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  1. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Io e mio marito stiamo acquistando un immobile storico nel senso che è vincolato architettonicamente e quindi i Beni Culturali avranno la prelazione. Non riusciamo a capire perché dopo i 60 giorni dal rogito senza nessuna risposta da parte dei Beni Culturali si debba procedere a un ulteriore atto di avveramento. Mi spiegano che è per la mia sicurezza (ma costa altri soldi)

    Non avrei dubbi se tutti fossero d'accordo ma le due persone che conosco che in passato hanno acquistato un immobile storico, non ne hanno sentito parlare dal loro notaio e io stessa su tre notai che ho consultato per un preventivo uno dice che non è necessario perchè la legge non lo richiede, uno dice che si deve fare perchè altrimenti l'atto creerà problemi in una successiva vendita e il terzo prima non l'ha menzionato e poi quando io ho fatto la domanda: "Ah, si', certo, bisogna farlo! Ma chiaramente ha un costo in più...Non tanto, diciamo un migliaio di euro piu' o meno..." :rabbia: Magari sono malpensante, ma non vorrei che fosse una parcella "non necessaria ma consigliata"..

    Qualcuno sa bene se e perchè serve questo ulteriore atto? Se dopo i 60 giorni i Beni Culturali non rispondono e io ho la ricevuta della comunicazione inviata dal notaio con data certa del recapito, non è abbastanza? Che altro potrebbe succedere?
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La procedura è corretta! Il Ministero alle belle arti avrebbe diritto di prelazione su tutti i beni vincolati, per cui attenzione ai valori dichiarati, che siano veritieri, come dovrebbero sempre essere. Trascorsi i 60 gg. si constata la non avvenuta prelazione e si perfeziona la compravendita. Un migliaio di euro sono ragionevoli, tieni presente che le case vincolate le acquisti a costi agevolati, tassa registro, valori catastali e tassazione futura. Quindi Oneri e Onori.
     
  3. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Grazie Adriano per avermi già risposto. Volevo solo capire bene il motivo vero della necessità legale e/o giuridica dell' "atto di avveramento" e soprattutto perché alcuni notai dicono che non è richiesto e altri sì. Se la legge dice che dopo 60 giorni il diritto di prelazione scade, se si ha una data certa e documentata che è stato notificato l'atto e sono scaduti i 60 giorni senza risposta, che altro c'è da riconfermare? Non lo dico per essere polemica, mi piace capire bene come funziona, se ci sono delle leggi che lo prevedono, regolamenti... E soprattutto, per i miei amici che non l'hanno fatto, che succede?
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque, bisognerebbe verificare gli ultimi quadri di riferimento legislativo. A spanne ti dico che è possibile fare un atto con efficacia sospensiva di sessanta giorni, oppure fare un secondo atto che dichiara la effettiva proprietà, non essendo avvenuta la prelazione. Ovviamente il secondo atto è più "blindato". A caduta, vi è una pratica burocratica che ne deriva, solo dopo sessanta giorni si deve procedere a inserire, in catasto, la variazione di proprietà e spesso l'atto che certifica la non avvenuta prelazione e l'atto di avveramento.
     
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  5. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Immagino che il notaio si occupi di tutto, anche del catasto...vorrei sperare....
    Quello che tu dici ha un senso e cioè che "è possibile fare un atto con efficacia sospensiva di sessanta giorni" perchè mi sono fatta mandare l'atto di uno di questi miei amici e nella nota di trascrizione si legge: "l'atto di cui si chiede la trascrizione sarà denunciato al competente ministero mediante presentazione della denuncia al soprintendente al fine dell'esercizio da parte del ministero per i beni culturali" e inoltre che "gli effetti giuridici attivi e passivi della compravendita decorreranno con effetto ex tunc dal giorno in cui si sarà verificata la condizione suddetta".

    Loro non hanno fatto altro, lo so per certo. Hanno pagato l'intera somma il giorno dell'atto di vendita al venditore che, come dice l'atto, "ne rilascia ampia liberatoria quietanza di saldo con rinuncia all'ipoteca legale" L'ultima volta che hanno visto il notaio è stata al rogito e poi hanno ricevuto la nota di trascrizione da lui per posta dopo un bel po' (immagino quando lo ha trascritto).

    Se davvero gentile ad aiutarmi, se quando hai tempo scopri altro e i riferimenti legislativi di cui parli, mi fai sapere qui?
    Mi piacerà essere piu' preparata quando sarà il momento :^^:
    Grazie davvero!
     
