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Jonas75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ciao, mi rivolgo agli altri utenti del forum per avere una delucidazione su una questione un po' delicata.

Sono conduttore da qualche anno di un appartamento frutto di frazionamento di un precedente appartamento più grande in due appartamenti più piccoli. Entrambi gli appartamenti sono di proprietà di un unico proprietario.

La questione trae origine dal fatto che i due appartamenti hanno gli impianti gas, luce e acqua in comune. Fino a qualche tempo fa l'altro appartamento, situato ovviamente accanto a quello da me occupato, era locato ad altro affittuario e con quest'ultimo si procedeva alla divisione delle spese delle utenze. Qualche mese fa l'affittuario dell'appartamento in questione, cessato il contratto di locazione, è ovviamente andato via. Il proprietario, dal canto suo, mi contatta qualche giorno fa per comunicarmi, senza aver fatto trapelare nulla in precedenza, di aver venduto (presumo, che per il momento, sia pervenuto alla stipula di un contratto preliminare con un terzo contraente) l'immobile confinante con quello da me abitato e di dover procedere alla divisione degli impianti, i cui lavori dovrebbero, a sua detta, avere indicativamente una durata di almeno una settimana, durante la quale sarò costretto a non poter usufruire dell'abitazione.

Il mio timore è, che stante la complessità degli interventi e la faciloneria con cui il proprietario è solito gestire alcuni adempimenti, la mia assenza da casa rischierebbe di prolungarsi per molto più di una settimana e/o che i lavori non vengano fatti in modo tale da garantirmi un corretto godimento in futuro dell'immobile.

Dunque mi chiedo fino a che punto il proprietario possa, dopo che per tanti anni non si è assolutamente preoccupato di dividere gli impianti, chiedere, in quanto spinto dall'avvenuta cessione dell'altro appartamento, di procedere adesso alla separazione con una certa urgenza. Fino a che punto posso oppormi a tale richiesta o comunque fino a che punto posso stabilire io quando procedere all'effettuazione dei lavori, considerando che il proprietario ha preso impegni con terzi nel cedere l'altro appartamento con gli impianti già divisi?
Grazie in anticipo delle risposte.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Fino a che punto posso oppormi a tale richiesta o comunque fino a che punto posso stabilire io quando procedere all'effettuazione dei lavori, considerando che il proprietario ha preso impegni con terzi nel cedere l'altro appartamento con gli impianti già divisi?
Grazie in anticipo delle risposte.
Non può impedirti l'utilizzo del bene che tu hai locato firmando un contratto del quale rispetti i pagamenti tanto più che non è la tua unità a necessitare di un rifacimento degli impianti.

Tu potresti proporre 2 alternative:
-o ti liquida una determinata somma per compensare il disagio di dover traslocare (temporaneamente o definitivamente in altro immobile)
-o resti dove sei senza che tali "lavori" impediscano l'uso della tua locazione.

Ps.
Tieni in debita considerazione che comunque potresti avere disagi "rumorosi".
 

Jonas75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Non può impedirti l'utilizzo del bene che tu hai locato firmando un contratto del quale rispetti i pagamenti tanto più che non è la tua unità a necessitare di un rifacimento degli impianti.

Tu potresti proporre 2 alternative:
-o ti liquida una determinata somma per compensare il disagio di dover traslocare (temporaneamente o definitivamente in altro immobile)
-o resti dove sei senza che tali "lavori" impediscano l'uso della tua locazione.

