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  1. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti.
    Ho un dubbio che volevo sottoporre soprattutto a chi ha competenze giuridiche.

    In caso di compravendita di un appartamento è pacifico che per le spese condominiali dell'esercizio in corso e di quello precedente sono responsabili in solido il venditore è l'acquirente. Tuttavia cosa succede nel seguente caso? Il venditore che abbia degli importi di spese condominiali arretrati, è ricoverato per una malattia. Mentre è ricoverato contatta l'amministratore invitandolo a passare da lui per saldare gli importi arretrati. L'amministratore non va a riscuotere tali importi giustificandosi con la motivazione che non gli sembra bello farsi pagare mentre il debitore è ricoverato e afferma di voler attendere la dimissione del moroso. L'amministratore informa l'acquirente, che è già diventato proprietario, della circostanza.
    A distanza di circa un anno, l'amministratore, che non ha più riscosso gli importi dal vecchio proprietario, li richiede al nuovo proprietario.

    La domanda è: può farlo, o può essere ritenuto responsabile del fatto di non aver riscosso il denaro quando ne ha avuta la possibilità? L'art. 1130 c.c., comma 1, punto 3), sia nella versione precedente la riforma del condominio, che in quella post, prevede che «l'amministratore deve... 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni» Può ravvisarsi una fattispecie di negligenza da parte dell'amministratore?

    Attendo i vostri commenti.
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    da come hai scritto sembra che nel frattempo il venditore sia morto. Se ancora in vita il venditore sa che deve saldare il suo debito e l'amministratore può contattarlo visto che è uscito dall' ospedale da un anno. Secondo me c'é sotto odore di "combine".
     
  3. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. Senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea può ottenere un decreto di ingiunzione. È tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellano, i dati dei morosi. I creditori, da parte loro, non possono rifarsi sui condomini in regola con il pagamento delle loro quote, se non dopo l’escussione (ossia dopo aver iniziato un processo di esecuzione di pagamento) dei morosi.
    Tu, a termini di legge, rispondi dal momento in cui sei enytrato in possesso dell'immobile. Non prima.[DOUBLEPOST=1381243778,1381243571][/DOUBLEPOST]Spese straordinarie a carico del proprietario al momento della deliberazione Cass. 2 maggio 2013 n. 10239 ... in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti sbagli, arciera, la legge prevede la responsabilità in solido per le spese dell'esercizio corrente e di quello precedente.
    Art. 63, comma 5, Disposizioni di attuazione del Codice Civile
    «Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.»

    La sentenza della Cassazione è valida solo per le spese straordinarie e non anche per la manutenzione ordinaria.
     
  5. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    probabilmente hai ragione. Comunque alla scorsa assemblea di un mio condominio, l'amministratore ha imputato le spese pregresse ai venditori che dovrà ricontattare. Ed erano spese dell'anno passato. Da questo anno addirittura non si può vendere se non dà il benestare l'amministratore (sulle spese completamente saldate) perchè il notaio le richiede
     
  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ammettere che vi sia una negligenza giuridicamente rilevante implicherebbe che esista un obbligo per il creditore di incassare i suoi crediti al di fuori del proprio domicilio.
     
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  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    quindi? ovvero? morale della favola? giuro che non ho secondi fini.

    al di fuori del proprio domicilio, significa che deve per forza adire le vie giudiziarie?
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aiutami a capire meglio, per favore.

    Il debitore era ricoverato e in quel momento aveva intenzione di saldare il debito. L'amministratore, ai sensi del codice civile, art. 1130 (attribuzioni dell'amministratore), comma 1, n. 3, deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni» Dunque non c'è scritto che deve incassare presso il proprio domicilio. Lui in effetti non ha riscosso ed il debito è rimasto.

    Perché non c'è una sua responsabilità? Dov'è che mi perdo qualcosa?
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    C'è scritto nell'art. 1182, comma 3 c.c.
    Se il debitore fosse stato ricoverato in Australia, l'amministratore avrebbe dovuto recarsi colà per incassare il proprio credito?
     
