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  1. Nick22

    Nick22 Nuovo Iscritto

    Buona sera a tutti, vi descrivo il mio problema: ho affittato una casa dal 1 gennaio 2009, a dicembre dello scorso anno il conduttore non mi paga più l'affitto, dopo 10 giorni vado a chiedere spiegazioni, mi comunica che mi ha inviato una raccomandata dicendomi che per motivi di umidità lascerà l'immobile il 31 gennaio. Mi dice che i canoni di dicembre e gennaio li tratterrò dalla cauzione. Faccio fare una perizia ad un tecnico di mia fiducia con tanto di fotografie e valutazioni, comunico il tutto all'avvocato il quale invia al conduttore una lettera dicendogli che la disdetta come da contratto va fatta 6 mesi prima e non 1 mese prima. Inoltre oltre ai relativi canoni deve accollarsi le spese di imposta di registro per il 2011 (50%), e la disdetta anticipata a carico suo come da contratto, di € 67,00, oltre a ciò deve riparare il vetro rotto del portone di ingresso € 150,00, e la pulizia del depuratore perchè sprovvisto di fognatura (specificato nel contratto).
    Risultato: il conduttore ha lasciato l'immobile portando via tutta la sua roba il 20 febbraio, non riesco più a rintracciare il conduttore, non mi ha consegnato le chiavi e nemmeno riparato i danni del portone, nel frattempo si era rivolto ad un legale, ma il mio avvocato ha saputo che il suo avvocato a rinunciato all'incarico perchè nemmeno lui riesce più a rintracciarlo e non l'ha nemmeno pagato. Questo è l'Italia... La mia domanda è la seguente: se opto per far intervenire un ufficiale giudiziario, e gli faccio una causa legale, con quale probabilità il giudice mi darà ragione e quale cifre recupero? Le spese legali che anticiperò le recupererò? O è meglio evitare di portarlo in tribunale e aprire la porta e basta? Grazie in anticipo a tutti coloro che mi sapranno consigliare.:confuso::confuso::confuso::confuso:

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Piccola dimenticanza: sono riuscito a sapere dove si è trasferito dopo che ha lasciato il mio immobile, il mio avvocato gli ha inviato una raccomandata al nuovo indirizzo per intimarlo a consegnarmi le chiavi dell'immobile, ma non ha ritirato nessuna raccomandata. Inoltre nella casa dove abita adesso non ha apposto nessun nome, non so come faccia a ricevere la posta ma secondo lui è un modo per infischiarsene dei problemi, lavora in una grande azienda e guadagna bene, poi ho fatto varie ricerche e cambia residenza ogni anno. L'ultma residenza è sempre la solita da 2 anni, ma non ci vive più da 2 anni. Ho trovato un bel personaggio
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    che galantuno il tuo inquilino...............ce ne sono parecchi come lui.
    se hai la disdetta e la casa e' vuota...............sei a posto.
    certo non ti ha pagato gli affitti e qualche danno, quelli se li vuoi recuperare devi affidarti ad un avvocato.
    se ti conviene??? Dipende.................spendere tanto in cause legali per riprendere forse meno...............
    ringrazia che l'immobile sia di nuovo libero. Cambia la serratura se non ti ha consegnato le chiavi.
    ciao
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    La valutazione deve essere fatta dal suo legale di cui riferisce il quale se esperto della materia del recupero dei crediti le avrà dato informazioni sulle prospettive di una causa.
    Evidentemente non è convinto visto quanto chiede in questa sede cui difficilmente può rispondersi senza valutare la situazione particolare.
    Ricordo a tutti che le spese di causa vengono poste a carico del soccombente qualora la domanda della parte vengsa accolta integralmente ma possono anche essere compensate.
    Ovviamente provveda subito a cambiare la serratura.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
  4. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Sono dello stesso parere di ccc1956. Considerati fortunato per il fatto che l'inquilino ha liberato l'abitazione.
    Se decidi di portare avanti la causa per il recupero dei danni mettiti nell'ordine di idee che ci vorrà un bel po'.
    Probabilmente il tuo inquilino, che cambia spesso residenza, farà di tutto per risultare irreperibile rispetto alla notifica degli atti. Potrei inoltre quasi scommettere che alla fine di tutto risulterà nullatenente...
    Insomma mettici una pietra sopra, this is Italy! (Purtroppo).
     
  5. sarastro

    sarastro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Premesso che un inquilino così è meglio perderlo che trovarlo, la valutazione va lasciata a un
    legale. Certo però che se il debitore lavora, con un po' di pazienza, e anticipando le spese legalei,
    che non dovrebbero essere un gran che, a recuperare il dovuto ci si dovrebbe riuscire (sempre se non si ha fretta).
    E tutto sommato, se non costa troppo varrebbe anche la pena, sia per la soddisfazione personale,
    sia a scopo educativ: come diceva quello, colpirne uno per educarne cento...
     
