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  1. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non partecipo mai alle assemblee. Solo,come delegato, a quelle della mia para-cognata in

    procinto di senescenza.

    Puntualmente vengono discussi punti non all'ordine del giorno. La maggior parte contro mia cognata

    o che la coinvolgono economicamente per le condotte vandaliche dei suoi inquilini (3+2).

    La domanda è se vi sia una differenza fra discutere senza delibera oppure con delibera.

    In altre parole io arrivo preparato sugli argomenti inseriti come oggetto all'ordine del giorno...

    mentre sono del tutto impreparato su quelli chiesti al momento. Posso oppormi alla messa

    alla votazione che puntualmente mi vede soccombente??? Insomma nelle varie si possono solo

    evidenziare problemi nuovi o se vecchi non ancora risolti ma senza la pretesa delle delibera con

    votazione??? Mi illuminate come sempre??? Grazie. Quiproquo.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La voce "varie ed eventuali" è sostanzialmente un "nulla".
    L'assemblea può certamente discutere e persino votare su questioni non espressamente indicate nell'OdG della convocazione...ma tale delibera è impugnabile per "annullamento" perché viziata dall'origine salvo venga votata e approvata da tutti.
    Consiglierei di non partecipare al voto uscendo anticipatamente perché esprimendo il voto (contro) si dimostra che si era compreso l'argomento.
    Va considerato che un voto di una maggioranza rilevante difficilmente sarebbe annullato salvo che la delibera sia illecita.
     
  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie. Il problema è che sembra che più per millesimi ( e mia
    cognata ne possiede circa 402) si vada per "teste" presenti...e le teste presenti votano compatte contro di lei ( di me). Ora ci hanno invitato a chiudere un contratto locativo commerciale in sofferenza, dove la condutrice se ne è andata in Germania e il fratello con tanto di delega non ne vuole sapere, pur con il locale chiuso da diversi mesi, di scindere il contratto e riconsegnarci il
    locale. Da qui una nuova domanda d'aiuto che spero vogliate
    prendere in considerazione.
    Dove e a chi inviare la raccomandata con un ultimo avvertimento prima di adire le vie legali tenendo conto che non conosciamo il recapito della sorella in Germania, nè quello del fratello che oltre alla delega possiede anche le chiavi??? Abbiamo solo il recapito
    del negozio (...per forza...) e quello della madre e il cellulare del fratello. Inviare una Racc.alla conduttrice al recapito del negozio...
    un'altra al fratello presso la madre con buone probablità che non
    vengano ritirate...Successivamente non succederà lo stesso con
    l'Avvocato??? Ecco: è il classico groviglio dove gli inquilini insolventi ci sguazzano alla grande. Cosa mi consigliate???
    Grazie in anticipo. Quiproquo.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La maggioranza delle "teste" è il primo requisito di approvazione di una delibera e se tua cognata (tu) disponete solo di 402 millesimi significa che gli altri godono della doppia maggioranza (teste+596 millesimi)...se votano compatti possono approvare "quasi" tutto.
    Direi che la vostra suona più come una pretesa piuttosto che un esproprio di un diritto.

    Ma...per l' ultimo problema che hai descritto (locatario "commerciale" in sofferenza", il Condominio mai potrà pretendere che tu (tua cognata) chiudiate un contratto "privato".

    Il Condominio è terzo rispetto alla locazione e privo di qualsiasi voce in capitolo.

    Anche se il conduttore fosse "moroso" la cosa non conferisce alcuna facoltà alla compagine condominiale perchè qualsiasi quota di spesa non riscossa ha valore solo nei confronti di tua cognata (proprietaria).

    Un conduttore (locatario) non ha vincoli o rapporti in essere con il Condominio...è sempre e solo il locatore (tua cognata) a dover pagare le quote di spesa.
     
  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie mille Dimarraz. Questa volta l'invito era ed è giocoforza condiviso dalla locatrice perchè oltre alle spese non paga da tempo
    i canoni ed il negozio è chiuso. La locataria è irraggiungibile in Germania...il fratello sedicente delegato ha di fatto le chiavi e per
    restituire l'immobile chiede sfrontatamente una buonuscita che
    insensatamrente mia cognata anche per generosità "senile" è disposta ad elargire ma non nella quantità richiesta. Resta alla tua attenzione e a quella degli altri propisti, solo per fini Fiscali... come, a chi, e dove indirizzare una raccomandata necessaria per attivare la Risoluzione Espressa prevista dall'art.C.c. 1456. Grazie in anticipo. Quiproquo.
    P.S. La raccomandata è già stata salvata nelle Bozze...mancano
    gli indirizzi.
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Un fratello "sedicente" delegato deve dimostrare con carte alla mano tale "delega".

    Il "possesso" delle chiavi non implica automaticamente facoltà di disporne ne di sollevare opposizioni.

    Nessuna buonuscita è dovuta se presente "clausola risolutiva espressa"...al primo inadempimento (affitto) il contratto è sciolto e di fatto potete riprendere possesso dei locali.