  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve,
    per esperienza personale confermo l'utilita' dell'atto di avveramento che sancisce il trasferimento di proprieta' proprio come dice Giacomelli per "blindare" l'atto di acquisto e in caso di futura vendita non avere maggiori oneri da parte di altro notaio nel ricostruire e certificare che i tempi di possibile prelazione erano stati rispettati, pur essendo valido l'atto con la clausola sospensiva.
    Conseguentemente penso ci siano due interpretazioni una piu' "sicura" e costosa ed una che potrebbe solamente ritardare al momento della successiva vendita i maggiori oneri che in prima battura fa' risparmiare.
    cordiali saluti Marco ;)
     
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  7. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Per concludere i due metodi garantiscono comunque la piena efficacia del rogito, giusto? Cioè anche facendo solo un atto con efficacia sospensiva non si rischia nulla a parte il fatto che nella vendita successiva il notaio potrebbe richiedere un onere in più. Lo chiedo per tranquillizzare i miei amici a cui ora ho messo una pulce nell'orecchio, avendolo loro fatto 4 anni fa solo come atto sospensivo, come spiegavo sopra.
     
  8. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Per quanto concerne la normativa applicabile occorre riferirsi al D.Lgs. 42 del 22.1.2004 che all'art. 59 indica i dati da comunicare alla P.A. con la denuncia del promissario acquirente del bene e ai successivi articoli prevede il termine di 60 giorni per l'esercizio della prelazione da parte del Comune o altra P.A. interessata all'acquisto di beni di interesse storico artistico come definiti nel medesimo decreto.
    In materia il termine perentorio di 60 giorni decorre dal ricevimento della denuncia, o anche della copia autentica del contratto sottoscritto dalle parti che contenga i dati di cui all'art. 59 e deve essere inviato alla Sovrintendenza regionale per i Beni e le Attività culturali.
    Decorso il termine senza che la P.A. abbia esercitato il diritto di prelazione la compravendita si perfeziona automaticamente anche se è necessario indicare tale condizione sospensiva nel preliminare e nel definitivo a tutela della parte acquirente.
    Ciò è quanto ho consigliato e inserito, assistendo un cliente anni fa in una situazione simile, elaborando un contratto preliminare di acquisto di un bene rientrante in questa categoria e poi indicandolo nel rogito.

    Sempre per coloro che sono interessati al diritto immobiliare, privati acquirenti e agenti immobiliari, segnalo una interessante decisione del Consiglio di Stato 4.12.2007-27.2.2008 n. 713 reperibile sul web che esamina un caso relativo alla prelazione esercitata da un Comune della Toscana.

    Occhio comunque a come viene gestita la trattativa con il proprietario, spesso si tratta di vari eredi talvolta con precedenti contenziosi in atto, in questi casi particolari, assumendo dal venditore tutte le informazioni sul bene, visto che abitualmente si parla di compravendite da decine di milioni di euro, verificando presso gli uffici giudiziari competenti l'esistenza di controversie, iscrizioni ipotecarie ma soprattutto tutelandosi con appropriati contratti preliminari.
    Ciò detto buon godimento del bene di interesse storico.
    Luigi De Valeri:daccordo:
     
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  9. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Quindi se nell'atto di compravendita si specifica che "sarà denunciato al competente ministero mediante presentazione della denuncia al soprintendente al fine dell'esercizio da parte del ministero per i beni culturali" e che "gli effetti giuridici attivi e passivi della compravendita decorreranno con effetto ex tunc dal giorno in cui si sarà verificata la condizione suddetta", (e si conserva anche la ricevuta di avvenuta consegna ai Beni Culturali della notifica), si è a posto senza dover avverare ancora. E' quello che mi pare di capire da tutti questi interventi molto utili e interessanti.
    Continua a sfuggirmi il senso quindi di un secondo atto per avverare una cosa che è già avvenuta, a chi giova in termini pratici? Avete un esempio pratico di cosa potrebbe succedere se si segue la linea del solo atto sospensivo? (scusate se non uso termini tecnici, spero di essere chiara...)
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Gli atti di alienazione di beni immobili che, presentando interesse artistico, storico, archeologico o etnografico, sono soggetti alla legge 1° giugno 1939, n. 1089, trovano disciplina nel capo III, sezione II della suddetta normativa.



    L'art. 30 prevede un obbligo in capo al proprietario o a chiunque a qualsiasi titolo detenga un bene che abbia formato oggetto di notifica, di denunziare al Ministero per i beni culturali ed ambientali ogni atto, a titolo oneroso o gratuito, che ne trasmetta, in tutto o in parte, la proprietà o la detenzione.



