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  1. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Salve a tutti e innanzitutto auguri per le imminenti festività. La questione che vi sottopongo è questa. Dovendo procedere al rifacimento del terrazzo condominiale di uno stabile di 35 anni e dei terrazzi ad uso esclusivo degli attici, sono stati incaricati due professionisti, un ingegnere ed un architetto, per la redazione del relativo capitolato lavori. Detto capitolato è stato posto a gara che è stata aggiudicata alla ditta ritenuta più idonea. Nello svolgimento dei lavori si sono rese necessarie delle varianti e/o modifiche di quanto stabilito nel contratto. Il medesimo recitava che per qualsiasi variante, prima di procedere, doveva essere chiesta espressa autorizzazione dal committente e DL. Ciò non è mai avvenuto. Comunque il problema più grande si è verificato allorquando nel rifare il manto e la coimbentazione si è riscontrato un alzamento del terrazzo di circa 9 cm. Ciò naturalmente ha comportato un abbassamento della balaustra da 90 cm a 80 cm e un gradino in ingresso alle terrazze dagli attici. Tutto ciò non era stato previsto nel capitolato. Alle rimostranze dei possessori delle terrazze e al condominio tutto è stato risposto che le balaustre tanto già erano fuori norma prima dei lavori e la DL (affidata agli stessi professionisti) confermava quanto asserito dalla ditta. Ora la domanda è se una procedura del genere è lecita oppure vi si può opporre perchè nessuno sia la ditta ne tantomeno chi ha redatto il capitolato ha posto in evidenza che il rifacimento avrebbe provocato un simile rialzo. Inoltre se il palazzo era conforme alle norme vigenti in materia negli anni di costruzione, perchè ora, a seguito di detti lavori, deve essere considerato fuori norma? nel ringraziare anticipatamente coloro che vorranno partecipare alla discussione auguro nuovamente un buon Natale a tutti.........
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ok innazitutto chiedo se rialzando tutto il terrazzo (mi pare di aver capito) di 9cm si siano creati degli scalini sulle soglie per entrare in casa. Poi il D.M 236/89 prevede che le altezze minime per le balaustre debbano non essere inferiori a 90 cm e qualora siano prospicienti il vuoto (come nel vostro caso), l'altezza debba essere a non meno di 1 mt. Probabilmente il palazzo è molto vecchio, ecco perché era a norma con le vecchie leggi urbanistiche.
     
  3. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Il palazzo è del 1979 e le balaustre erano alte 0,9 mt che credo erano in regola con le leggi di allora. Ora con questo dislivello l'altezza è scesa a circa 0,8 mt e si è creato un gradino per l'ingresso alle case poste agli attici. Ma il problema è che sia la DL che la ditta dicono che poichè stava fuori norma prima sta fuori norma anche ora.....
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si ma devi considerare che l'altezza di o,9 mt per il corrimano del terrazzo sarebbe fuori norma già dal 1989 con il Dm 236. Comunque se anche non avessero abbassato a 0,8 mt l'altezza, dovendo toccare il terrazzo ed adeguarlo alle recenti normative, avrebbero comunque dovuto portare l'altezza a 1 mt per forza. I 9 cm credo che siano dipesi da un insuffucienza d'altezza nel massetto (che per dare più pendenza o inserire dell'isolante termico all'interno di esso) sia stato necessario fare questo aumento.
     
  5. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    A detta della ditta e della DL la maggiore altezza è stata dovuta alla coimbentazione termica delle terrazze ma di ciò non v'è traccia nel capitolato tecnico redatto dalla stessa DL. In altre parole nel capitolato non si fa menzione del nuovo spessore del manto anzi si fa capire che tutto sarebbe stato come prima. Poi ripeto il palazzo è del 1979 e credo che se ci sia stata l'abitabilità, la balaustra sicuramente aveva le misure previste dalle norme allora vigenti.
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come pensavo, in effetti per rientrare nelle nuove normative delle dispersioni termiche, occorre avere un certo spessore nel cassetto (che oltre a dover contenere eventuali pilette per scarico acqua) deve contenere i pannelli per isolamento termico (di solito o in polistirene estruso minimo da 4 cm, fino ai 10 cm). Dovendo dare anche delle pendenze di solito in casi in cui il massetto è insufficiente (come spessore) si usa comunque il 4cm.
    Certo che non vi è traccia, il più delle volte non sarebbe neppure possibile inserire pannelli d'isolante nei solai dei vecchi condomini in quanto alterare il cassetto comporta (incerti casi come il tuo) la formazione di antiestetici gradini però dovendo rispettare anche il risparmio energetico hanno dovuto comunque inserire i pannelli d'isolante.

