? Vi ringrazio.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Voi siete un condominio, perchè è sufficiente che uno stabile abbia almeno due proprietari perchè sia considerato condominio.
    Perciò valgono tutte le le norme previste dal Codice Civile, la maggioranza delle teste vince ma deve rappresentare anche i millesimi previsti per le varie delibere, ovvero quel quorum previsto dall'art 1136 cc;

    cc art 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
    L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
    Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
    Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
    Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
    Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
    L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
    Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.
     
  3. Graziani Alberto

    Graziani Alberto Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie condobip per avermi risposto! Non mi aspettavo che qualcuno mi scrivesse in così breve tempo! Pensavo che un condominio fosse dichiarato tale solo se supera i quattro appartamenti.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Costituite già un condominio.
    La nomina dell'amministratore non è obbligatoria, dato che i condomini non sono in numero superiore a otto.
    Se vi sono lavori di manutenzione straordinaria che è necessario fare e l’assemblea dei condomini non riesce a deliberare, è possibile ricorrere a quanto disposto dall’art. 1105, comma 4 c.c. (che si applica anche al condominio, ex art. 1139 c.c.), che recita: "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
    Il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio.
    Il numero di quattro era il numero (dei condomini) oltre il quale era obbligatoria la nomina dell'amministratore, come prevedeva l'art. 1129, comma 1 c.c., prima delle modificazioni introdotte con l'entrata in vigore della legge n. 220/2012.
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sulla nascita del condominio ci sono varie sentenze;

    Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

    Sulla nomina dell'amministratore ha già detto Nemisis, sul regolamento è possibile approvarlo, perchè nessuna norma lo vieta, anche senza raggiungere il numero di +10 condomini come previsto dall'art. 1138 cc.
    Lo stesso vale anche per la nomina di un amministratore se c'è il quorum del 2° comma dell'art. 1136 cc, l'amministratore viene nominato anche se siete solo 3 proprietari.
     
    Ultima modifica: 12 Dicembre 2013
  6. Graziani Alberto

    Graziani Alberto Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie anche a Nemesis, mi sto chiarendo sempre più le idee.
     
  7. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

  8. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In pratica se per caso la tua proprietà e più grande ( in ordine di millesimi ) di un terzo, dell'intero condominio, loro le riparazioni straordinarie non "potrebbero" deciderle perchè gli occorrerebbero i due terzi dell'edificio
     
    A arciera piace questo elemento.
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa e' la risposta fondamentale ricercata da Graziani. Ora si deve cercare di capire come potete deliberare in quanto se non avete i millesimi come presumo, dovrete o procurarveli o stimarli. Per le spese straordinarie difficilmente se tu sei in un piano alto, riuscirebbero a farle passare. La manutenzione del tetto invece ha bisogno per essere deliberata, la maggioranza. Graziani cos'altro interessa?
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Prima di fare delle ipotesi sarebbe bene conoscere lo stato dei fatti ovvero quanti millesimi hanno ciascuno dei tre proprietari e come votano (se presenti all'assemblea regolarmente convocata) nelle varie delibere, poi si valuterà l'esito.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    bisognerebbe prima di tutto sapere che non hanno mai fatto una riunione. Graziani non sapeva neanche che la sua palazzina era un condominio! (Il dominio è uno, nel con/dominio vi è almeno un compagno). Non hanno amministratore e potrebbero anche non averlo mai. - buon per loro- Ergo non vi sono state mai assemblee regolarmente convocate, nè delibere, nè esiti dato che questo è il primo momento (rifare il tetto) dove tutti i nodi vengono al pettine.
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Giusta osservazione, ma in qualche modo i tre proprietari sinora, presumo si siano messi d'accordo in qualche maniera per le spese comuni, anche non essendo a conoscenza che loro sono di fatto un condominio, non è mica detto che tutti conoscano le norme di legge :)
    Tornado sul discorso accordi, se in qualche maniera ci sono state delle partizioni delle spese tra loro, tacitamente anche non sapendo hanno convenuto in qualche cosa.
    Per cui se ora sentono la necessità della nomina di un amministratore per il lavoro del rifacimento del tetto, spesa che tra loro non si sentono di affrontare per paura o incompetenza (e li comprendo), non è vietato da nessuna parte che lo possano fare, lo nominano per un anno per gestire il condominio (ed il lavoro straordinario) e poi se vogliono potranno revocarlo oppure riconfermarlo per la gestione ordinaria e straordinaria.
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io mi sentirei di confidargli prima di tutto di aver tutti un buon rapporto di vicinato. Sono solo tre famiglie. Possono risparmiare considerevolmente se si affidano ad una impresa della zona conosciuta e raccomandata. Un amministratore ha delle spese considerevoli se sono solo tre a dover pagare. In più vi sono pure dei lavori importanti da fare. Con accordo sempre si e' risparmiato. Sempre.[DOUBLEPOST=1387018696,1387018497][/DOUBLEPOST]Affidandosi ad una impresa della zona, saprebbero pure a cosa davvero vanno incontro. Cosa serve, perché sarebbero loro a trattare. Ed il nostri amico avrebbe il cuore in pace, perché se si deve fare, si deve fare. Con le altre opzioni da discutere. Senza intermediazioni che potrebbero dare adito a malumori
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    D'accordo, l'accordo tra i tre è sempre possibile, meglio con firma per accordo privato (scrittura privata) tra le parti, però c'è da dire una cosa, per il momento loro tre condomini non sono in possesso di un CF condominiale, per cui ad ora uno dei tre dovrebbe addossarsi l'onere della firma del contratto con la ditta che effettuerà il lavoro, ci sarà uno dei tre condomini, volontario a farsi carico con il suo CF della stipula del contratto? Senza un accordo scritto tra i tre?
     
    Ultima modifica: 14 Dicembre 2013
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Possono anche tutti e tre fare un contratto. Meglio sarebbe farlo perchè ognuno con il suo codice fiscale potrebbe così scaricarlo dalle tasse. In questo modo sarebbero solidali in toto senza bisogno di accordi scritti.
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A prescindere da chi esibirà il CF, ma scusa, un contratto controfirmato da tutti e tre i condomini con la ditta esecutrice, non vale come un accordo scritto? Oppure non ho ben compreso la differenza?
     
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certamente! allora non ci siamo capiti :stretta_di_mano: :maligno:
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Come spesso capita :^^:
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    oltre a quando citato da condobip, bisogna sapere quali spese e qualè intervento che necessita il condominio, anche se sei i minoranza non è detto che non puoi obbligare gli altri condomini a partecipare alle spese
     
    A condobip piace questo elemento.
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti hai ragione proprio nel caso di infiltrazioni dal tetto, se la maggioranza è contraria, chi ha interesse può adire al Giudice e dopo sentenza obbligare alla riparazione o rifacimento del tetto.
     

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