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  1. franz371

    franz371 Membro Ordinario

    Dunque ho il seguente problema possiedo un immobile (negozio) con accesso direttamente e solo sulla strada.
    Il problema é il seguente il condominio sta procedendo all'approvazione di un preventivo per la risoluzione del problema di infiltrazione acqua piovana nell'androne dell'immobile tramite infiltrazioni presenti nella copertura del lucernario che si trova al di sopra dell'androne (spero di essermi spiegato :)).
    Premetto che io non ho alcun entrata all'androne tramite il mio immobile/negozio ed inoltre osservando le tabelle millesimali con cui ripartire le varie spese: osservo che esistono varie tipologie di tabelle millesimali, oltre alla classica tabella 1 ( che si occupa di ripartire tutte le spese di uso e godimento comune quali: strutture costituenti l'immobile, fondazioni, lastrico solare, tetto, cornici di gronda, muri perimetrali, ...) , anche una 2,3 e 4.
    Nello specifico per la 4 é scritto:
    Che serve per ripartire spese di riparazione e manutenzione ordinaria e straordinaria del vano androne nonché spese di pulizia e illuminazione.

    Logicamente io sono presente nella tabella 1 e assente nella 4:
    É giusto che io relativamente alle spese di rifacimento della copertura del lucernario soprastante l'androne non NON mi tocchi pagare nulla?
    Resto in attesa di vostre risposte.
    Fra.
     
  2. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Se nella tabella 4 non ci sei... vuol dire che non ti tocca. Meglio...
     
  3. franz371

    franz371 Membro Ordinario

    Quindi ho ragione che per quanto riguarda la copertura del lucernario dell'androne spetta a coloro indicati nella tabella 4, e non a tutti i condomini?
    Non é che possono dire che la copertura del lucernario puó essere intesa come prosecuzione del lastrico solare e quindi di competenza di tutti e costringere l'utilizzo della tabella 1?
     
  4. oliveri tomaso

    oliveri tomaso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il lucernario fa parte della copertura dell'immobile percio ti tocca anche a te a meno come nel mio condominio il tetto è stato divisi in tetto 1 e tetto 2 e ogniuno paga per la porzione di tetto di sua competenza .
     
  5. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Come sempre, bisognerebbe conoscere la realtà "fisica" della struttura. Ciascuno parla in base a edifici che conosce e nei quali la ripartizione dei millesimi e delle spese attribuibili era scaturita dalla conformazione di quel particolare edificio e dai diritti reali di godimento dei singoli. Oliveri Tomaso e io abbiamo in mente due realtà diverse. Quella di Franz371 quale sarà? :domanda:
     
  6. franz371

    franz371 Membro Ordinario

    Dunque si tratta per capire di palazzo di fine '800 con ampio portone che porta all'androne da cui accedere ai vari uffici appartamenti.
    Io non ho accesso da tale portone ma ho un immobile/negozio che ha un ingresso direttamente e solo dalla strada.
    Il lucernaio di questo androne é coperto da appunto questa copertura che richiede la sostituzione:
    Si tratta di un lavoro di circa 21000 euro piú IVA (10% penso).
    Io appaio nella tabella millesimale 1 quella usata per i lavori in generale come dicevo nel primo post e possiedo circa 80 millesimi: per me sarebbe un esborso di quasi 2000 euro ivati ed in periodi del genere ... É roba pesante ...

    Come dicevo non c'é solo la tabella genetale 1 ma anche la 2,3 e 4 che regolano altri gestioni condominiali. Io appaio solo nella 1.

    Nello specifico la 4 dice:

    Che serve per ripartire spese di riparazione e manutenzione ordinaria e straordinaria del vano androne nonché spese di pulizia e illuminazione.

    Ora non so se sbagli ma i lucernari non sono "una specie di finestra" che da luce su una mansarda, un vano, un androne nel mio caso specifico e che i lavori di rifacimento della copertura del lucernaio spetta alai propietario/i che usufruiscono di quel vano illuminato nello specifico l'androne?
    E quindi nello dpecifico a coloro che sono undicati nella tabella 4?