    Ed io ti ripeto che intervenendo sul terrazzo comunque sei tenuto a intervenire anche sulla balaustra che come ti ripeto NON è PIU' a norma dal 1989.
    Non c'entra niente avere l'agibilità dell'immobile, una volta che intervieni sullo stesso devi intervenire su tutti i documenti per "aggiornare la vecchia agibilità" altrimenti lo stesso non sarebbe più a norma (quindi agibile).
     
  7. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Grazie Daniele, fermo restando la veridicità di quanto dici, il problema nostro è perchè di questo lavoro extra e necessario non c'è traccia nel capitolato tecnico redatto, ripeto, da un ingegnere ed un architetto ne tantomento nell'offerta della ditta. Ora mi chiedo perchè due professionisti che hanno redatto il capitolato e poi effettuato la Direzione Tecnica dei lavori non ne hanno dato partecipazione al committente? Anche perchè l'aggiudicazione dell'appalto è avvenuta in modo un pò sui generis e forse se nel capitolato ci fosse stata traccia anche di questo lavoro forse .....Ecco il perchè della mia domanda. E' lecito opporsi e chiedere comunque l'adeguamento a spese della ditta o chiedere i danni a chi ha redatto il capitolato o alla DL?
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Diciamo che la differenza di opere e di prezzo sarebbe dovuta essere comunicata prima dalla ditta prima alla D.L e poi di conseguenza all'amministratore, che importi alla mano, avrebbe deciso il da farsi. Personalmente opero in maniera più trasparente proprio perché NON voglio arrivare MAI a queste situazioni ma dove tutti sanno già tutto e allontano i sospetti prima. Una cosa che potreste sicuramente chiedere alla D.L. è una relazione scritta (timbrata e firmata) con tanto di foto dell'intervento. Una cosa molto buona è inserire le foto del prima dei lavori, il durante i lavori (vedere cosa c'era sotto il massetto durante le demolizioni e durante la nuova esecuzione) e fine lavori. È un modo per aver sottomano anche il lavoro effettivo della D.L. Che se mancante o non continuo non ci può essere. Da li poi a chiedere eventuali danni alla D.L, risulta ancora più facile poiché non ha dimostrato il perché di certi lavori, e sopratutto mancanza effettiva di controllo dei lavori nei confronti dell'impresa. Altro non saprei dirti.
     
  9. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Ti ringrazio e quello che dici è proprio quello che penso io nel senso che la DL non c'è stata affatto se non farsi vedere sporadicamente. Tant'è che alla richiesta avanzata dalla ditta di ulteriori 15.000 € di extra controfirmati già dalla DL abbiamo fatto notare, dati alla mano che si trattava di vera truffa, la stessa DL, confermando quanto da noi fatto notare, sta rivedendo tutte le cifre. Un grazie ed un saluto.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Attenzione la D.L non è tenuta a seguire ogni giorno le lavorazioni, certo però che è tenuta ad avere un certo controllo delle lavorazioni (personale impiegato, materiali usati e tecniche di esecuzione utilizzate) e per questo deve recarsi con una certa continuità sul posto proprio per verificare che i lavori vengano eseguiti nel miglior modo possibile. Una relazione scritta e corredata di foto è il modo migliore non solo per dimostrare di aver fatto il proprio lavoro, ma anche e sopratutto in caso di una qualunque contestazione sai come rispondere (non solo a parole). Personalmente non mi è accaduto mai di trovare tanto puntiglio in un Direttore dei Lavori, sta di fatto che operando anche come Impresa, e per non incorrere in contestazioni senza fine (che portano solo allo scontro legale) sono solito di mio a consegnare al cliente una relazione dei lavori con delle foto (prima durante e dopo i lavori) in modo da "far capire" il perché di certe scelte ed il perché dei costi conseguenti. Nel momento in cui il condominio ha la possibilità di vedere cosa effettivamente è stato fatto, per esperienza diretta, non ha mai contestato nulla e pagato sempre tutto. È un modo per guadagnarsi veramente la fiducia nelle persone, perché credere a delle parole va bene fino ad un certo punto, ma con delle immagini delle lavorazioni c'è poco a cui credere o meno... quelli sono i lavori.
     