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aggiungo qualche dettaglio: il debitore è il condominio, ma l'amministratore ha il proprio domicilio in altro comune a 65 km di distanza e i pagamenti avvengono, di norma, a mezzo di bonifico bancario.
    Ora, tenuto conto che il debitore era ricoverato (e quindi impossibilitato a recarsi presso una banca o presso il domicilio dell'amministratore) nello stesso comune in cui è sorta l'obbligazione, si può far valere l'ultima parte del terzo comma o addirittura il quarto? (art. 1182)
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il luogo nel quale la prestazione deve essere eseguita non è determinato dalla convenzione(1), o dagli usi e non può desumersi dalla natura della prestazione. é il primo comma della legge citata.
    Io tornerei al primo comma. Di fronte alla legge io sono certa che si può fare forza sulla convenzione, e sugli usi. Il rapporto che c'è tra amministratore e condomino non può essere equiparato al creditore o venditore. Caso mai potrebbe essere l'amministratore, su disposizione del condominio, a rivestire il ruolo, fittiziamente, di debitore verso una qualsiasi società. Convenzione vuole, nei tempi passati era la norma, che l'amministratore passi appartamento per appartamento a mettere insieme la somma per coprire i debiti che il condominio ha con le società fornitrici di opere. Qualora un condomino non fosse più domiciliato nell'appartamento, il mezzo scelto dalla legge è la raccomandata, oppure se c'è la possibilità, si reca nel luogo dove è domiciliato il condomino. Tanto più che è di dominio pubblico il fatto che il condomino moroso voleva pagare non il debito che aveva verso l'amministratore, nè verso il condominio, bensì verso i fornitori che legalmente potrebbero proprio rivalersi su di lui (come da legge)
     
  12. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Peccato che non rientri nei compiti dell'amministratore la riscossione a domicilio delle quote. E la cosa è molto logica. Possedere un immobile non vuol dire risiedervi.
    Tra l'altro l'affermazione che "nei tempi passati era la norma" contiene già la negazione della validità attuale della presunta "norma".
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    così si sono svolti i fatti.

    Non capisco perchè tu affermi che non rientra nei compiti dell'amministratore tale incombenza. Come ho già spiegato, la figura dell'amministratore non è assimilabile a quella di un creditore. L'amministratore dipende dalla volontà del condominio il quale è libero di scegliersi un amministratore che riscuota le somma appartamento per appartamento. Se il condomino non risiede nella palazzina sono appunto le incombenze dell'amministratore, il quale deve provvedere a tenere informato il condomino.
    Inoltre se nei tempi passati era la norma non è detto che non lo sia tutt'ora. gli usi e le norme fanno storia e testo, altrimenti non ci sarebbe il codice che lo prescrive.
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Come riscuotere le quote condominiali è una decisione che va presa in accordo tra la maggioranza dei condomini e l'amministratore. Mi ricordo che, più di cinquantanni fa, mio padre era stato pregato dalla unanimità dei condomini di gestire l'amministrazione del condominio in cui vivevamo. Mio padre svolgeva a titolo gratuito questa incombenza. Per la riscossione delle quote condominiali mio padre concordò di dare appuntamento dalle 15:00 alle 17:30 del primo sabato non festivo di ogni mese presso la guardiola del portiere. Con la riduzione dell'orario di lavoro del portiere, non potendo più usufruire del pomeriggio, per alcuni anni l'appuntamento fu spostato al sabato mattina dalle 9:30 alle 12:00. In seguito, prendendo come scusa il pensionamento del portiere, mio padre rassegnò le dimissioni (rimase comunque come consultore) perché i condomini, con la scusa che l'amministratore era dimorante nel palazzo, si presentavano presso il nostro domicilio, sopratutto negli orari di cena, per pagare le rette condominiali; così fu scelto, e pagato, un professionista. Ho raccontato tutto ciò per ribadire che il pagamento delle quote condominiali è un onere che grava a carico del condomino. E' il condomino che deve recarsi nel giorno stabilito dall'amministratore per pagare la sua retta; oggi, che la raccolta diretta è quasi scomparsa, è il condomino che deve andare in posta o in banca a pagare il bollettino delle spese condominiali; è il condomino che deve collegarsi con il pc ed effettuare il pagamento on-line. L'amministratore ha l'onere di sollecitare il pagamento ai condomini, nelle forme dovute, sopratutto se morosi. Ma non deve essere lui che va materialmente a riscuotere i soldi. Chi faceva così era l'amministratore del proprietario dell'intero edificio che bussava di porta in porta agli appartamenti dei conduttori per la riscossione delle pigioni; ed a volte si presentava presso il luogo di lavoro di qualche inquilino moroso per farsi pagare.
     