Ps.
Tieni in debita considerazione che comunque potresti avere disagi "rumorosi".
Purtroppo i lavori di divisione degli impianti coinvolgono sia l'altro appartamento che l'appartamento di cui sono conduttore. E puoi immaginare che, trattandosi di divisione degli impianti, i lavori siano abbastanza invasivi, non rendendo possibile l'uso dell'abitazione durante gli stessi.
Il fatto è che l'intervento sugli impianti, che riguardano anche il sottoscritto, si rendono necessari perché il proprietario ha venduto, senza interpellarmi prima in ordine al periodo in cui sarebbe stato possibile fare i lavori, l'altro appartamento a un terzo e deve consegnarlo con gli impianti già divisi. Io sono stato interpellato soltanto a trattativa già conclusa tra le due parti.
Dunque può il proprietario costringermi, ad esempio, ad accettare l'effettuazione dei lavori entro fine maggio, essendosi messo lui d'accordo con l'acquirente dell'altro appartamento di consegnarglielo entro giugno, quando io prima di luglio, per impegni vari e lavorativi, non posso lasciare libera la casa, seppure per una settimana (o, dati i presupposti, anche più)?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
O chiedi un'indennizzo come ti ha consigliato @Dimaraz o contratti con il padrone di casa l'esecuzione dell'intervento. Tu non hai autorizzato l'esecuzione dei lavori e non c'è nessun impegno da parte tua. Il proprietario dovrà concordare con te, tempi e modi.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Dunque può il proprietario costringermi, ad esempio, ad accettare l'effettuazione dei lavori entro fine maggio, essendosi messo lui d'accordo con l'acquirente dell'altro appartamento di consegnarglielo entro giugno, quando io prima di luglio, per impegni vari e lavorativi, non posso lasciare libera la casa, seppure per una settimana (o, dati i presupposti, anche più)?
No.
Non può pretendere che tu subisca un "danno" per la sua dabbenaggine.
Questione diversa se si fosse trattato di un intervento per questioni di sicurezza.
Quindi...o ti mantiene a sue spese in Hotel o ti liquida una cifra X come spiegato... o si attacca al tram (e paga le penali al compratore).
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Contemplerei anche una seconda soluzione. (Se fattibile)
Lascia i tuoi allacciamenti allo stato presente, e fa realizzare nuove linee per l'appartamento venduto.
Probabile resta qualche servitù a tuo favore, che se necessario evitare, lo costringerà a predisporre le varianti del caso ed operare la commutazione come ultimo lavoro minimizzando i tempi di disservizio.
 

Jonas75

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ma la fattispecie in questione potrebbe rientrare nell'ambito dell'art.1583, intitolato "mancato godimento per riparazioni urgenti" (unica norma che ho trovato un minimo attinente alla questione) che così dice: "se, nel corso della locazione, la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata"?
Cioè, possono i lavori di divisione degli impianti che il proprietario intende fare, perchè lui ha venduto l'altro appartamento, impegnandosi con terzi, ritenersi "riparazioni" e soprattutto "indifferibili"?
Oppure c'è qualche altra norma cui poter fare riferimento?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma la fattispecie in questione potrebbe rientrare nell'ambito dell'art.1583, intitolato "mancato godimento per riparazioni urgenti"
Secondo me l'art. citato si riferisce a riparazioni urgenti che riguardano l'immobile locato.
Quindi non è il tuo caso.
Perché il lavoro in questione non è una riparazione urgente (il proprietario non può invocare l'urgenza di vendere un'altra unità immobiliare che non ha nulla a che vedere col contratto di locazione stipulato a tuo nome).
E comunque non sono lavori necessari per riparare un guasto o eliminare un difetto nell'appartamento locato e abitato da te.
 

gattaccia

Membro Attivo
Proprietario Casa
però, scusate: dato che gli appartamenti sono frutto di un frazionamento di un unico appartamento, è anche ovvio che vendendone uno, entrambi abbisognino di adeguamento degli impianti, cosa che il proprietario avrebbe dovuto fare subito, tuttavia se arriva un nuovo proprietario, questi potrebbe mettere legittimamente mano alla "sua" parte di impianti
insomma secondo me dato che non è pensabile di "bloccare" la vendita in eterno sarebbe meglio giungere ad un accordo fra tutti, una soluzione ci sarà
 
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Jonas75

Nuovo Iscritto
Conduttore
però, scusate: dato che gli appartamenti sono frutto di un frazionamento di un unico appartamento, è anche ovvio che vendendone uno, entrambi abbisognino di adeguamento degli impianti, cosa che il proprietario avrebbe dovuto fare subito, tuttavia se arriva un nuovo proprietario, questi potrebbe mettere legittimamente mano alla "sua" parte di impianti
insomma secondo me dato che non è pensabile di "bloccare" la vendita in eterno sarebbe meglio giungere ad un accordo fra tutti, una soluzione ci sarà
Però non sarebbe stato più corretto da parte del proprietario, prima di mettere la casa in vendita, informarmi della sua intenzione di vendere l'appartamento e della volontà di dividere gli impianti, cosa che, in tanti anni di affitto, non si era mai preoccupato di fare e di chiedermi se sarai stato in futuro disponibile a far fare questi lavori, per me non urgenti?
Ora, senza aver detto nulla, mi mette davanti al fatto compiuto, facendomi capire tra le righe che ha fretta perché ha già venduto.
Non mi sembra molto corretto il suo comportamento.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Tuttavia, non vorrei che il proprietario, qualora io mi opponessi all'effettuazione dei lavori, venisse poi a lamentarsi con me
Che lo faccia... gli risponderai che hai usato la sua stessa "cortesia".