  6. Nick22

    Nick22 Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti per le risposte. Alla fine se considero globalmente i danni, tra vetro del portone, mancata disdetta nei termini previsti e spese di imposte di bollo, il tutto ammonterebbe a circa 600-700€ circa, escludendo i canoni per i 6 mesi di mancato avviso. La mia perplessità è che se iniziassi una causa nei confronti di questo inquilino, poi ci dovrei rimettere per pagare le spese del mio legale. Perchè solo di lettere di comunicazione e avvisi di pagamento ho già speso 400€. Penso che i legali facciano prima i loro interessi e poi quelli di un cliente. Mi ha consigliato di non entrare in casa e di non aprire assolutamente la porta perchè potrei commettere una violazione di domicilio, possibile? mentre la polizia e i carabinierei mi hanno consigliato di aprire la porta e cambiare subito la serratura. Come mai queste discordanze? Nel frattempo sono trascorsi 2 mesi e l'avvocato ha voluto subito i suoi soldi per aver fatto cosa? Inviato 2-3 raccomandate... Consigliatemi ancora perchè vorrei si ottenere giustizia, ma senza rimetterci di tasca per dare una lezione a chi non ha niente da perdere, anche se lavora, ma ha 2 figli a carico. Grazie a tutti.
     
  7. sarastro

    sarastro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Teoricamente, le cose stanno così:
    a) per i sei mesi di preavviso, la casa resta a disposizione dell'inquilino (ecco perchè il tuo legale ti ha detto di non entrare), nel corso dei quali non puoi locarla ad altri
    b) se gli fai causa, oltre ai danni e alle spese condominiali puoi tentar di recuperare i sei mesi di preaviso
    e le spese legali
    c) visto che come tu giustamente notavi ci troviamo in Italia e non in Scandinavia, per il recupero del credito ci vogliono anni, e naturalmente altre spese legali
    d) forse conviene tentare, piuttosto, di ridurre il danno: cambi la serratura, riaffitti l'appartamento,
    e fai conto che ti abbiano rubato il portafogli. Non credo proprio che l'inquilino avrà da obiettare: evidentemente è un tizio che fa così di scuola, e se lo lasci perdere è più che contento.
    e) è sempre possibile cautelarsi con un'assicurazione: ce ne sono diverse, da stipulare al momento della firma del contratto, che in caso di insolvenza del conduttore ti rifondono sei mesi o un anno di canoni e spese condominiali, al costo forfettario di un mese di locazione.
     
    A piace questo elemento.
  8. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    E' questa la classica situazione in cui legalità e buon senso (o senso del reale) non convergono.

    Dal punto di vista strettamente legale dovresti seguire un certo iter, fare causa, aspettare ad entrare a casa tua e non cambiare la serratura, poiché commetteresti un reato.

    Dal punto di vista del "buon senso" (in questo caso è anche quello quello della polizia e dei carabinieri che hai consultato) dovresti invece lasciare perdere la causa legale (tempi lunghi ed esito incerto) e riappropriarti al più presto della tua abitazione, rimettendola a reddito, nella ragionevole consapevolezza che il tuo inquilino non tornerà sui suoi passi.

    Mi trovassi nella stessa situazione (ma in tal caso avrei conosciuto di persona l'inquilino e avrei qualche elemento di valutazione in più), opterei probabilmente per la seconda soluzione, quella del buon senso.
    Tempo fa mi ero anche informato su cosa si "rischiava" a sostituire la serratura. Risposta: è considerata "violenza sulle cose", punita al massimo con una sanzione amministrativa. Tuttavia non so se questo sia tuttora valido, probabilmente qualche zelante avvocato mi smentirebbe.

    Vedi tu, è forse "l'uomo per la regola" o "la regola per l'uomo"?
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Avendo una regolare lettera di disdetta anticipata nulla rischi nel riappropiarti l'appartamento.
    Se ritieni di non essere in grado di locare l'immobile con una certa celerità, ed avendo la certezza che l'ex conduttore lavora come dipendente per un'importante impresa potresti tentare anche di ottenere un titolo esecutivo per poi agire a mezzo pignoramento del quinto dello stipendio.
    Ma per ottenere il titolo esecutivo devi intraprendere una citazione, con relativa notifica nell'ultima residenza, ed i tempi, prima di giungere a sentenza sono abbastanza lunghi, in particolar modo se lui resiste eccependo vizi e/o difetti dell'immobile come l'umidità, vera o infondata che sia.
    Se hai tutte queste certezze sopra menzionate potrai procedere in tal senso.
     
    A e skajet piace questo messaggio.
  10. skajet

    skajet Nuovo Iscritto

    ho trovato questa discussione con google...
    sono in un caso simile...
    ho la "disdetta anticipata immediata" ricevuta tramite raccomandata... (che non rispetta il preavviso di 3 mesi stabilito dal contratto...)
    i conduttori non sono reperibili... e la casa non è ovviamente più abitata...
    - posso entrare e cambiare la serratura? (senza alcuna procedura particolare... )
    - posso trattenere il deposito cauzionale a parziale copertura del mancato preavviso di 3 mesi (ed eventualemtne ovviamente di eventuali danni e/o spese condominiali non pagate)?

    grazie 1000
     

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