    Sono un pó in confusione, ma anche agitato visto la cifra non indifferente a cui sarei soggetto a pagare.

    Saluti.
     
  7. oliveri tomaso

    oliveri tomaso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Le spese di illumunazione si intendono la luce artificiale e dato che il lucernario fa parte della copertura del tetto non vedo per te l'esensione , puoi sempre rivogerti ad un legale che puo trovare un cavillo ma potresi solo avere magari una riduzione ma visto i costi di una tale azione come si dice , il gioco non vale la candela .
     
  8. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    E' vero che è una copertura, ma di un vano a cui Franz non ha nemmeno l'accesso. Immagino che quelli della tab.4 siano solo quelli che hanno accesso all'androne. Dalle sue parole, lui invece ne è proprio escluso. Io ho in mente un caso analogo di negozio con porta direttamente sulla strada, ma il proprietario del negozio aveva uno sgabuzzino in un cortile interno cui accedeva tramite l'androne. Allora aveva dovuto partecipare alle spese, ma per colpa dello sgabuzzino e del fatto che doveva passare per l'androne per raggiungerlo
     
  9. franz371

    franz371 Membro Ordinario

    Scusami, ma sulla tabella 4 non si parla di solo spese di pulizia e illuminazione, ma come ho giá scritto in precedenza anche per ripartire spese di riparazione e manutenzione ordinaria e straordinaria del vano androne.

    La copertura del lucernario che é a forma piramidale, prima di tutto non é area calpestabile e quindi che c'entra con la copertura del tetto?
    Poi il fatto fi coprirla é un funzione che hanno voluto introdurre loro, ma non é obbligatoria:
    Quante case, immobili dell'epoca hanno l'androne superiormente scoperto?
    É da specificare che l'androne conduce al vano scale non sono lí presenti, non so se tieni presente quelle case di vecchia costruzione con un cortiletto, chiostrino che conduce al vano scale:

    Questo "cortiletto" presenta superiormente il "famoso" lucernario ...

    Onestamente, per una zona che non è assolutamente di mio accesso: mi sembra assurdo dover pagare.
    Saluti.
     
  10. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Ho riguardato il Codice. Per es. dice

    Art. 1123. Ripartizione delle spese.
    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

    -------
    Se leggiamo il secondo capoverso... se uno proprio ha uso zero di una cosa, direi che dovrebbe avere spese zero
     
    A Rosario1955 piace questo elemento.
  11. franz371

    franz371 Membro Ordinario

    Come dicevo: Il fatto di coprirla é un funzione che hanno voluto introdurre loro, ma non é obbligtoria e da quello che mi é detto non era presente all'origine, ma introdotta in una successiva ristrutturazione dell'immobile negli anni '90! e come dicevo l'androne é un vano conduce al vano scale che non sono lí presenti, non so se tieni presente quelle case di vecchia costruzione con un cortiletto, chiostrino che conduce al vano scale: Questo "cortiletto" presenta superiormente il "famoso" lucernario ...
    Onestamente, per una zona che non è assolutamente di mio accesso: mi sembra assurdo!
     
  12. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Purtroppo sei uno contro tutti e se tutti decidono di non usare la tabella 4 ti toccherà andare da un legale che potrà valutare la cosa, a mio modesto avviso se non ci fosse la tabella millesimale 4 non avresti possibilità ma visto che c’è perché è stata fatta?
    Pertanto !
    ma dicci sei chiaramente proprietario del negozio le luce come viene ripartita la paghi?
    Perché se non la paghi è un esempio da portare come discussione alla riunione mentre se la paghi la vedo ancora più dura perché avresti dovuto lamentarti già prima
    :fiore:
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In questo caso, se questo fatto (coprire con un lucernario l'androne) è stato approvato solo da alcuni condomini e non da tutti, potrebbe trattarsi di utilizzazione separata e voluttuaria a beneficio di chi l'ha approvata (in pratica una proprietà condominiale parziale, 3°comma art. 1123 e art. 1121 cc) e questi condomini devono mantenere quanto da loro approvato e pagato e non far ricadere su tutti la manutenzione di quanto hanno voluto introdurre ed approvare loro.
     
