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  1. junior

    junior Nuovo Iscritto

    Salve
    Solo proprietario di un appartamento, e di una terrazza a livello, posta al terzo piano di un edificio/palazzina.
    Circa 4 anni fa l'amministratore di condominio commissionò ad una impresa edile i lavori di rifacimento dell'impearmibilizzazione di tale terrazza, il cui costo è stato da me sostenuto per 1/3 come da codice.
    Verso la fine dell'inverno scorso si sono manifestate nuovamente gravi infiltrazioni di aqua provenienti dalla terrazza (e conseguenti gravi danni ai proprietari degli appartamenti sottostanti).
    Dietro nostro sollecito, l'amministratore ha commissionato ad un tecnico la redazione di una perizia per accertare le cause delle infiltrazioni e gli interventi necessari per porvi fine.

    Senza mezzi termini, nella propria relazione (peraltro giurata in Tribunale..) il perito ha dichiarato che le infiltrazioni sono cagionte dal fatto che l'impermeabilizzazione eseguita dalla ditta appaltatrice presenta gravissimi vizi e difetti, e che l'opera va pertanto integralmente rifatta.

    Alla luce di ciò con più racc a/r ho sollecitato l'amministratore (anche in quanto committente) a denunciare immediatamente i fatti all'impresa e ad esigere il rifacimento dell'opera secondo le regole dell'arte.
    Contestualmente, ho chiesto all'amministratore di convocare d'urgenza un'assemblea (con all'ordine del giorno anche la eventuale promozione di un'azione giudiziaria contro la ditta appaltatrice) nonchè di avere una copia del contratto di appalto, delle fatture e del verbale di consegna dei lavori.

    Benchè siano passati mesi, l'amministratore non ha dato riscontro alle mie richieste, e sussiste il concreto rischio che decorrano i termini per fare causa contro l'impresa (art. 1669 c.c.) e che quindi i costi di rifacimento dell'opera finiscano per gravare su di me e non sull'impresa che ha male eseguito i lavori.

    Aggiungo che non posso nemmeno valutare la possibilità di denunciare io direttamente i fatti all'impresa perchè non conosco la sua esatta identità (ha tutto in mano l'amministratore!).

    Cosa devo fare?
    Ammesso che riesca a risalire all'identità dell'impresa, posso fare causa io direttamente all'impresa nel caso in cui il condominio (anche a causa della condotta dell'amm) ometta di farlo??
    grazie
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Le consiglio di contattare un avvocato, e di far scrivere a lui una raccomandata A/R fatta in modo da responsabilizzare l' amministratore nei termini di legge opportuni.

    Fatto questo Le consiglio di organizzarsi con i suoi soci condòmini per convocare direttamente l' assemblea utilizzando le modalità previste dalla legge; in quella sede provvederete a cambiare l' amministratore, al fine di poter controllare la situazione attraverso il passaggio di consegne.

    Infine consiglio di far asseverare il documento di passaggio di consegne da un professionista di vostra fiducia.
     
  3. junior

    junior Nuovo Iscritto

    Salve
    grazie della risposta

    Nelle raccomandate che ho mandato ho già espressamente minacciato di adire le vie legale per le conseguenze derivanti dalla mancata collaborazione del mio amministratore (su questo mi ero fatto dare qualche suggerimento da un avvocato..).

    Ma quello che non ho ben chiaro è: posso fare io causa direttamente all'impresa chiedendo la sua condanna a rifare i lavori? oppure devono necessariamente pensarci amministratore e assemblea?
    grazie
     
  4. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Tecnicamente, ha titolo per fare causa il cliente dell' impresa che ha svolto i lavori; nella fattispecie il cliente è il condominio, che agisce per mezzo del legale rappresentante amministratore.

    Nulla però ti vieta di scrivere una raccomandata all' impresa che ha svolto lavori, lamentando i problemi e le responsabilità e mettendo in mora ufficialmente il fornitore.

    Non sono sicuro che hai titolo per agire in giudizio direttamente, però non lo escludo perchè il condomìnio non è un ente giuridico precisamente definito (come una società); si può paragonare per analogia ad un piccolo stato che si autogoverna, e che delega alcune funzioni ad enti esterni.

    ...e tu sei un cittadino, ...pertanto giuridicamente conti!

    Prova a consultarti con un avvocato.
     
    A junior piace questo elemento.
  5. junior

    junior Nuovo Iscritto

    ok grazie
     
  6. junior

    junior Nuovo Iscritto

    AGGIORNAMENTI

    Ho inviato una lettera racc a/r (scrittami da un mio amico avvocato) all'amministratore con la quale lo avvisavo (ma in realtà è già a conoscenza di tutto da tempo) della necessità di (e lo diffidavo a) convocare l'assemblea per assumere provvedimenti nei confronti dell'impresa ed esigere che questa intervenga in garanzia o comunque risarcisca il danno...
    Con l'occasione ho chiesto anche di avere copia dei documenti relativi al lavori appaltati (contratto, fatture, ecc.)..

    Sono passati più di 10 giorni e l'amministratore continua a non farsi vivo....e non risponde più nemmeno al telefono....anzi, aggiungo, una delle sue linee telefoniche adesso risulta essere "inesistente"...:rabbia:

    vengo al dunque: Come da Voi suggerito, mi sto attivando per cercare di convocare un'assemblea...ma già alcuni condomini (come al solito) non ne voglio sapere nulla e si rifiutano di firmare la lettera di richiesta di convocazione...in altre parole al 99% NON RIUSCIROO' A RAGGIUNGERE 1/6 DEI MILLESIMI.... quindi non sono in condizioni di chiedere la convocazione dell'assemblea così come da voi suggeritomi...

    Che posso fare? l'inverno è alle porte e con le prime pioggie i danni aumenteranno esponenzialmente....ed aggiungo....se qualcosa non si smuove rischio di decadere dalla garanzia ex art. 1669 c.c. (ripeto, non posso agire direttamente nei confronti dell'impresa perchè non ne conosco la esatta identità....ha tutto in mano l'amministratore)..

    Mi verrebbe voglia di spaccare tutto...è una situazione surreale..:rabbia:
     
  7. junior

    junior Nuovo Iscritto

    Confermo, non sono riuscito a raccogliere adesioni sufficienti (1/6 dei millesimi) per chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea...
    :triste::triste:
    che posso fare?
     
  8. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Da solo hai ben poche possibilità di far valere i tuoi diritti nei confronti dell' amministratore.

    Hai la possibilità di cercare un bravo avvocato, e di far scrivere a lui per tuo conto. Al tuo legale di fiducia darai anche mandato di difendere i tuoi interessi nelle sedi opportune.

    Ma il mio consiglio continua ad essere anzitutto di cercare consensi tra i tuoi soci condòmini.

    Senza l' appoggio della tua comunità residenziale, i tuoi diritti nei confronti dell' amministratore sono compromessi dall' eccesso di potere che lui (l' amministratore) gode nei tuoi confronti.

    Per approfondimenti su questo argomento ti lascio questo link:
    Potere politico dell' amministratore
     

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