    Nel caso di alienazione a titolo oneroso, il successivo art. 31 riconosce al suddetto Ministero la facoltà di acquistare la cosa al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione.



    L'art. 32 dispone, inoltre, che il diritto di prelazione "deve essere esercitato nel termine di due mesi dalla data della denuncia" e che "in pendenza di detto termine, il contratto rimane condizionato sospensivamente all'esercizio del diritto di prelazione".



    L'inosservanza di tali disposizioni è sanzionata dall'art. 61 della l. n. 1089/1939, che prevede la "nullità di pieno diritto" (1) per le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere compiuti contro i divieti stabiliti dalla stessa legge.



    Sotto il profilo tributario, la vendita del bene immobile di interesse culturale sarà soggetta ad IVA o a imposta di registro secondo le norme ordinarie. Nel primo caso non si rinvengono, allo stato attuale, norme di favore; nel secondo caso, invece, si applica l'aliquota del 4% prevista dalla tariffa parte prima allegata al d.p.r. n. 131/1986, purché siano rispettati gli obblighi stabiliti da tale norma e dalla relativa nota II).



    Poiché la vendita in oggetto è sottoposta alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato, si applica alla stessa l'art. 27 d.p.r. n. 131/1986, secondo il quale gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa. Quando la condizione si verifica, o l'atto produce i suoi effetti prima dell'avverarsi della condizione, si riscuote la differenza tra l'imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell'atto e quella pagata in sede di registrazione.



    L'art. 19 d.p.r. n. 131/1986 stabilisce, inoltre, che l'avveramento della condizione sospensiva apposta ad un atto o l'esecuzione di tale atto prima dell'avveramento della condizione devono essere denunciati entro venti giorni, a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse è stata richiesta la registrazione, all'ufficio che ha registrato l'atto al quale si riferiscono.



    Al riguardo si può osservare quanto segue:

    - il Notaio che ha ricevuto o autenticato l'atto e che, quindi, è obbligato a richiedere la registrazione dello stesso a norma dell'art. 10 d.p.r. n. 131/1986, non risulta, invece, nell'elenco dei soggetti obbligati ad effettuare la denuncia prevista dall'art. 19 d.p.r. n. 131/1986;.

    - l'imposta da versare in seguito alla presentazione della denuncia prevista dall'art. 19 d.p.r. n. 131/1986 è definita dallo stesso legislatore "complementare" (2) (art. 55, co. 1, d.p.r. n. 131/1986) e, quindi, per il pagamento della stessa è esclusa la responsabilità solidale del Notaio (art. 57, co. 2, d.p.r. n. 131/1986).



    L'imposta Invim, nel caso in cui ne ricorrano i presupposti applicativi, sarà dovuta nella misura ridotta del 25%, secondo quanto previsto dall'art. 25, quarto comma, d.p.r. n. 643/1972, sempre nel rispetto delle condizioni e degli obblighi stabiliti da tale norma.



    Le imposte ipotecarie e catastali saranno, invece, dovute in misura ordinaria.





    Problematiche



    Il contratto di vendita in esame, essendo soggetto a condizione sospensiva, è ritenuto inefficace in pendenza del termine per l'esercizio della prelazione (3).



    L'omessa denuncia del negozio traslativo da parte dell'alienante rende esercitabile in ogni tempo il diritto di prelazione da parte del Ministero per i beni culturali ed ambientali (4).



    La comunicazione-denunzia di ogni atto a titolo oneroso che trasmetta in tutto o in parte la proprietà o la detenzione del bene, che il proprietario (o il detentore) è obbligato a fare nei confronti del competente Ministero, deve essere redatta con una formale dichiarazione (5), secondo quanto stabilisce l'art. 57 del r.d. 30 gennaio 1913, n. 363 (6).



    Il termine di due mesi per l'esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero per i beni culturali ed ambientali, previsto dall'art. 32 della l. n. 1089/1939, è pacificamente considerato un termine di decadenza (7) perentorio (8), che comincia a decorrere dalla data di presentazione della suddetta comunicazione-denunzia e non da quando l'amministrazione abbia acquisito una qualsiasi notizia dell'avvenuto trasferimento. (9)



    La perentorietà del suddetto termine comporta che il diritto di prelazione debba essere esercitato entro il termine di due mesi decorrenti dalla denunzia, con emissione e notifica del relativo decreto ministeriale nel suddetto termine (10). Ai fini, quindi, dell'esercizio del diritto di prelazione, è necessario che venga emanato il relativo provvedimento amministrativo e che lo stesso sia comunicato all'interessato (11); in mancanza di detta comunicazione o di ritardo della medesima, viene meno il potere acquisitivo della pubblica amministrazione. (12)



    Non esiste nessuna norma che stabilisca l'emissione, da parte del Ministero per i beni culturali ed ambientali, di una comunicazione relativa al mancato esercizio del diritto di prelazione, ma è il semplice decorso del termine perentorio di due mesi dalla comunicazione da parte dell'alienante che determina il verificarsi della condizione sospensiva.



