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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Questo mese proponiamo alcuni brevi spunti di riflessione inerenti l’acquisto di un immobile pervenuto al venditore per atto di donazione.
    La proprietà di un bene, ricevuto per donazione, può nel tempo incontrare dei problemi, perché, se i legittimari vengono privati della quota di legittima oppure ricevono beni in misura inferiore rispetto a quanto loro spetta, hanno diritto entro dieci anni dalla morte del donante di esperire "l’azione di riduzione" impugnando legalmente la donazione.

    L’azione di riduzione consiste nell’attribuzione al legittimario della quantità di beni necessari a reintegrare la sua quota lesa. Ne deriva, quindi, che, se i legittimari, ottengono un riconoscimento giudiziale, gli stessi possono chiedere la restituzione dei beni nei confronti non solo di chi li ha ricevuti per donazione, ma anche (premessa l'escussione di altri beni del donatario) dal soggetto terzo che ha acquistato in buona fede da chi aveva ricevuto per donazione.

    In linea di massima per essere sicuri dell’acquisto di un bene di provenienza donativa è necessario, alternativamente, che siano
    a)-decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione senza opposizione degli aventi diritto , ovvero
    b)-dieci anni dalla morte del donante senza che risulti trascritto contro il donatario/venditore la domanda di riduzione.

    Pertanto l'acquirente terzo che volesse acquistare un immobile di provenienza donativa dovrebbe :
    1-svolgere una indagine per valutare se la provenienza è conseguente ad una donazione ( e ciò anche se il donante è ancora in vita)
    2-In caso di decesso, dovrebbe valutare se i legittimari sono stati tutti chiamati all'eredità e se siano stati soddisfatti equamente. E ciò tenendo conto anche delle eventuali donazioni fatte in vita .

    Nel primo caso pare necessario che l'acquirente, per ridurre i rischi, proceda ad interrogare i Registri Immobiliari ; nel secondo caso altrettanto, ma partendo da una disamina del testamento e e/o della denuncia di successione tenuto conto che sul piano della legittimazione, l’azione può essere intrapresa non solo dai legittimari ma anche dai loro eredi ed aventi causa.

    Ci permettiamo di suggerire di fare attenzione, prima di presentare l’offerta per l’acquisto di un immobile pervenuto al venditore per donazione e fare affidamento sull’accensione di un mutuo, in quanto, nella pratica, succede spesso che le banche siano restie ad accettare garanzie ipotecarie su immobili che provengono per donazione. Infatti l’accoglimento dell’azione di riduzione potrebbe comportare la restituzione dell’immobile in questione al legittimario, libero da pesi e vincoli, per cui polverizzando il credito della banca e la conseguente garanzia ipotecaria iscritta per avere il mutuo.

    Solo dopo aver effettuate le indagini di cui si è detto è possibile adottare gli opportuni accorgimenti e tutela del terzo acquirente anche in considerazione del fatto che neppure le recenti modifiche legislative all’art. 563 c.c. permettono di garantire in maniera granitica l’acquisto di un bene pervenuto per donazione.


    Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia
    Esperto tematiche della compravendita immobiliare
    www.realessandro.it
     
  2. Carlo1

    Carlo1 Nuovo Iscritto

    Ma se è già stato sottoscritto il preliminare per ottenere il mutuo e la banca si rifiuta, un eventuale rinuncia al diritto di opposizione alla donazione da parte di tutti gli eredi, dovrebbe permettere di accendere ipoteca di 1^ grado sull'immobile da parte della banca che risulta quindi essere garantita.
     

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