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  1. Dario®

    Dario® Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sarei interessato ad un vecchio immobile da sistemare, che fisicamente dispone di un interrato con illuminazione naturale (bocche di lupo) il quale però non è riportato sulla planimetria catastale.

    Tecnocasa mi dice che se presento un'offerta di acquisto interessante il venditore si impegna a sistemare in catasto la situazione, invece senza proposte da parte di acquirenti questa modifica non la farà fare

    Pensavo di fare un offerta specificando che la stessa è vincolata alla presenza ufficiale dell'interrato sulla planimetria catastale, ma non sono sicuro sia la cosa giusta, che ne pensate?

    Tuttavia, ignorando per un attimo la conformità catastale e concentrandosi su quella urbanistica / edilizia, come potrei verificare quest'ultima? Dovrei mandare un mio tecnico di fiducia, con una delega da parte del proprietario, presso l'ufficio tecnico del Comune? Qual'è la prassi più usuale ?
    grazie
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Quella di mandare un tuo tecnico a verificare la situazione urbanistica (progetto dell'immobile) in Comune.
    Tieni conto che se ha l'agibilità dovrebbe avere anche la planimetria catastale il comune. Controlla che oltre al piano interrato corrisponda anche il piano (o piani) abitabile.
     
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  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Puoi procedere a presentare un'offerta condizionata alla regolarizzazione. In generale un interrato è sempre regolarizzabile tramite una sanatoria quindi a parte le spese per la pratica ed il catasto, di problemi non ce ne dovrebbero essere.
     
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  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se l'interrato supera l'altezza di m 2,40 viene considerato volume e pertanto potrebbe non essere sanabile.
    Una considerazione, l'agenzia deve prima di proporre la vendita deve verificare che sia totalmente in regola, altrimenti non la può proporre. E' una questione di serietà.
     
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  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    controlla anche se c'è la possibilità di aumento della cubatura edificabile
     
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  6. Dario®

    Dario® Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Questo può essere utile al fine di una sanatoria? o per quale altro motivo?
    grazie
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se l'altezza è inferiore a m 2,40 l'interrato non viene considerato volume da computare all'interno del volume massimo edificabile. pertanto se ce ne fossa da realizzare potresti pensare di progettare un ampliamento nel rispetto delle distanza dai confini o fra fabbricati, restando all'interno della superficie massima edificabile. Ovviamente questi valori li può verificare che maneggia questa materia.
     
  8. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Gianco un locale commerciale con un accessorio al piano interrato, con passo carrale indipendente ma con un solo subalterno, può essere locato a 2 inquilini
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In Lombardia e in Emilia-Romagna le norme dei rispettivi Piano Casa sono scaduti e non sono più stati rinnovati. In queste regioni, dunque, non valgono più i bonus volumetrici e le facilitazioni previste nel resto d’Italia.
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La tua affermazione non contrasta con la mia.
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non era un'affermazione, ma una domanda. Che aveva già posto aprendo un'altra discussione. Però, sia qui, sia là, ha omesso il punto interrogativo finale. Si vede che la sua tastiera non lo prevede. :occhi_al_cielo:
     
    Ultima modifica: 7 Luglio 2016
  12. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Svarioni se ne fanno tanti, ma evidenziarli è peggio, se non si guarda nel proprio giardinetto, l'importante che la risposta sia produttiva e serva a qualcuno, con un Roll Eyes non si va da nessuna parte
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non sono @Gianco; secondo me sì, a condizione di sapere la destinazione d'uso del seminterrato.
     
  14. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Il seminterrato era collegato al negozio tramite un scala interna dove veniva depositato merce per il negozio, al nuovo inquilino non serve ed è stato dato in locazione ad altro inquilino per depositi vari (magazzinaggio) e reso indipendente
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ci sarebbe da aggiungere che se NON rispettasse tale decreto sarebbe a priori non agibile come residenza:D.M. 5.07.1975: Requisiti igienico sanitari abitazioni
    Decreto 5 luglio 1975 sui requisiti igienico sanitari abitazioni.
     
  16. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    è solamento un deposito/magazzino senza nessun allaccio sia fognario che idrico
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Mi chiedo come possa essere un locale commerciale una cosa di questo tipo.
    Una bottega o negozio (C/1) un laobratorio per arti e mestieri (C/3), i fabbricati o locali per per esercizi sportivi (C/4), gli stabilimenti balneari (C/5) sono si locali commerciali.

    Un C/2 invece (proprio magazzino e deposito) di solito fa da pertinenza anche ad una abitazione non per forza è commerciale...gli altri sopra assolutamente si!
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Scusate se rispondo solo ora, sono stato impossibilitato. Comunque, per essere affittato un locale autonomo deve avere una sua identità catastale. E' difatti previsto che ogni immobile in grado di dare reddito proprio deve essere denunciato in catasto a se stante.
    @Nemesis, mi hai fatto notare che l'amico @moralista con clude i suoi interventi, omettendo la punteggiatura finale. Probabilmente gliela hanno disattivata ad eccezione della virgola.
     
  19. Dario®

    Dario® Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Vi aggiorno sulla situazione. (Premetto che l'idea è quella di fare delle modifiche interne e ristrutturazioni, per cui se divento proprietario di questo immobile avrei comunque avviato una pratica edilizia con un tecnico qualificato.)

    Ho mandato un tecnico in Comune ad approfondire la questione e le problematiche non sono solo catastali. L immobile ha molte difformità/abusi (balcone, interrato e altezze differenti dall'ultima pratica edilizia 1970)

    Sempre dal Comune in cui si trova l'immobile sono stati quantificati oneri e sanzioni di circa 6000 euro per sistemare il tutto + spese di architetto da quantificare, secondo voi conviene fare un'offerta di acquisto più bassa e procedere personalmente a sistemare il tutto?
    (ammesso che ci sarà un notaio che voglia procedere ad una compravendita )

    Oppure lasciare che il proprietario sistemi il tutto, e poi pagare prezzo pieno l'immobile e poi fare a mia volta una pratica per le variazioni interne?
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Puoi firmare un compromesso di vendita, specificando che le opere da seguire per regolarizzarlo te le accolli tu. Pertanto, si presenta la pratica edilizia, si procede ad eseguire i lavori e si inoltra la nuova planimetria in catasto. A questo punto nulla osta a rogitare.
     
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