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  1. maisx

    maisx Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti ho dei problemi da risolvere e cerco consigli
    Attualmente vivo in un miniappartamento in affitto e tra poco mi nascera' un figlioletto.
    quindi abbiamo deciso di cambiare appartamento in quanto l'attuale e' piccolo.
    Fin qui' nessun problema nel frattempo ho avuto uno zio che e' defunto
    il quale ha un appartamento dove e' stato affittato ad una famiglia
    Questo appartamento in breve diventera' mio ereditandolo dai fratelli dello mio zio defunto.
    quindi il mio problema e' che devo mandare via gli attuali inquilini.
    Questi sono li da 5 anni e da 1 anno hanno rinnovato il contratto per altri 4 anni e gli e' stata attivata
    la cedolare secca sugli affitti.
    Quindi vorrei capire che possibilita' ho per liberare il piu' velocemente possibile l'appartamento.

    Grazie infinite a tutti

    Gianni da Vicenza
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Poche !
    Dal momento in cui diventerai proprietario dell'appartamento (quindi a successione avvenuta) subentrerai nel contratto al precedente proprietario e automaticamente ... passerai dall'altra parte della barricata, ovvero avrai pochi diritti e tanti vincoli.
    Prima di sei mesi dalla fine del quadriennio di locazione che è decorso 1 anno fa, dovrai inviare loro una raccomandata nella quale dichiari di non voler rinnovare il contratto alla scadenza. Non servirebbe ma è meglio se aggiungerai anche la motivazione, ovvero perché vuoi adibirlo a dimora tua e dei tuoi familiari.
    A questo punto gli inquilini dovranno lasciare l'immobile alla scadenza del contratto e se non lo faranno tu dovrai pagarti un avvocato ed iniziare la procedura di sfratto che, se non intervengono altre proroghe governative e se il giudice non concederà loro ulteriori termini, in circa un anno e mezzo ti consentirà di sfrattare gli inquilini con l'Ufficiale Giudiziario e, se non basta, con la Forza Pubblica.
    Nel frattempo percepirai i canoni di locazione e potrai regolarti, con il Fisco, come credi. Ovvero continuare in regime di cedolare secca oppure no. In entrambi i casi quando diventerai proprietario dell'appartamento dovrai comunicare all'Agenzia delle Entrate il subentro come locatore al contratto registrato il .... al numero ... quindi potrai esprimere l'opzione per il regime fiscale.
     
  3. maisx

    maisx Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta volevo capire se potevo magari agire sul discorso dell'adeguamento instat del canone mensile.
    Li purtroppo mio zio gli aveva fatto la cedolare secca quindi volevo
    capire se vale per tutti i 4 anni oppure posso chiuderla dopo 1 anno

    Grazie a tutti

    Maisx
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata.
     
  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'opzione per la cedolare secca è revocabile di anno in anno.
    Quindi tu puoi revocarla e, da quel momento in poi, fare l'adeguamento Istat del canone.

    Per quanto riguarda la possibilità di rientrare in possesso dell'appartamento allo scadere del quadriennio, anch'io temo che i tempi possano essere lunghi.
    Se gli inquilini non vanno via spontaneamente e tu inizi una pratica di sfratto per finita locazione, considera che spesso vengono emanate leggi per prorogare l'esecuzione di questo tipo di sfratti. Soprattutto a vantaggio degli inquilini che abitano in "comuni ad alta tensione abitativa".
     
  6. maisx

    maisx Nuovo Iscritto

    OK grazie a tutti adesso ho le idee un po' piu' chiare
    mi manca solo di capire quanto potrebbe essere l'aumento in base instat.
    Praticamente il contratto e' stato fatto per 500 euro nel 2007
    e non e' mai stato aumentato. Attualmente con la cedolare secca pagano sempre 500 euro Quindi vorrei valutare quanto potrebbe l'aumento adesso che siamo nel 2013
    Grazie infinite a tutti

    Maisx
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è corretto, l'aumento potrà essere applicato a partire dall'annualità successiva a quella di revoca.

    Quanto ai coefficienti da applicare, sul sito dell'Istat si trovano tutti i dati storici di cui si ha bisogno per fare l'aggiornamento del canone.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    prima devi eliminare la cedolare secca e passare al regime libero e poi alla scadenza dell'annualità applicare l'istat del mese precedente
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    500 Euro del Gennaio 2007 al 100% dell'indice ISTAT sarebbero equivalenti a 548,75 Euro a Gennaio 2013.
     