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  15. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Perchè non è previsto tale obbligo nella legge precedente e in quella di riforma del condominio.
    La risposta di Luigi Criscuolo è chiarissima ed esemplificativa.
    Ciò non toglie che un Condominio possa pattuire con l'amministratore tale forma di riscossione, ma se io fossi un amministratore vorrei essere pagato per tale incombenza.

    Già, ma questo non costituisce obbligo di riscossione a domicilio.
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ti immagini l'Amministratore che si trova ad amministrare 3 o 4 condomini che hanno optato di pagare direttamente nelle sue mani la quote condominiali che gira per ore nei palazzi all'ora di cena, magari per diversi giorni perché alcuni condomini non si fanno trovare in casa nel giorno stabilito, vagando magari in una città come Roma, da un quartiere all'altro?

    Certo che deve essere pagato; per tale incombenza è prevista una percentuale sulle somme per il maneggio diretto dei soldi. Inoltre un tale amministratore dovrà cautelarsi sottoscrivendo una poliza assicurativa contro i furti o gli scippi che ovviamente scaricherà sui condomìni che gli hanno chiesto una tale prestazione; come è prevedibile che scarichi il costo della vacazione per la riscossione.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A parte il "venditore" al posto di "debitore", la mancata equiparazione deriverebbe da quale norma, dato che il debito è verso il condominio e l'amministratore (ex art. 1131 c.c.) ne è il legale rappresentante?
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Appunto! venditore. A meno che prestatore d'opera si intende un venditore di servizi, in tal caso l'amministratore potrebbe essere assimilato a "creditore" ed avrebbe la legge dalla sua. In realtà se si volesse legittimare davanti la legge, e si comportasse da "buon padre di famiglia" nei suoi atti (cosa che non è stata in questo caso assolutamente) non conosco norma di legge che impone un amministrato di recarsi presso gli uffici di chi amministra le sue cose.

    così, è proprio questo che l'obbligava a riscuotere presso il malato.

    non è previsto neanche il contrario

    lo immagino certo, come mi immagino lavori ancora più degradanti fare di peggio

    lui non ne risponde in alcun modo non essendo il condominio un ente giuridico.
    Inoltre: Nello specifico la Corte Suprema ha escluso che abbiano carattere solidale le obbligazioni contratte nell'interesse del condominio. Esse sono obbligazioni connotate da parziarietà, salvo che la legge disponga diversamente. Ne deriva che illegittimamente il creditore rivolge la richiesta di adempimento a uno solo dei condomini o a più condomini. Secondo tale orientamento la domanda di pagamento può essere rivolta ai condomini in proporzione alla singola quota debitoria. Per accertare la consistenza di tale quota, il creditore ha l'onere di controllare le tabelle millesimali del condominio.
    Ovvero: l'amministratore ha solo il compito, e per questo ne risponde di fronte alla legge, di mettere insieme una somma atta a eliminare i debiti contratti per singole quote percentuali. Null'altro. Non è un amministratore delegato.:risata:

    potresti essere anche licenziata se ti rifiutassi di ottemperare a questo ordine :shock:
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    C'entra un fico secco. Si sta discutendo dell'obbligo giuridico che ha il debitore di pagare i propri debiti di valuta (e cioè, le sue obbligazioni pecuniarie) al domicilio del creditore.
     
    A meri56 piace questo elemento.
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Okay. Se ammetto che tu hai ragione, il nostro condomino, stante alla sua dichiarazione, è stato truffato o no? Devi anche ammettere che in generale la figura dell'amministratore sia alquanto discutibile: tu ti ostini a considerarlo un creditore, io mi ostino a considerarlo un mio rappresentante. e le due figure coincidono, talvolta l'una e talvolta talaltra. Il nostro eroe si è rivolto a noi e noi gli rispondiamo, alla fine, che si è fatto fregare come un pollo. Non è che non carino, è che allora che ci stiamo a fare? Questa non è la posta del cuore, d'accordo, deve essere un aiuto per chi chiede giustizia. E datosi che vi sono sicuramente gli estremi, sempre, per ottenerla, non chiudiamoci al primo articolo che ci viene in mente.
     

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