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  1. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Piccola cronistoria: Nel 2011 si sono rifatte le tabelle millesimali, poi al momento di convalidarle l’amministratore ci avverti che essendo entrato in vigore il nuovo regolamento la tabelle potevano essere approvate anche se non cera la unanimità, infatti furono approvate da tutti i presenti che raggiungevano solo i ….551 millesimi e sotto quella falsa riga siamo andati avanti fino alla settimana scorsa quando anche i sordi hanno capito che solo ora la legge è stata approvata e che entrerà in vigore più o meno tra sei mesi.
    Nel frattempo sono state fatte diverse assemblee che secondo la “nuova legge” permette diverse facilitazioni come approvare anche senza la unanimità lavori di grande entità.
    Adesso come comportarsi nei confronti dell’amministratore che sicuramente dirà, non fa nulla tanto entra in vigore tra poco e tante altre menate del genere, come imporsi senza andare in tribunale?
     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciò che avete deliberato nel 2011 è corretto, perchè uscì una sentenza di corte di cassazione la n. 18477 del 9 agosto 2010 con cui vennero modificati i critri di votazione per la modifica delle tabelle millesimali redatte in modalità assembleare.
    Mi spiego meglio: Con questa sentenza, se le tabelle millesimali erano di natura contrattuale, ovvero allegate ai rogiti notarili e/o ad un regolamento di condominio, allora per la loro modifica occorreva ancora l'unimità dei consensi, mentre se le tabelle erano di natura assembleare, ovvero redatte in un secondo tempo e approvate dall'assemblea, per la loro modifica bastava la maggioranza.

    Nella nuova riforma del condominio l'art 69 dice: I valori proporzionali delli singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68, possono essere rettificati o modificati all'unanimità, ma l'art. 68 cita espressamente la tabella millesimale allegata al regolamento di condominio redatta in applicazione dei criteri legali o convenzionali, ovvero di natura contrattuale, così come ribadì la setenza sopra citata.

    In sostanza la nuopva riforma ha ribadito e confermato la sentenza di cassazione.

    Modifica delle tabelle millesimali: addio all'unanimità.

    Con ordinanza n. 2568 del 2 febbraio 2009, la seconda Sezione Civile della Cassazione aveva disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente al fine di dirimere le discrepanze nella giurisprudenza della Corte stessa a proposito della competenza dell'assemblea alla approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali e alle forme (maggioritaria o unanime) di tale espressione di volontà. In materia edilizia, il tema era particolarmente sentito nelle regioni dove si é scelto, a partire dalla fine degli anni novanta, di facilitare il recupero ai fini abitativi dei locali sottotetti.

    Con sentenza n. 18477 del 9 agosto, le sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno definitivamente accertato sia la competenza della assemblea in materia sia la possibilità per questa di intervenire a semplice maggioranza, ferma restando la possibilità per i condomini di chiederne, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile in caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.


    La sentenza fa anche giustizia di un orientamento consolidato secondo cui soltanto le delibere approvate in sede assembleare potevano essere modificate a maggioranza, mentre non lo erano quelle di natura cd. convenzionale, ossia "predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità", le quali avrebbero potuto essere modificate unicamente con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autoprità giudiziaria ex art. 69 disp. att. C.C.

    Ribadita la differenza tra disposizioni regolamentari e disposizioni contrattuali, la Corte precisa infatti che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale "per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. ^contrattuale^, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella ^diversa convenzione^ di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ. "

    Alla luce di quanto esposto, conclude la Corte, "deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, cod. civ."
     
  3. rsa

    rsa Membro Attivo

    Sempre che siano redatte con criterio legale!! altrimenti, se in deroga ai criteri legali occorre l'unanimita'.
     
  4. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Conclusione, nel mio caso le tabelle le abbiamo ricevute direttamente dal costruttore, poi perchè sembrava avessero delle discordanze, dopo 20anni sono state rifatte da un tecnico.
    Una sola risposta: dobbiamo ratificare il tutto fatto fino ad oggi perchè sono state approvate solo con 551 millesimi oppure NO?
    Grazie
     
  5. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Intanto bisognerebbe capire cosa avete modificato.

    Per le tabelle di natura contrattuale s'intende solo quelle che abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall'articolo 1123, comma 1, del Codice civile. Non basta che siano state allegate e richiamate in un regolamento predisposto dall'originario proprietario dell'edificio e accettato da tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari, oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini.

    Le tabelle che si limitano a tradurre in millesimi i criteri di riparto dettati dalla legge, anche se allegate ad un regolamento di natura contrattuale, possono essere modificate con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, quindi metà teste e 501 millesimi.

    Ci sono clausole che sono perfettamente valide solo se contenute in un regolamento contrattuale e che, in quanto derogative dei criteri legali, continuano a richiedere l'unanimità per poter essere modificate come per esempio:
    1) La clausola che prevede la ripartizione in quote uguali tra i condomini delle spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio;
    2) La clausola che dispone l'addebito delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento anche per le unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio;
    3) La clausola per cui i proprietari delle terrazze di copertura dell'edificio sono chiamati a partecipare alle spese di manutenzione delle terrazze stesse, oltre che per la quota esclusiva di un terzo, anche e comunque per la restante quota dei due terzi, in proporzione dei millesimi.

    Quindi se la modifica non rientra in queste clausole, è corretta la ripartizione che avete adottato.
     
  6. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sembra facile he, ok, vediamo se riesco a dare le giuste indicazioni.
    Il fabbricato e stato aquistato da un costruttore il quale ha ristrutturato l'intero fabbricato e in più ricavando dal sottotetto tre appartamenti, pertanto quando hanno venduto gli appartamenti hanno provveduto anche ad allegare all'atto di vendita delle tabelle millesimali, ma dopo 20anni si è ritenuto rifarle perchè nel frattempo alcuni proprietari hanno apportato delle modifiche, tipo unire due appartamenti fare delle mansarde al posto dei balconi ecc.
    Pertanto le tabelle erano ricevute dal costruttore, pertanto come definirle contrattuali? possono queste essere cambiate senza avere l'unanimità?
    Vediamo se caviamo il ragno dal buco :fiore:
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  7. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Si potevano essere modificate con la maggioranza, così come avete fatto.
     
  8. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    hummm, potresti farmi un esempio che non si poteva:fiore::fiore:
     
  9. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
     
  10. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ok grazie a tutti :fiore::fiore::triste: con questo sistema basta che quattro di loro si mettono d'accordo e qualcuno faccia come gli struzzi ed ecco che fanno quello che vogliono :triste::triste::triste: comprendetemi :fiore:
     
  11. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Mi dispiace :???:
     

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