Fintanto che hai un contratto valido e di cui adempi alla tua parte (pagamento affitto) lui dentro casa tua non ha diritto ad entrare.
E se ti stacca gli allacciamenti...ne paga le conseguenze.
 

gattaccia

Membro Attivo
Proprietario Casa
Però non sarebbe stato più corretto da parte del proprietario, prima di mettere la casa in vendita, informarmi della sua intenzione di vendere l'appartamento e della volontà di dividere gli impianti, cosa che, in tanti anni di affitto, non si era mai preoccupato di fare e di chiedermi se sarai stato in futuro disponibile a far fare questi lavori, per me non urgenti?
Ora, senza aver detto nulla, mi mette davanti al fatto compiuto, facendomi capire tra le righe che ha fretta perché ha già venduto.
Non mi sembra molto corretto il suo comportamento.
certo hai ragione
credo che il punto sia che, come hai scritto, sono tanti anni che sei in affitto, il che lascia pensare che il proprietario non abbia diviso a suo tempo gli impianti perchè non pensava di vendere uno dei due appartamenti
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non è pensabile di "bloccare" la vendita in eterno
In parte è vero, nel senso che la vendita verrebbe bloccata per alcuni, o forse molti, anni.

Se @Jonas75 non acconsente ai lavori nell'appartamento da lui occupato (previo indennizzo per il disagio patito) il proprietario dovrebbe aspettare la scadenza del contratto di locazione per poterne impedire il rinnovo.
Alla fine dell'ottavo anno se si tratta di un contratto libero 4 + 4, oppure del quinto nel caso di un concordato 3 + 2, il locatore dovrebbe inviargli la disdetta col preavviso di legge e aspettare il rilascio.

Non sappiamo quando scadrà il contratto di @Jonas75 (nel primo post scrive che è conduttore "da qualche anno"); certo che se mancano molti anni ora il proprietario può solo sperare di trovare un accordo per poter eseguire i lavori nel più breve tempo possibile.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Alla fine dell'ottavo anno se si tratta di un contratto libero 4 + 4, oppure del quinto nel caso di un concordato 3 + 2,
In realtà potrebbe anche utilizzare la scadenza "intermedia"... ovviamente dovrà "figurare" che necessità per se dell'immobile.

Vela solo come precisazione perchè dubito che nel preliminare di vendita si sia inserita clausola di salvaguardia e/o che il rogito sia previsto per le classiche "calende".
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
potrebbe anche utilizzare la scadenza "intermedia"... ovviamente dovrà "figurare" che necessità per se dell'immobile.
Se però al motivo addotto per la disdetta (suppongo tu ti riferisca all'ipotesi di cui alla lettera a) dell'art. 3, c. 1 l. 431/1998) non segue l'utilizzo effettivo per sé o parenti come stabilito dalla norma, il locatore rischia di dover risarcire il conduttore con 36 mensilità del canone.
Magari gli conviene rischiare, pur di poter fare i lavori e vendere l'appartamento adiacente; magari no.

Sarebbe interessante sapere da @Jonas75 che tipo di contratto di locazione ha stipulato e a quale anno si trova.

Poi a me sembra molto strano che il proprietario sia già giunto ad un preliminare con l'acquirente dell'altro appartamento, impegnandosi per il rogito e la consegna dell'immobile con gli impianti rifatti entro una certa data.
Come poteva essere certo di poter convincere (o obbligare) @Jonas75 ad accettare il disagio causato dai lavori?!?
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Tutto dipende da cosa avete scritto e accettato nel contratto, se la proprietà si era riservato di poter effettuare degli interventi straordinari sugli immobili anche causando disturbi
 

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