  11. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Si concordo con tutto...però c'è un fatto.... se è stato fatto un contratto in cui vi si afferma che per qualsiasi lavoro extra doveva esserci un placet del committente non si capisce perchè la ditta ha fatto di testa sua, proponendo poi dei prezzi assolutamente non in linea con il tariffario del lazio 2012 come indicato nello stesso contratto. Vedi non si tratta di puntiglio ma di professionalità. Vedi durante i lavori hanno l'impresa ha rotto dei tubi dell'acqua. Sai come è andata finire? La ditta ha cambiato, con il placet della D e tramite il suo idraulico, i tubi dell'acqua perchè corrosi e per quasi 9000 € senza minimamente aver potuto dire la nostra. Poi ci è stato detto che non tutti i tubi sono stati cambiati perchè alcuni erano ancora in buono stato......
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Le foto servono proprio a quello, tu come chiunque altro non del mestiere, hai la possibilità di sapere cosa è stato fatto.
    Ciò sarebbe più compito della D.L che non dell'impresa in quanto il Direttore dei lavori è espressamente pagato non solo per presentare dei disegni e fare un capitolato, ma anche per controllare che i lavori eseguiti corrispondano allo stesso, e se ci sono variazioni vengano comunicate.

    Posso chiederti come fai a sapere che i prezzi non sono in linea con il tariffario regionale 2012??
    Conoscere un prezziario regionale non è semplice, e trovi prezzi sia dei singoli materiali che opere finite che solo manodopera ed ogni lavorazione ha un codice a fianco.
    Diciamo che devi capirne un pochino sul cantiere per sapere quali codici ci vogliono e quali no, perché mica tutte le D.L le sanno queste cose (proprio perché come nel tuo caso vanno poco in cantiere).

    Se vuoi saperne devi essere "professionale" e non solo a parole, devi sapere dalla A alla Z quali sono le lavorazioni a cui si va incontro, altrimenti come si potrebbe creare un computo metrico estimativo e come si potrebbe sapere l'impresa che da dei valori di mercato, quale da dei lavori troppo bassi (rischio di avere problemi dopo) e quale troppo alta nei prezzi??

    Ecco come si preparerebbe un computo. Si tratta proprio di essere tanto tanto precisi, perché nell'edilizia quanto più sei preciso tanto meno è piccolo l'errore dopo.

    Questo lo desunto dalla pratica costante (non solo in ufficio) ma anche a contatto con gli operai sul cantiere.
     
  13. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Sorvoliamo su come io possa conoscere il tariffario e come su come si applica, ti posso dire solo che ho partecipato a infinite analisi di congruità prezzi e analisi costi ditta. Ma comunque il problema non è questo. Ti faccio un esempio, nel capitolato era prevista la sostituzione di 170 mt lineari di soglie di travertino larghe 18 cm per un importo di 4700€. Questo lavoro non è stato fatto per il buono stato delle soglie e al suo posto è stata praticata una "spazzolatura" effettuata con un frullino con spazzola di metallo per la modica spesa di 1800 €. Ora ti chiedo ma se nel tariffario la lucidatura a piombo, che non è stata fatta, costa 3 € per mt lineare, come si arriva ad una simile cifra? Se facciamo i conti con la sola mano d'opera c'è da dire che in regione lazio l' operaio IV livello costa 22 € l'ora. E per fare questa spazzolatura un operaio quante ore ci mette? 10 a dir tanto. E questo metro vale per tutti i lavori extra contratto fatti senza autorizzazione....
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    A me piacerebbe saperlo, ma seriamente non una provocazione te lo dico perché avendo un impresa e vedendo i prezzi regionali alcuni proprio non mi tornano.
    Io per spazzolatura delle soglie già intenderei una lavorazione su una soglia nuova più che una esistente. Eè simile alla bocciardatura come lavorazione e non puoi farla su una soglia montata la fai a macchina su soglia smontata (questo se vuoi fare un bel lavoro).
    170 mt di soglie lineari non sono poco, e non ci mette 10 ore di lavorazione anche perché la pietra va tagliata, fatto il gocciolatoio, mi è capitato di seguire un giorno il marmista nel tagliare una ventina di soglie da un metro, rifilarle con la sega, creandone i gocciolatoi, bene oltre 3 ore e il tipo non si era fermato un'attimo.
    Ho un idea di cosa voglia dire produrre una soglia, tagliarla dal blocco intero e lavorarla, er lo meno ho seguito la lavorazione fino in fondo.
    Già da noi l'operaio specializzato sono 27 € orari (mica poco come differenza) da prezziario regione Piemonte.

    Comunque ciò non toglie che tutti i lavori debbano essere a priori concordati con la D.L che a sua volta dovrebbe sentire l'Amministratore (e se necessario l'Assemblea straordinaria) per vagliare i lavori; questo sicuramente.

    Altra cosa?? Ti occupi di edilizia??
     