  14. franz371

    franz371 Membro Ordinario

    Sono proprietario di un immobile adibito a negozio, tutte le utenze relative al mio immobile, nello specifico luce, acqua sono indipendenti. Sono in possesso di un contatore personale sia di luce che di acqua ...

    Logicamente non pago nulla relativamente alle spese di luce, o altro relative al vano androne.
     
  15. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Scusa chiacchia: oltre alla tabella 4, che in effetti se c'è, l'avran fatta per qualche motivo, c'è soprattutto quell'art. del Codice che ho riportato prima, e che probabilmente è quello che ha ispirato la stesura la tab.4 medesima.
    Se anche uno è solo contro tutti in assemblea, ma si cominciano a leggere gli articoli del Codice Civile che ci danno ragione, gli altri cominciano a pensarci su un po' meglio, perchè comincia a farsi strada l'idea che stanno per prendere una decisione illegittima e che poi dovranno pagare pure le spese legali del dissenziente. Meglio ancora, se uno ritiene che un certo art. del Codice sia dalla sua parte, va in assemblea e ne distribuisce le fotocopie così la gente se lo legge e se lo analizza bene.
    Secondo me quell'art. (unito al fatto che probabilmente è stato la causa scatenante della tabella) è chiaro.
    Qualcuno ne propone una lettura diversa? Franz deve solo essere sicuro di essere proprio non abilitato all'accesso di quell'androne (non aver le chiavi, non dover usare il passaggio per accedere a qualcosa...).
     
  16. franz371

    franz371 Membro Ordinario


    Confermo che non ho alcuna chiave del portone e non utilizzo in alcun modo il portone per accedere a qualcosa ... L'unico accesso é l'ingresso del negozio che é esterno sulla strada.
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è il fatto di avere o non avere la chiave per accedere all'androne, perchè se questo lucernario fosse stato costruito quando è stato eretto lo stabile, sarebbe di proprietà comune a tutti (cc art 1117), salvo titolo diverso, ad esempio e per similitudine posso accennare all'ascensore, il quale non essendo usato dai negozianti, se questo è nato con lo stabile è di proprietà comune a tutti (salvo titolo diverso);

    Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. --- Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273

    Mentre se fosse stato costruito dopo, (come in questo caso del lucernario, che tu hai detto) sarebbe di proprietà esclusiva di chi lo ha approvato e fatto costruire essendo di utilizzazione separata e non essenziale (o voluttuaria) agli altri.
     
  18. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Non voglio fare polemiche: si ragiona per capire e approfondire sempre meglio. L'esempio degli ascensori però per me non è del tutto calzante, nel senso che nel caso citato almeno la potenzialità dell'uso c'è. Anche uno del piano terreno può usarlo per salire per i fatti suoi. Ma se l'uso gli fosse impedito? A Roma ci si imbatte ancora in ascensori che si aprono solo con la chiave. Se uno del piano terreno la chiave non ce l'ha perchè non l'ha voluta? Paga lo stesso?
    Io invece continuo a meditare sull'art. citato prima:

    "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità."

    Se Franz non ha nemmeno l'accesso, che utilità ne trae? Lui non ha neppure la potenzialità dell'uso.

    A parte il discorso sulle spese successive di natura voluttuaria che meritano senz'altro un approfondimento.
    Ciao a tutti
     
  19. franz371

    franz371 Membro Ordinario


    Ma non so ... Ti dico ad esempio l'ascensore c'é, ma le spese dell'ascensore non vengono attribuite a me e sono gestite da un altra tabella la 3 in cui io non rientro ...
     
  20. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Aggiungo all'ultimo mio post che si è incrociato con questo: non è che l'accesso all'ascensore è consentito solo a chi usa l'androne? Questo rinforzerebbe la mia teoria: se non puoi usare, non paghi
     

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