    Nell'ipotesi in cui, invece, il Ministero comunichi in modo formale, prima del decorso dei due mesi, che non intende esercitare il diritto di prelazione, sarà irrilevante, ad ogni effetto, l'ulteriore decorso del termine.





    Conclusioni



    Le osservazioni ed i principi di cui sopra corrispondono ad opinioni dottrinali e giurisprudenziali consolidate, che trovano ragione di essere soprattutto in una esigenza di certezza del diritto.



    Ne deriva che il termine di due mesi entro il quale il Ministero per i beni culturali ed ambientali può esercitare il diritto di prelazione decorre dalla denunzia cui è tenuto l'alienante (che avrà una data certa, corrispondente a quella in cui il Ministero destinatario riceve la notifica) ed il suo semplice spirare comporta non solo la perdita del diritto in capo alla P.A., ma anche l'inizio della decorrenza del termine (13) entro il quale le parti contraenti (o loro aventi causa) hanno l'obbligo di denunciare l'avveramento della condizione sospensiva al competente ufficio del registro, a mezzo del consueto Mod. 2, mettendo in tal modo in grado l'ufficio di emettere, nei termini di legge, il conseguente avviso di liquidazione delle imposte dovute.





    Nell'ipotesi in cui, invece, il Ministero comunichi, prima che siano decorsi i due mesi previsti dall'art. 32 della l. n. 1089/1939, la sua intenzione di non esercitare il diritto di prelazione, è proprio dal giorno del ricevimento di tale comunicazione che inizia a decorrere il termine di 20 giorni per denunziare all'ufficio del registro l'esecuzione dell'atto prima dell'avveramento della condizione, ai sensi dell'art 19, co. 1, d.p.r. n. 131/1986.



    Il mancato rispetto dei termini indicati, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta di registro dovuta, a norma dell'art. 69 del d.p.r. n. 131/1986, che sanziona sia l'omissione della richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta, sia l'omissione della presentazione della denuncia prevista dall'art. 19, e comporta altresì l'applicazione delle corrispondenti sanzioni amministrative previste in materia di Invim, laddove la suddetta imposta sia applicabile.
     
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  11. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Mi hanno detto che per gli immobili storici si paga un totale del 6%:
    Imposta di registro: 3%
    Imposta ipotecaria: 2%
    Imposta catastale: 1%
    Sono aggiornate tutte queste informazioni? Me le stampo....
     
  12. Paca

    Paca Nuovo Iscritto

    rogito e condizione sospensiva

    Una domanda: Il primo atto, va fatto entro la data del rogito fissata nel compromesso, oppure bisogna anticiparlo di oltre due mesi affinchè considerati i 60 giorni di sospensiva e il tempo necessario per registrare l'avveramento si riesca a stare nella data concordata?
     
  13. renato77

    renato77 Nuovo Iscritto


    Nel mio caso, sono "costretto" al secondo atto, semplicemente perchè non trovo attualmente nessuna banca disposta ad erogare il mutuo prima che non sia decaduto il periodo di prelazione delle Belle Arti.
    Il secondo atto è da intendersi come il perfezionamento del primo.
     
  14. Paca

    Paca Nuovo Iscritto

    Anche nel mio caso la banca eroga solo allo scadere della prelazione.
    Unico inghippo pare che la data messa nel compromesso per il rogito è da intendersi comprensiva dei 60 giorni tanto che il notaio dice che in genere vengono sommati quei due mesi alla data rogito e questa nuova scadenza viene scritta nel compromesso.
    Per fortuna che nonostante tutto riesco a stare nei tempi.
     