  15. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Forse non sono stato chiaro con le soglie. La lavorazione è consistita in una spazzolatura delle vecchie soglie montate e basta. Ogni tanto un pò di sintolit ma niente di più ..lavoro svolto da 1 operaio in una mattina e fattoci pagare 1800 €. In quanto al mio lavoro ti posso dire che ora sto in pensione ed ero un Col. dell'A.M. che molto spesso aveva a che fare con contratti d'installazione di Radar e quant'altro. E in queste installazioni erano previsti anche lavori di edilizia, compatibilità elettromagnetica, sicurezza....e d'altronde erano i lavori iniziali senza i quali era impossibile procedere all'installazione degli apparati. E in quelle occasioni bisognava andare a fondo ai capitolati e a quello che la ditta faceva......
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ho seguito con attenzione il dibattito a due. Molto interessante. Riconosco la professionalità di Daniele e le decise contestazioni di Renzanna. Risultato: la D.L. è stata fatta a tavolino non ha tenuto al corrente l'Amministratore che peraltro non ha autorizzato le lavorazioni non previste nel capitolato e l'impresa ne ha approfittato. Infine, considerato che la balaustra è irregolare il lavoro avrebbe dovuto comprendere la sua regolarizzazione.
     
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  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    quando ci si trova davanti alla necessità di fare degli interventi, non inseriti in un capitolato accettato dalla impresa esecutrice, per fare il lavoro a regola d'arte occorre fermarsi un attimo. L'impresa, che di solito è quella che ha da ridire sul capitolato e che fa presente il problema, deve avvisare il Direttore dei Lavori, il cui compito è quello di verificare che i lavori elencati nel capitolato siano eseguiti secondo le prescrizioni e secondo quanto prevede lo stato dell' arte della lavorazione. Questo viene fatto a tutela ed a difesa degli interessi del committente (Condominio). Se il D.L. è il medesimo professionista che ha redatto il capitolato dei lavori si dovrà giustificare con il committente e spiegare come mai non ha contemplato di fare determinate lavorazioni. In ogni caso, con una certa urgenza, il D.L. deve a sua volta contattare l' Amministratore, ed in una riunione a tre (Impreario, D.L. ed Amministratore). Costoro devono analizzare il problema sia nell'ottica di cosa è scritto nel contratto e sia del fatto che le maggiori spese, visto che vengono sopportate dai condomini, devono essere autorizzate dalla assemblea affinchè si accantonino le somme per il saldo delle lavorazioni extra (dando per scontato che la somma concordata con l'impresa per i lavori sia stata già accantonata, anche se utilizzata in tranche secondo lo Stato di Avanzamento Lavori SAL).
    Che dire quando, nell'esecuzione dei lavori, emerge la necessità di effettuare delle varianti? Secondo me in questo caso deve emergere la professionalità dell' amministratore che, non dimentichiamoci è il Responsabile dei Lavori, e che comunque il suo compito è quello di fare l'interesse del condominio.
    Se l'amministratore è un professioninista da almeno una dozzina di anni ed amministra una quarantina di condomini avrà acquisto delle competenze in campo edilizio (conosco un' amministratrice diplomata in ragioneria che, dopo venti anni di lavoro, amministra circa 180 condomìni assieme al marito e due impiegati: quando si parla di cose tecniche con lei sembra di parlare con un geometra/architetto) quindi saprà giudicare se i lavori extra sono dovuti ad una imprevista sopravvenienza oppure saranno dovuti ad una superficiale visione delle lavorazioni necessarie per eseguire i lavori. Nel primo caso si farà parte diligente presso i condòmini per convincerli ad un ulteriore esporso. Nel secondo caso, anche se alla fine i condòmini dovranno sborsare altri soldi, dovrà chiedere al tecnico che ha stilato il capitolato dei lavori di avvisare la propria assicurazione perché gli verrà chiesto un risarcimento per non aver fatto il proprio lavoro con professionalità (detto tecnico si sarà fatto pagare per la stesura del capitolato).
    Tutto ciò come regola generale.
    Nello specifico, quando si fa riferimento al rifacimento della impermeabilizzazione di un terrazzo, una delle prime cose da verificare, prima a tavolino e poi sul posto, è il rispetto delle quote. Non è infrequente che partendo dal bocchettone di scarico, per rispettare le pendenze, quando si arriva davanti alla porta finestra si debba mettere una controsoglia per pareggiare la vecchia soglia con la nuova pavimentazione. Questa è una eventualità da premettere sempre al committente anche quando non si cambiano i raporti degli spessori della stratrigrafia del vecchio terrazzo. A volte si mettono soglie di 1,0 cm a volte fino a 2,5 cm ma alzare di 9,0 cm il pavimento e non avvisare il committente che si sarebbero resi necessari ulteriori interventi denota una scarsa professionalità o quanto meno che si tratta di tecnici alle prime armi.
    Per quanto riguarda la messa a norma del parapetto questa va fatta ogniqualvolta si fanno lavori che interessano il parapetto medesimo.
    Non sono d'accordo, questa volta con @Daniele 78, sulla spazzolatura delle copertine dei balconi: questa è una lavorazione che si fa sulle lastre vecchie per ravvivarle in quanto da nuove non hanno bisogno essendo già belle all'atto dell'acquisto. Nel 1981-84 vendevo utensili diamantati per l'ingegneria civile,cave e miniere: le soglie o le copertine tagliate con il disco diamantato non hanno bisogno di spazzolatura perché si autolucidano nel taglio. In ogni caso le voci di capitolato danno queste lastre già pronte per essere montate con doppio o singolo gocciolatoio non sono lavorazioni da pagare altrimenti si pagano due volte.
     
