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  1. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Eccomi qua alla resa dei conti !
    Mi ha chiamato l'agenzia per riscrivere in bella la proposta modificata nel prezzo offerto.
    Ne vorrei approfittare per inserire qualche clausola di salvaguardia a mia tutela e per chiedervi se e' realmente indispensabile registrare la proposta
    con conseguenti spese oppure visto il rogito a breve se ne puo fare ameno.

    Attendo impaziente consigli su cosa inserire in proposta e sul secondo quesito.

    Vedi l'allegato Proposta_New.pdf

    P.S.
    Secondo voi i 10 giorni di validita decorrono dalla prima firma (30/05) o dalla modifica 3/6 ?

    Aggiunto dopo 25 minuti :

    I punti uno e due implicano o meno il rilascio da parte del venditore di una
    Dichiarazione di conformità degli impianti ?
    Posso vincolare la proposta a questo ?
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    la proposta deve essere obbligatoriamente registrata entro i 20 gg dalla proposta-preliminare.

    le clusole e' sempre meglio specificarle bene, una a una................vincolando in questo modo per la validita'
    del contratto la consegna di tutti i documenti richiesti.
    -Dichiarazione di conformità degli impianti se realizzati dopo il 1990 (se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano)
    Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
    -certificato di conformita' urbanistica
    certificazione di abitabilita'/agibilita'- per uso civile abitazione.
    -Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009 ..................................altrimenti il notaio non rogita
    salvo accettazione mutuo- ( ho visto che tu non ne hai bisogno)
    l'immobile non proviene da donazione ventennale
    -libero da cause e contenziosi di qualunque natura
    -Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
    -registrazione preliminare
    -trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 ..............se vuoi, non e' obbligatorio trascrivere il preliminare.
    libero al rogito ................PUOI AGGIUNGERE (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
    la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile"
    spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
    -data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
    libero da cause e contenziosi di qualunque natura
    "E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.
    penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito.
    -Il venditore, nel caso in cui sia separato legalmente dal coniuge, garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista l’assegnazione in godimento dell’unità al coniuge stesso.

    per il secondo quesito non lo so, immagino che siano valide le condizioni originarie dell'acquirente.
     
  3. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il condominio in cui si trova l'immobile ha circa 50 anni,
    ma recentemente a seguito del rifacimento della canna fumaria l'amministratore ha fatto sotituire le caldaie per l'acqua calda (il riscaldamento e' centralizzato ) tocchigniando l'impianto a gas.
    Non essendo presente il contato del gas detta caldaia non e' stata ancora collaudata.
    Per quanto riguarda l'impianto elettrico ho visto che e' presente all'ingresso il salva vita (aggiunto probabilemente dopo il '90 per un adeguamento normativo) in questo caso cosa dovrei chiedere ?

    Questa cosa implica ?
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    per la dicitura non proviene da donazione..................significa che in caso l'immobile pervenisse da donazione ci potrebbero essere degli eredi che per 20 anni circa, data di prescrizione, potrebbero avanzare delle pretese legittime sulla donazione..........meglio evitare.
    basta fare un controllo alla conservatoria dei registri per saperlo.

    pero' guarda che il tuo condominio non e' recente...........................basta firmare che le parti convergono.
    se ti rilasciano le conformita' fatte meglio ancora.
     
  5. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Con "le parti convengono" intendi quanto dice al punto 1 e 2 della proposta (e quindi in pratica esclude il venditore da ogni magagna dovesse saltare fuori prima e dopo il rogito ? ?
    eccetto forse l'agibilita' (la posso chiedere prima di procedere ? - e la conformita delle mappe catastali ?
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    dopo il rogito................a meno che non siano vizi occulti, le magagne che saltano fuori sono a carico dell'acquirente,
    mi sembra anche giusto. in questo caso non sono vizi occulti perche' lo sai gia' che e' un condominio di oltre 60 anni.
    il certificato di agibilita'/abitabilita' la devi richiedere quando fai la proposta anche se un immobile e' commerciabile anche senza questo certificato ma l'acquirente deve saperlo ed il venditore e' tenuto a comunicarlo immediatamente se potra' consegnartelo oppure no.
    si puo' acquistare anche senza il certificato .....................(io sicuramente non lo farei).
    L'importante e' che il certificato ti sia consegnato entro il rogito altrimenti il venditore sarebbe inadempiente.
    la conformita' delle mappe catastali significa che l'immobile deve essere uguale allo stato di fatto..........(cioe' come tu lo vedi) e se cosi' non fosse entro il rogito il venditore deve richiedere di mettere il tutto a posto facendo le varie richieste tramite un geometra incaricato pagato da lui ovviamente.
    per questo devi metterlo nella proposta come clausola indispensabile.
    altrimenti il notaio non rogita ed il venditore sarebbe inadempiente.
     