    Entrate e cambiate le serrature.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Per quanto riguarda l'assemblea si deve seguire i punti all'O.D.G. poi si passa alle varie ed eventuali, tutte le approvazioni approvate nelle varie ed eventuali se non approvate da tutti i presenti, devono essere messe all'o.d.g. per l'approvazione con una assemblea in data da destinare.
    per la serratura rischi di passare dalla ragione al torto se non si risolve il contratto prima, anche se moroso
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Contraddizione in termini...e orrore linguistico: approvazioni approvate!!!

    Perchè esistono anche le approvazioni disapprovate ???

    Semmai da tutti i condomini (quindi inclusi astenuti ed assenti).


    Se esiste la clausola risolutiva espressa il locatore può (deve ) chiedere lo sfratto e a nulla varrebbe il pagamento tardivo dei canoni non versati.

    La sostituzione della serratura... seppur formalmente irregolare...è facilmente aggirabile stante la perdurante latitanza del locatario.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    facilmente un CORNO, rischi una denuncia penale
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ci sono i modi per fare la cosa senza incorrere in reati penali.
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Dimarraz...ci spieghi come??? Il topic-calvario di Lizzie
    è ancora ben presente nella mia memoria e quasi certamente di Adimecasa che ringrazio per l'intervento. Da considerare che
    sono presente delle buone attrezzature da bar e, come da "infame" legge, anche dopo in caso di ripossesso del locatore, egli è tenuto alla custodia. Anche in questo ambito, come in quell'altro che mi fa sempre ardere dall'indignazione... il legislatore ha voluto concretizzare il "divide et impera" di romana memoria nelle cose di tutti i giorni comprese quelle più semplici che avrebbe dovuto
    lasciare alla libera facoltà delle parti. Non si accontenta di una divisione in due, tre o quattro parti...ma ciascuna a sua volta la divide e la ridivide per cui dalla LITE iniziale ne fa scaturire tanti rivoli tutti obbligatoriamente da sottoporre all'instancabile (???) magistrato e...vuoi mettere...??? all'insanziabile, illustre
    Assistente...Alla fine il "divide et impera" lo possiamo trasformare in"divide et ingozza"...da cui "sgozza e ingozza"...alla vostra fantasia allargare lo spunto...Quiproquo.
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ti spiego la via "lenta"...che la via " veloce" non si può divulgare.

    Bisognerebbe leggere il contratto che avete sottoscritto a scanso di equivoci.
    Chiedi lo sfratto per risoluzione del contratto in virtù della clausola citata con aggiunti i danni e le spese e facendo pignorare i beni dentro al locale.
    Messi all' asta incasserai il dovuto e ti sarai liberato degli "ingombri"...se nessuno partecipa sgomberi tutto.
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Quiproquo, senz'altro ti risponderà con qualche altro suo eufomismo da uomo di ghiaccio,(insuperabile come la marca del tonno) senza nessun profitto per il quesito che è stato proposto
     
  14. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Secondo me alle Varie non si può deliberare, quindi qualunque votazione è nulla a meno che non ci sia unanimità dei condòmini.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie, fraticello mio diletto...Infatti mi ero opposto...La delibera comunque rientrava nel nostro possibile percorso. Comunque come è mio costume sto facendo un ultimo tentativo per una soluzione extra giudiziale...Forse già domani. Quiproquo.
     
  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Possibile...Ma il costo??? e il tempo??? Per ora sto proponendo un
    ultimo tentativo extra giudiziale...forse già da domani. Qpq.
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sbagliato...semmai "annullabili" come già spiegato.
    Devi rivedere il tuo concetto di "nullità" e "annulabilità" alla luce del consolidato Giurisprudenziale acquisito anche nelle nuove normative.

    Cass. civile, Sezioni Unite, 7 marzo 2005, n. 4806
    ...devono essere qualificate, invece, annullabili quelle delibere che abbiano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell’assemblea; ancora devono considerarsi annullabili quelle delibere che siano genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.



     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il costo e il tempo???...confrontati con quanto "perde" per l' immobilizzazione credo non servano tanti confronti.

    Per onore della chiarezza devo integrare che quanto in precedenza spiegato sulla ripresa del "possesso" và riletto alla luce del chiarimento che avevi successivamente apportato (presenza di beni del locatario).

    Eviterei nel modo più assoluto l' accordo stragiudiziale (su quali garanzie che mantenga la parola ?)...e mi preoccuperei anche di un altro aspetto ben più delicato:
    come avete dichiarato la cosa ai fini fiscali?

    Se tua cognata non ottiene un pronunciamento del Giudice dovrà continuare a pagare le tasse sulla locazione anche se di fatto nn ha percepito da svariato tempo i canoni.
     
  19. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono cose dette e ripetute più volte. Mentre per l'eventuale accordo
    bonario si farà tutto per iscritto, essendoci un contratto regolarmente registrato all'ADE, preceduto dal consenso verbale, poi quello pratico dallo svuotamento delle attrezzature, poi dalla visura e consegna in copia della delega e solo dopo a negozio vuoto
    la reciproca consegna delle chiavi col denaro pattuito. Come più volte postato lo feci io con una inquilina del mio alloggio, ora in vendita. Sarò felice se ci riuscirò anche questa volta. Vi terrò informati sul prosieguo. qpq.
     

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