  15. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Infatti, nel tuo caso è richiesta una prova certa subito. Nel mio caso non era necessario e ho semplicemente tenuto le ricevute datate dalle Poste delle raccomandate inviate per la prelazione per ogni evenienza. Dopo qualche settimana mi è addirittura arrivata la lettera della Sovrintendenza dove dichiaravano di non essere interessati all'acquisto. Credo non succede sempre però :^^:
     
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  16. renato77

    renato77 Nuovo Iscritto

    Rispondo a Paca

    Per mia esperenza, seppur poca, la data messa nel compromesso per il rogito non può tener conto dei 60 giorni. Perchè è dal rogito, con l'atto di acquisto, che il notaio invierà la richiesta alle Belle Arti.
    Farlo 60 gg prima del rogito è come dire alle Belle Arti, "guarda che avrei intenzione di vendere, siete interessati...ma non funziona così!!"

    Per cui fatti bene i tuoi conti ma specialmente accordati bene con venditore, notaio e soprattutto banca.
     
  17. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Non vorrei dare informazioni fuorvianti ma se procedi all'avveramento dopo l'atto d'acquisto, la data del rogito è quella decisa nel compromesso ma i 60 giorni seguenti sono oltre quella data visto che il diritto potrà essere esercitato dal Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali entro i due mesi successivi alla notifica dell'atto di compravendita, non è un tuo ritardo. Tu rogiti normalmente e tale atto risulterà sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione (il notaio lo scrive sempre nell'atto, non è un optional).

    Sarebbe un caso rarissimo che il Ministero voglia acquistare a meno che tu davvero stia comprando a prezzo basso un monumento oltremodo interessante per loro (non hanno soldi manco per non far cadere a pezzi il colosseo, figurati...). Non succede mai, ma se succedesse?

    Per quanto attiene al contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero, si risolve e la relativa ipoteca iscritta a garanzia, dovrà essere cancellata. Ciò con conseguenze economicamente dannose sia a carico del mutuatario che un'operazione non economicamente conveniente per la banca. Per questo motivo molti istituti di credito hanno da sempre negato la concessione dei mutui su immobili vincolati ai sensi della Legge 1089/39.

    In linea di principio non è però esclusa la possibilità che venga finanziato l'acquisto di immobili vincolati, stante anche le limitatissime ipotesi statistiche di esercizio del diritto di prelazione.

    In questi casi però gli assegni rappresentanti la somma erogata potrebbero rimanere depositati presso il notaio rogante fino al decorso del termine per l'esercizio del diritto di prelazione e solo a termine scaduto consegnati alla parte venditrice. Sia chi compra che chi vende sa che queste sono le condizioni.
     
  18. renato77

    renato77 Nuovo Iscritto

    Son d'accordo, credo che la Sovrintendenza spesso non risponda.

    Quello che non capisco, lasciatemi spazio ad uno sfogo che va oltre questa discussione, è come sia possibile che un momento piacevole e importante di prender casa (la prima) , rischi di diventare una dannazione..!!
    Del mio acquisto mi sto pentendo, troppo complicato l'affare e non sarò tranquillo fino a quando potrò entrarci dentro
     
  19. Paca

    Paca Nuovo Iscritto

    Su questo non mi trovo. Da quello che mi ha detto la banca, loro ad un certo punto erogheranno il mutuo. Da quel momento ho la certezza che mi daranno i soldi, ma loro si presenteranno dal notaio per l'atto di mutuo e con i soldi solo al secondo atto cieè quando il notaio gli ha relazionato la non esecuzione del diritto di prelazione.
    Il primo atto quindi, che sarebbe già un rogito avverrebbe senza passaggio di denaro.
    Io ero convinta che la banca comunque li portasse li i soldi invece il mutuo mi partirà e verrà trascritta l'ipoteca solo con la consegna effettiva dell'immobile
     
  20. Elizabeth

    Elizabeth Nuovo Iscritto

    Non devi lasciarti abbattere. Il mercato degli immobili storici è un mercato di nicchia proprio perché ha molte problematiche, molti vincoli e non è da tutti seguirli per bene. Però lo Stato ti da la possibilità di pagare meno tasse (e già in fase di rogito pagherai meno imposte no?) e quindi è un do ut des perché lo Stato considera i maggiori oneri di conservazione gravanti sui proprietari di immobili vincolati, ma quando dovrai pagare le tasse tiene conto di una rendita inferiore a quella catastale ed i suoi “benefici” si concretizzano maggiormente in caso di immobile locato (magari non è il tuo caso se ci abiti ma è pur sempre una possibilità vantaggiosa) e anche in caso di successione.
    Se compri un immobile storico è così, sei avvertito fin dall'inizio, altrimenti devi cercare una costruzione non vincolata architettonicamente. Gli americani dicono sempre "There ain't no such thing as a free lunch" che in italiano si potrebbe tradurre con "Nessuno ti dà da mangiare in cambio di niente" ;)
     

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