  10. maisx

    maisx Nuovo Iscritto

    Ok perfetto grazie a tutti per le informazioni adesso ho un po' piu' dati per capire come proseguire

    Ciao Maisx
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il periodo della cedolare secco non è praticabile ne applicabile l'aumento istat
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ciò vuol dire, giustamente, che per gli anni in cui il locatore si è avvalso della cedolare secca devi escludere gli aumenti.
    Esempio:
    2009 regime normale indice ISTAT 2%
    2010 regime normale indice ISTAT 1,5%
    2011 cedolare secca indice ISTAT 1,8%
    2012 cedolare secca indice ISTAT 2,5%
    2013 regime normale
    se nel 2013 ritorni al regime normale puoi applicare solo l'aumento del 2009 e del 2010, non quello del 2011 e 2012.
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :daccordo::ok:
     
  14. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa Mapeit, al momento probabilmente non ricordo bene, ma da dove lo evinci che, una volta rientrato nel regime di tassazione normale, non si possa recuperare l'aggiornamento Istat anche per gli anni soggetti a cedolare secca? Mi posti il riferimento, per favore?
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Art. 3, comma 11 del D. Lgs. n. 23/2011.
     
  16. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Lo riporto, per comodità di tutti:
    «11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo
    corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel
    contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per
    le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non
    ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la
    facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono
    inderogabili.»

    Come vedi, la legge dice solo che è «sospesa» la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone durante il periodo di adesione alla cedolare secca, ma non ti impedisce di recuperare l'adeguamento all'inflazione al momento in cui si decide di rientrare nel normale regime di tassazione.

    Pertanto, a mio avviso, è possibile recuperare per l'intero l'aggiornamento Istat.
     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sembra che le circolari 26/E ecc. dicano il contrario.
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dalla circolare 26/E del 01/06/2011, paragrafo 2.3
    «In applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende accedere al regime alternativo della cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione alle variazioni del canone che derivino dall’applicazione di indici di aggiornamento, inclusa la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (F.O.I).»

    Ciò non vieta che tali variazioni possano essere recuperate successivamente.

    Allo stesso paragrafo poi si dice: «Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve quindi comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, “ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”.»

    E anche qui ci si riferisce al solo periodo di durata dell'opzione.

    Prosegue: «Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità»

    E qui si dice soltanto che dal momento del recesso si deve attendere il decorso dell'annualità per poter chiedere gli aggiornamenti.

    Insomma, a mio avviso, e senza farla più lunga del necessario, la situazione va letta in questo modo. Quello che non puoi richiedere sono solo gli aggiornamenti cui hai rinunciato durante il periodo di adesione alla cedolare secca. Quelli sono persi, ma non nel senso che dopo non puoi recuperare l'infazione, bensì nel senso che non puoi richiedere gli importi passati.

    Faccio un esempio per spiegare meglio:
    - prima annualità con cedolare secca - Canone 100 Euro
    - seconda annualità con revoca cedolare secca - Istat 2% - Canone 100 Euro, perché hai rinunciato all'adeguamento aderendo alla cedolare secca. Rinunci, solo per quell'anno, a percepire i 2 Euro di adeguamento all'inflazione
    - terza annualità a tassazione ordinaria - Istat 2% - Canone 104,04, con recupero dell'inflazione su tutti e 2 gli anni pregressi e non solo sull'ultimo anno, ma solo a partire dall'annualità in cui si può applicare l'adeguamento (ovvero non richiedi anche il recupero dei 24 Euro cui hai rinunciato con l'adesione alla cedolare secca).

    Spero così di essere stato più chiaro.
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    sei stato chiaro ma non hai capito che questa circolare, è all'opposto di quello che dici tu, pertanto nel periodo che eserciti la cedolare secco non puoi applicare gli aumenti ISTAT per i periodi trascorsi:disappunto::daccordo:
     
  20. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :-o:-o:-o
    forse dovresti rileggere quello che ho scritto e scrivere con meno fretta, anche perché non ho capito un'acca del tuo post :^^::^^::^^:
     

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