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  1. valapril

    valapril Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve, sto per comprare un appartamento a Milano e già dal preliminare ho ricevuto copia della visura catastale. In questi giorni l'agente immobiliare mi ha fatto avere anche il verbale dell'ultima assemblea da cui però risultano alcune proprietà indivise a reddito (piccoli magazzini, negozio,..) che non risultano nella visura catastale. Il proprietario dovrebbe procedere ad effettuare un allineamento fra l'appartamento e le frazioni di immobili che mette automaticamente in vendita e quello che risulta nei registri del catasto? E inoltre il notaio può redigere l'atto di compravendita in assenza del detto allineamento? Grazie per le risposte.
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    la scheda catastale, come la visura, contemplano quella che è la proprietà esclusiva, gli enti comuni, sia censiti, cioè soggetti a rendita o non censibili, cioè quegli spazi che non possono avere rendita autonoma (androni, aree di manovra, giardini comuni, ecc.), sono solitamente rappresentati sull'elaborato planimetrico che riporta anche la collocazione delle unità di proprietà rispetto all'insieme del condominio, è un elaborato grafico in scala diversa ed è parte integrante dei documenti catastali che il venditore dovrebbe consegnarti, dal punto di vista del trasferimento non vengono identificati in quanto vengono ceduti con tutti i diritti e servitù contestualmente con la cessione dell aproprietà dell'unità che acquisti
     
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  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1. Quale assemblea?
    2. Il catasto standard, a differenza dell'austroungarico, è errato. E' allora necessario ricorrere alle ispezioni di una conservatoria immobiliare.
     
  4. valapril

    valapril Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Rispondo: l'assemblea era quella ordinaria di condominio svoltasi a metà maggio. Come dicevo l'amministratore nel verbale espone le entrate e le uscite. Io non ero a conoscenza del fatto che il condominio fosse proprietario di beni immobili indivisi, nel suo interno, quindi mi sono meravigliato della cosa e sto cercando di capire, se possibile, col vostro aiuto se questa notizia dei beni immobili del condominio, mi obbliga o mi consiglia a scanso di future spese a mio carico, a pretendere il certificato catastale comprendente anche i beni di cui sopra.
    -Allora bisogna chiedere all'agenzia o al venditore di procedere ad un'ispezione presso la conservatoria immobiliare, oppure lo posso-devo fare io? L'argomento che mi interessa si trova nella sez.D della conservatoria?
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'ispezione presso la conservatoria puoi chiederla tu dopo che ti sei procurato il nome del probabile titolare e il suo codice fiscale.
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non è più semplice chiedere all'amministratore?
     
  7. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno, correttissimo quanto detto da griz nel suo primo messaggio.
    Le visure catastali non possono contenere alcun riferimento alle parti condominali dell'edificio, nè vedo per quale ragione lei dovrebbe preoccuparsi di effettuare visure presso la Conservatoria dei RR. II. (tra l'altro, a quale nome effettuerebbe la visura presso la Conservatoria?): al momento dell'acquisto le verrà trasferita la proprietà dell'immobile, unitamente ai diritti sulle parti comuni derivanti dalla stessa.
    La tempestiva messa a disposizione dei verbali di assemblea le ha permesso di conoscere la consistenza dei beni comuni, la loro redditività, la presenza di eventuali morosità.... non capisco quali siano i suoi timori.
    Ad ogni buon conto, ha chiesto all'amministratore di condominio se vi è un Regolamento condominiale?
     
  8. valapril

    valapril Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, in effetti non abbiamo ancora visionato il il regolamento condominiale, lo chiederemo all'amministratore sperando che ce lo possa inviare via mail .
    Rispondo all'avv. Polidoro: io ho già avuto un'esperienza di questo genere. Tre anni fa abbiamo venduto un appartamento nel Salento. Il notaio del compratore ha preteso l'allineamento della visura catastale in modo tale che contemplasse anche i millesimi di proprietà dell'appartamento del custode. La cosa si è dimostrata di enorme difficoltà per i tecnici del mio notaio tanto che alla fine hanno gettato la spugna e mi hanno detto chiaramente che non ci riuscivano. Poi ci sono riuscito io recandomi personalmente agli uffici del catasto e trovando un impiegato molto gentile e con la luna giusta. Tutta la cosa mi è costata parecchio a causa dei miei trasferimenti al sud e a causa della non fattibilità dell'atto, fino a che l'inghippo non è stato risolto. Quindi per chiudere, non vorrei ritrovarmi fra qualche anno nelle stesse condizioni.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    trovo strano quanto scrivi, le proprietà condominiali sono di tutti i condomini pro quota secondo i millesimi, che questo debba/possa essere citato sulla visura della singola UIU del condominio mi sembra impossibile/esagerato
     
  10. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Anche io devo ammettere di non aver mai riscontrato tale problematica od esigenza...
     