  7. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Visto che l'agenzia mi ha chiamato questa mattina chiedendomi di riscrivere in bella la proposta questa sera,
    mi conviene chiedere tassativamente prima di firmare nuovamente di avere in mano l'agibilita'
    E la documentazione relativa all'ultimo intervento sul gas oppure implicitamente la clausula 1 costringe il rpoprietario
    a procurarla prima del rogito pena annullamento ??
    Cosi fosse potrebbe anche essere vantaggioso per me firmare subito,
    eccezion fatta per il fatto che dovrei pagare subito l'agenzia .....
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    la provvigione si deve pagare solo dopo che il proprietario accetta la tua proposta.......................mai prima.
    forse non mi sono spiegato bene.....................l'agibilita' tu la devi mettere scritta nella proposta. il proprietario te la deve consegnare entro il giorno del rogito.
    se per quel gg non te la consegna il venditore e' inadempiente con tutte le conseguenze del caso.
    tutti i documenti che tu chiedi nella proposta di acquisto significa che se non te li consegnano entro la data del rogito il venditore e' inadempiente perche' ha firmato per accettazione le tue richieste.
    non te li devono consegnare subito......................ma entro il rogito.
    comunque se hanno fatto le modifiche all'impianto del gas la conformita' la devono avere per Legge e tu hai diritto a pretenderla.
     
  9. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Certo,
    con subito intendevo all'accettazione della proposta,
    ma comunque prima del rogito e degli eventuali problemi di inadempienza da parte del proprietario.
    A quel punto peor, dovremmo vedercela io ed il prorietario .
    A questo punto non sarebbe meglio averle in mano gia tutte prima di confermare la proposta ?

    Cosa aggiungeresti alla proposta allegata ad esmpio nel campo note ?
     
  10. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    non sempre e' possibile..................... sarebbe bello se il venditori mettessero in vendita le loro case in ordine ma credimi la maggior parte delle volte non e' cosi'. nessuno ha voglia di spendere soldi se prima non riceve una proposta.
    l'importante e' stipulare una proposta-preliminare che ti tuteli al massimo.
    se il venditore non rispetta quello che ha accettato sono problemi suoi ma le cose che chiedi sono normali e lecite da parte tua.
    bisogna stare molto attenti a quando si firmano i contratti.
    guarda che quando il proprietario firma per accettazione tutti e due siete fortemente vincolati anche se siete lontani dalla data del rogito in quando la proposta firmata per accettazione dal venditore e' gia' un preliminare bello e buono, assolutamente valido.
     
  11. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ok,
    Cosa aggiungeresti/modificheresti nella seguente proposta che oggi mi hanno chiesto di riscrivere in bella
    (occassione a mio avviso piu unica che rara per sistemarla al meglio) ?
    Vedi l'allegato Proposta_New.pdf
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    che non provenga da donazione..............
    certificazione di abitabilita'/agibilita'
    ACE Certificazione energetica-
    registrazione preliminare
    Spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
    il saldo lo devi dare in assegno circolare non e' possibile pagare in contanti.
     
  13. titty68

    titty68 Nuovo Iscritto

    comunque non avere fretta nel firmare il compromesso, ma tu hai firmato una proposta di acquisto o un compromesso ?
     
  14. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    la proposta di acquisto e' gia' un compromesso quando il venditore accetta.
    attenzione, attenzione.
     
    A Jrogin piace questo elemento.
  15. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vero,
    anche se l'agenzia a cui l'ho firmata incassa la provigione solo a seguito diciamo di un" riscrittura" della proposta in un compromesso. Ieri ho chiesto quindi di vedere la bozza di questo futuro compromesso, e siccome mi sembravano mancanti o vaghi i richiami di quanto al punto 1 dell'allegato ho chiesto di inserirli.....
     
  16. titty68

    titty68 Nuovo Iscritto

    secondo me , la proposta d"acquisto è una cosa , e il compromesso è un"altra cosa , ti dico ciò x che in questo periodo stò affrontando questa situazione, e a dire del mio avvocato c"e una recente legge della corte di cassazione che rende nulle le proposte d"acquisto ............. non chiedetemi quale che non sò , ma il mio avvocato mi ha comunicato questa cosa . ( anche se la mia situazione è un po diversa su alcuni aspetti e cioè proposta di acquisto gia scaduta )
     
  17. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Il tuo avvocato si riferisce correttamente a quelle proposte di acquisto, che rimandano ad un preliminare di compravendita il quale rimanda al rogito definitvo.

    Per contro, le proposte di acquisto che rimandano direttamente al rogito definitivo di vendita sono valide a tutti gli effetti.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  18. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto


    ottimo Jrogin , quante volte e' stato detto???
    la proposta e' gia' un compromesso.
    se la proposta rimanda ad un altro compromesso e' NULLA secondo la recente sentenza di Cassazione n. 8038 del 2 aprile 2009, se invece rimanda solo alla data del rogito e' valida.
     

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