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  1. Cipollini

    Cipollini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho venduto un appartamento, locato, con decorrenza 1 gennaio 2016.
    Il locatario, sempre puntuale, mi aveva chiesto di poter pagare la pigione di dicembre dopo le festività natalizie.
    Ad oggi la mensilità di dicembre non è ancora pervenuta.
    Si potrebbe dare lo sfratto per morosità e chi lo potrebbe dare ?
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Chi risulta come locatore nel periodo in cui si è verificata la morosità.
     
  3. Cipollini

    Cipollini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il venditore ovvero io..
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E vorresti iniziare una pratica di sfratto per 1 mensilità non ricevuta di una unità di cui non sei più proprietario?
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti. Non può chiedere lo sfratto, dato che ciò presuppone un rapporto ancora in vigore (con lui). Ha altri rimedi.
     
  6. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    La cauzione (cioè deposito cauzionale) che fine ha fatto?
     
  7. Cipollini

    Cipollini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non c' era cauzione.
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chi è causa del suo mal...
     
  9. Cipollini

    Cipollini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il quesito era un altro, ovvero se il nuovo proprietario potesse "fruire" di questa morosità.
    Quali per cortesia ? Grazie.
     
  10. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    @Cipollini : puoi tentare di recuperare il tuo credito, indipendentemente dallo sfratto per morosità che non ti riguarda più non essendo più tu il proprietario/locatore.
    Certo che una pratica legale per recupero credito (intimazione di pagamento tramite un avvocato, richiesta decreto ingiuntivo al tribunale, notifica precetto, eventuali pignoramenti se il debitore non paga spontaneamente) è lunga e costosa. Ne vale la pena?
    Forse è meglio tentare un accordo stragiudiziale con il tuo ex inquilino, offrendogli per esempio una rateazione del debito.
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Errato.
    Lo sfratto compete a chi risulti esser effettivo proprietario al tempo dell'azione.

    Nel caso di specie lo sfratto dovrà essere dato dall'acquirente e lo potrà anche per la morosità generatasi al tempo in cui il venditore era ancora proprietario

    Il venditore potrà agire per il risarcimento del danno patito (mancata pigione del mese di Dicembre) solo se il proprio debitore non si sia già legalmente liberato da tal obbligo; infatti se l'acquirente intimasse al conduttore il pagamento di Dicembre, questi sarebbe tenuto ad adempiere nelle mani dell'attuale locatore, con la conseguenza che il venditore dovrebbe rivalersi esclusivamente sul proprio avente causa.
     
    Ultima modifica: 2 Febbraio 2016
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @Cipollini consiglio di:
    - contattare l'acquirente e far chiedere a questi la mensilità di Dicembre.
    - riconoscere all'acquirente un premio per l'interessamento prestato.
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    È falso.
    Cass. civ. Sez. III, Sent. 12-02-2015, n. 2751:
    L'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi
    correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 11895/2008). Ed invero, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il principio, stabilito dall'art. 1602 cod. civ., comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore, (cfr Cass. n. 22669/04, Cass. n. 8328/01, Cass. n. 15021/04), con la conseguenza che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente
    all'acquisto del bene locato.
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Vada a leggersi anche tutto il resto della Giurisprudenza consolidata, in primis Cassazione 2012 (e faccia la fatica di reperirsela).
    Cassazione 2015 dice ben altro da quanto da lei inteso e qui affermato:
    Lasci perdere le analisi sottili, ci rimette i denti. Continui invece a dilettarsi nel replicare, senza aggiunger nulla, ai chiarimenti forniti da altri prima di lei: le riesce assai meglio e non commette errori.
    Aloa.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Dice quanto basta per confutare tutto quanto da te affermato.
    Anche l'hawaiiano riesci a storpiare.
     
  16. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Riassumo quello che ho capito.

    Lo sfratto per morosità può essere chiesto in questo momento da chi è proprietario/locatore in questo momento. Quindi dall'acquirente.

    Però il debito che l'inquilino ha nei confronti del venditore (cioè il precedente locatore) NON è trasmissibile all'acquirente, salvo espresso patto contrario.

    Ne consegue che se l'inquilino (pur non avendo pagato al venditore la mensilità di dicembre 2015) paga regolarmente quanto dovuto all'acquirente nei mesi da gennaio 2016 in avanti, nessuno lo può sfrattare per morosità.

    E' corretta questa interpretazione?
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ciò coco, el xe venexiàn: svejate fora e agiòrnite un fià...
     
    Ultima modifica: 3 Febbraio 2016
  18. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Lo è.
     
  19. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ok.
    Allora al venditore @Cipollini non resta che tentare di recuperare il suo credito.
    Rivolgendosi direttamente al suo ex inquilino, oppure tramite l'intervento dell'acquirente se quest'ultimo ha voglia di interessarsene.
     
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma perché l'acquirente dovrebbe intervenire? Non sarebbe né legittimato, né ne avrebbe interesse, salvo che il credito gli sia stato ceduto.
     

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