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  1. mariofrancis

    mariofrancis Membro Ordinario

    Inquilino/Conduttore
    Buon g
    chi gentilmente mi spiega come funzione la detrazione per lavori straordinari.
    bisogna rifare buona parte del lastrico solare, che appartiene quasi in esclusiva ad un condominio, e l'importo che deve è di circa 3.000 € mentre gli altri sottostanti pagano ben poco, e non fanno la detrazione.
    come ci si conporta in questi casi? i versamenti vengono fatti sul conto del condominio, quando si paga la fattura all'impresa, che fare?
    Grazie a chi mi darà tutte e spiegazioni.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Si deliberano i lavori, si ripartono le quote, bonifico da conto condominiale, detrazione per ciascun condòmino in base alle quote versate.
     
  3. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1/3 della spesa grava sul proprietario del lastrico solare, 2/3 pro-quota sui condòmini sottostanti. Se previsto dal contratto di locazione, l'inquilino pagherà al locatore gli interessi legali sul capitale impegnato dal locatore stesso.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Questa norma non la conoscevo. Quindi, se il locatore spende Tot € l'inquilino gli deve corrispondere gli interessi legali. Per quale periodo?
     
  5. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per sempre.
    Questo incremento permanente del canone mensile non vale in presenza di:
    - contratti n+2 tutti
    - contratti 4+4 in regime di cedolare secca.
    L'incremento si calcola così:
    Incremento del canone mensile =
    = saggio interesse legale% * [quota importo lavori gravante su immobile]/12
     
    A Gianco piace questo elemento.
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
  7. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    Per quel che ne so io l'art. 23, L. N. 392/78 (c.d. legge sull'equo canone) rubricato "Riparazioni straordinarie" è stato abrogato dall'art. 14 della L. N. 431/98 (Disciplina sulle locazioni abitative). E di conseguenza l'eventuale clausola contrattuale che in deroga alle disposizioni di cui all'art. 9 L. N. 392/78 e 1576 c.c. dovesse imputare al conduttore le spese derivanti da manutenzione straordinaria di servizi comuni rientranti nel godimento concesso in locazione (quali appunti quelle per la riparazione del lastrico solare), anche nella misura minima degli interessi legali sul capitale impiegato dal locatore nelle opere e nei lavori effettuati) potrebbe dar luogo, quanto meno a una clausola vessatoria (da approvarsi specificatamente per iscritto a pena di nullità) se non, addirittura, a clausola nulla perché in deroga a norma imperativa; in questi casi è sempre meglio rivolgersi ad un buon avvocato...
     
  8. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In un contratto di locazione 4+4, qualora il locatore aderisca al regime ordinario di tassazione, è lecita la clausola che pone a carico dell'inquilino gli interessi legali in parola, sempre che il locatore ne faccia richiesta all'inquilino stesso.
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma se i lavori sono relativi a riparazioni di cedimenti o sostituzione di elementi o parti deteriorate, non capisco perché tali spese debbano essere considerate come incremento del valore dell'immobile dato in locazione. Sono oneri che non devono ricadere sulla formazione della pigione. Viceversa se i lavori servissero solamente a migliorare l'estetica e la funzionalità delle parti comuni dell'edificio, sarebbero accettabili.
     
  10. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    sinceramente non riesco a capire che cosa cambi per il conduttore se il locatore aderisca ad un regime fiscale o ad un altro: il punto è, in primis, stabilire se le riparazioni del lastrico solare rientrino nell'ambito delle riparazioni necessarie all'uso della cosa locata (in cui rientra anche l'uso della cosa comune se l'immobile locato riguarda un edificio condominiale); in secundis, se le medesime riguardavano o meno uno stato di fatto conosciuto ed accettato come tale dal conduttore alla data della stipula; in ultimo, valutare se nel rispetto delle regole sull'autonomia negoziale, una siffatta clausola non si traduca in un patto nullo così come sarebbe stato nel vigore dell'abrogato art. 79 della legge n. 392/78 (cfr. Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 31.01.2006, n. 2142

    Locazione - Immobili urbani - Patti contrari alla legge - Immobili adibiti ad uso di abitazione - Manutenzione straordinaria - Spese - Obbligo contrattuale a carico del conduttore - Nullità del patto

    "In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, è nullo ai sensi dell'art. 79 della citata legge il patto in deroga all'art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone."). Forse un buon avvocato potrebbe "cadere a fagiuolo"
     
  11. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1. Il conduttore ha il canone bloccato se il locatore aderisce alla cs.
    2. In un contratto 4+4 possono essere stabilite regole diverse da quelle dell' "equo canone" (legge 392/78).
     
  12. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    al di là che rispetto all'oggetto della discussione siamo andati un pò fuori tema, il problema se il locatore può o meno inserire validamente nel contratto la clausola di addebito al conduttore delle spese da sostenersi per lavori di manutenzione straordinaria (nei quali ricade la riparazione del lastrico solare) riguarda esclusivamente il rispetto della disciplina generale sul contratto di locazione ed, in particolare, di quella dell'art. 1476 c.c. e dell'art. 9 l. 392/78, in base alla quale l'equilibrio tra obblighi e diritti in capo a locatore e conduttore sarebbe alterato se fosse pattuita tra le parti una simile clausola; ed è lo stesso art. 13, co. 4 l. 431/98 a disporre la nullità di clausole che riservano vantaggi economici in contrasto con la legge; peraltro, ancor più illogico è ammettere tale facoltà di aumentare l'importo del canone a carico del conduttore solo per quelle tipologie contrattuali (4+4) c.d. a canone libero dove, quindi, è maggiore il potere contrattuale riconosciuto al locatore e, negarla, altresì, per quelle tipologie (3+2) c.d. a canone convenzionato, laddove è, invece, maggiore il potere contrattuale accordato al conduttore; quello che conta nelle questioni di diritto è sempre una corretta ponderazione degli interessi contrapposti..e forse, allora, il ricorso ad un buon avvocato diventa doveroso
     
  13. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non si addebitano le spese, ma gli interessi legali sulle spese sostenute (=capitale impiegato).
    I (€/mese) = InteressiLegali% *spese /12
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    dipende dove vengono eseguite queste spese, e perché vengono eseguite e che beneficio può averne il locatario
     
  15. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le chiacchiere stanno a zero. Non frasi, ma calcoli ci vogliono.
     
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    non sono chiacchiere, se l'inquilino mi chiede di fare il cappotto ne beneficia lui, ed è giusto che paghi gli interessi sul capitale impegnato, tutto dipende dall'intervento da fare, e questo si trova nel capitolato dei lavori
     
  17. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Tu no?
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente un intervento del genere, se da un lato favorisce l'inquilino, dall'altro incrementa il valore dell'immobile, per cui gli interessi corrisponderebbero all'aumento del canone in rapporto ad esso.
     
  19. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Più che altro sono dovuti per il fatto che con una migliore coibentazione l'inquilino paga meno per riscaldarsi.
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nel caso specifico, concordo. Altrimenti, fosse un intervento di abbellimento, estetico e non funzionale, apprezzerebbe comunque l'immobile.
     

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