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  18. renzanna

    renzanna Membro Attivo

    Hai centrato appieno il problema. A fronte di un capitolato che non prevede affatto un rialzo di 9 cm ne tantomeno una osservazione da parte della ditta appaltante, non si può far finta di niente e dare tutto per scontato. Altra piccola perla ..nel cap. era previsto un distacco del vecchio intonaco del 30%. Bene dal consuntivo finale è emerso che il vecchio intonaco è stato tolto per il 100% e anche questo con l'avallo della DL. Bene ma come è possibile allora che due professionisti sbaglino così grossolanamente le valutazioni? O non sono all'altezza oppure.....Ecco la mia domanda iniziale era se ci si può opporre alle ulteriori richieste avanzate dalla ditta? E se no ci si può rivalere su chi ha redatto il capitolato tecnico e la DL?
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Soglie di 1 cm le sconsiglio in quanto veramente tanto tanto fragili nella posa, ho posato già dei 3 cm e sono cosa dico, in Rosa beta.
    Diciamo che per fare un lavoro decente posi sempre (o almeno cerchi di farlo) un pari spessore sia nella soglia che nel davanzale, altrimenti vedresti troppo la differenza.

    Abbiamo in mente 2 lavorazioni diverse come "spazzolatura", forse è per quello che in questo momento siamo in disaccordo. La mia era una lavorazione chiama "spazzolatura" che si fa su soglia nuova...comunque non è un problema ed accetto tranquillamente la critica.

    Certo che si può, ma si deve trare in ballo la D.L (visto che è pagato per quello) in quanto starebbe a lui il controllo (meglio se in contraddittorio sulle misure).

    Dipende da tanti fattori (vuoi per errore, io non sono molto portato a pensare subito alla truffa) comunque un'ottimo sistema ,che sicuramente anche tu conosci avendo avuto esperienza nel tuo lavoro, è il rilievo in contraddittorio ,ossia entrambi: Impresa e D.L o Amministratore (se preferite) rilevano la muratura e ne verificano effettivamente le misure.

    Per esperienza tante volte (non per dolo o colpa) è veramente difficile stabilire a priori il grado di deterioramento dell'intonaco se non lo picchetti prima (se incoerente basta pochi tocchi perché si distacchi se in buono stato non si sfalda).
    Altro: un'intonaco deteriorato non necessariamente a prima vista di mostra come tale (ossia gonfiato e pronto a saltare) ma appunto picchettando emerge la sua tenuta.

    Ovviamente su un'intonaco deteriorato attenzione a verniciare perché l'acqua contenuto in essa accelera la fase di degrado o il "gonfiarsi" dello stesso.
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    mi sono sbagliato volevo dire controsoglie.
    questa è la prova che chi ha fatto il capitolato era alla prime armi. Di norma non si scende mai al di sotto del 50% perché altrimenti significa che l'intonaco nel suo complesso stava bene. Anche l'impresa ha le sue colpe: perché di solito nel capitolato si scrive che l'offerta di chi si propone di fare il lavoro è stata fatta dopo aver visionato il tipo di lavoro da fare e quindi aver accettato le misure e le lavorazioni indicate nel capitolato. Se c'é questa frase la misura dell'intonaco da demolire dovrà essere del 30% +un extra massimo del 15% per impreviste situazioni di deterioramento. Tutta la parte eccedente questa misura se la assorbe l'azienda; ed il 15% in più deve essere ratificato per iscritto con prove fotografiche dal D.L.
    Ma levami una curiosità avete già pagato il D.L.? avete pagato anche l'amministratore come responsabile dei lavori?
     
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