  11. valapril

    valapril Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dal momento che leggo un po' di dubbi circa quello che ho raccontato, cercherò di trovare la mia copia del rogito e vi invierò copia della parte che si riferisce a questa discussione.

    Testuale dal rogito:" Viene altresì trasferita la proporzionale quota di comproprietà, pari a 36/2484, dell'alloggio del custode, sito al piano rialzato, avente una consistenza catastale di vani 4,5 confinante con via....., porticato d'ingresso, vano scala, cortile comune, salvo altri. Nel catasto fabbricati al foglio 212, partc... sub..., via... p.T., cat. A3, cl.3^, vani 4,5 con rendita cat. Euro 348,61;
    -che tale consistenza immobiliare è loro pervenuta ....ecc."
    Giuro che è copia conforme all'atto del notaio, e il notaio ha preteso di inserirlo.
    Dapprima lo avevo sopravalutato perché sembrava un notaio molto attento e scrupoloso, poi , il giorno del rogito mi sono dovuto ricredere, non era né attento, né scrupoloso, né una brava persona.
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    personalmene trovo esagerato inserire quei dati, solitamente basta fare cenno alla situazione esistente che si da per acquisita, comunque se il notaio ha ritenuto di fare una cosa così precisa, bene
     
  13. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Caro Sig. Polidoro, il papa, non solo tutti gli altri, può sbagliare, anche quando parla ex-cathedra. Ciò premesso, alla conservatoria di Roma ho trovato riferimenti interessanti alle proprietà condominiali. Dopo la laurea molte cose cambiano e uno ha il diritto/dovere di informarsi. Se la giustizia è lenta, non è solo perché alcuni giudici di pomeriggio fanno perizie e consulenze.
     
  14. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Caro Jac0, non ho capito il senso del suo messaggio.
    Tralasciando il "dopo la laurea le cose cambiano" e la sua interessante analisi sulla lentezza dei processi, che vuol dire che alla conservatoria di Roma ha trovato interessanti riferimenti alle proprietà condominiali?
     
  15. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :occhi_al_cielo: :fiore:
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La visura catastale di un appartamento non contiene mai altro oltre i dati della particella in oggetto quando si fa una visura per estremi catastali. Quando si fa una visura per nominativo o codice fiscale (ammesso che non ci siano errori di trascrizione) nella stessa visura appaiono tutte le proprietà di quella persona in quella città. Ad esempio un a/6, un a/4, un c/6 ecc. Se invece voglio avere una visura contente tutti i riferimenti catastali di un condondomino ad esempio per trovare le parti comuni (le quali non hanno mai una loro planimetria in scala al 1/200 devo richiedere " l'elenco subalterni" del condominio. Li mi troverò tutti gli estremi di tutte le particelle del condominio. Può essere utile innanzitutto per capire come sono divise le parti comuni, quali sono e se corrispondono con lo stato di fatto.
     
  17. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se tu vai alla conservatoria lo vedi in pratica: puoi spuntare, con un aggiunta economica, altri dati. Di più non posso dire.
     
  18. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Come hanno segnalato anche tutti gli altri utenti, la proprietà dei beni condominiali non risulta mai dalla visura relativa la proprietà esclusiva.
    Quindi torno a chiederti cosa tu intendessi dire con
    Forse suggerivi di fare una visura a nome del condominio?
    Oppure volevi significare che dalla visura ipotecaria dell'appartamento risulta la proprietà sui beni condominiali?
    Ma non è più facile chiedere all'amministratore se c'è un regolamento di condominio e partire da lì?
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    È buona prassi se si hanno dei dubbi sulle parti comuni (oltre al regolamento condominiale come stato già detto), fare la visura "elenco subalterni "del condominio, perché dopo il regolamento possono essere intervenuti frazionamenti e o anche solo cambi di destinazione d'uso che a sua volta (se registrati) han fatto cambiare gli estremi catastali. Ribadisco tale concetto poiché è molto utile per individuare i subalterni delle parti comuni e capire come sono stati attribuiti a loro volta. Se vi sono scostamenti con l'effettivo uso delle varie parti, o anche solo con il regolamento, è sintomo di errore e quindi andrebbe risolto.
     
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