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  1. vieli

    vieli Membro Attivo

    Ho affittato un appartamento ad ottobre, con un contratto 4 + 4.
    Fin da dicembre l'inquilino ha iniziato a pagare in ritardo, adducendo ogni volta la scusa di problemi nel ricevere i soldi dai genitori (all'estero) e nel ritirarli dalla banca.
    Malgrado noi preferissimo un bonifico ha infatti sempre insistito per pagare in contanti.
    Mio marito, che solitamente andava a ritirare l'affitto, purtroppo non si è mai fatto copia delle ricevute che ha rilasciato al ragazzo per l'avvenuto pagamento (non siamo quindi in possesso di attestazioni per i ritardi precedenti).
    A marzo sono stata per fortuna presente e mi sono tenuta una copia controfirmata: la scadenza era il 5 ma ha pagato solo il 15 (dopo parecchie insistenze) e solo una parte, promettendo che entro la settimana ci avrebbe dato la parte mancante.
    Naturalmente ad oggi non ce l'ha data, non risponde alle mail e nemmeno alle telefonate.
    A questo punto cosa posso fare?
    Il contratto recitava:
    Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli art. 5 e 55 L. 27 luglio 1978, n 392.

    A fine mese dovrebbe anche pagarci le spese condominiali (che a questo punto temo proprio non pagherà).
    Posso mandare una lettera di sfratto dato che di fatto marzo mi è stato pagato solo in parte?
    O devo aspettare che non paghi nemmeno aprile?

    E per lo sfratto che procedura devo seguire?
    E' necessario un avvocato o posso fare da sola?
    E soprattutto entro quanto tempo deve andarsene e io posso rientrare in possesso dell'appartamento e farlo vedere per riaffittarlo? (nel contratto c'è scritto che
    "È facoltà del locatore ispezionare o far ispezionare i locali oggetto di questo contratto, salvo congruo preavviso. In particolare, l'accesso ai locali dovrà essere consentito nell'ultimo trimestre di locazione, per almeno 2 ore al giorno, a nuovi potenziali conduttori, con obbligo di congruo preavviso".

    Significa che dopo la lettera di sfratto posso comunque far visionare l'appartamento?

    Grazie
     
  2. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Non puoi mandare una lettera come tu la chiami di "SFRATTO".
    Lo sfratto per morosità viene intimato dal giudice.
    Devi solo fare una raccomandata chiedendo il pagamento.
    Se il debito del conduttore raggiunge una mensilità del canone (anche tra arretrati di canone non pagati e spese condominiali) puoi chiedere ad un legale di procedere con una causa per morosità.
    Sappi che però si tratta di una strada costosa purtroppo, ed è opportuno che l'avvocato chieda anche a rivalsa delle spese sostenute.
    L'appartamento lo puoi comunque far visionare dopo la sentenza di fine locazione per morosità.:fiore:
     
  3. donatello3

    donatello3 Nuovo Iscritto

    Buongiorno signora Vieli, le racconto brevemente da quanti mesi sono impegnato per "cacciare" una mia inquilina.
    settembre 2009stipulo un contratto di affitto con una signora apparentemente molto fine, vestita molto bene e anche carina al momento del contratto mi paga 1 mensilità dicendomi che tra 1 settimana mi da i soldi per le 2 mensilità come prevede la legge (2+1). da quel giorno passano 2 mesi per avere i soldi restanti . Successivamente non paga e mi rinvia con scuse false per salute ecc. Mi rivolgo al avvocato e da un controllo che ha fatto è una nullatenente quindi non potro rivalermi su niente. Lavvocato ha fatto raccomandate ecc. ma ancora oggi inquilina è nella mia casa e non so quando mi consegnera le chiavi .
    LE CONSIGLIO DI TROVARE UN AVVOCATO ONESTO E SI METTA D'ACCORDO INDICATIVAMENTE QUANTO SARà IL SUO ONORARIO perchè spesso oltre a inquilino bisogna combattere anche con il propio avvocato.
    Donatello
     
  4. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Aggiungo a quanto detto da DONATELLO3.
    Purtroppo è così: molti avvocati si spacciano per "tuttologi" ma non hanno mai seguito uno sfratto.
    Ti consiglio di rivolgerti, per la scelta dell'avvocato, ad una associazione di proprietari; sono senza dubbio i più esperti in quanto curano spesso casi come il tuo.
    Su internet troverai l'elenco delle associazioni di proprietari della tua città.:fiore:
     
    A franca s piace questo elemento.
  5. Cia

    Cia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma l'invio della raccomandata a.r. è proprio obbligatorio prima di intraprendere l'azione legale dello sfratto per morosità? Tutti sanno che ci sono vari trucchetti per eludere la "diffida" a pagare (non farsi trovare in casa, non risponedere al portalettere, non andare alla posta a ritirare la raccomandata, ecc.) al solo fine di allungare i tempi per lo sfratto? Roberto membro 391969 sostiene in questo stesso forum che "non ce bisogno della lettera vai direttamente dal avocato di fiducia e fai lo sfratto ai più possibilità di rientrare e di far valere i tuoi diritti con me a funzionato"...... Ha ragione?
     
  6. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao
    putroppo mi risulta che l'intimazione per raccomandata affinchè saldi i canoni non pagati sia prassi dovuta ancor prima di procedere con una procedura di sfratto esecutivo. Ovviamente, come tu sostenevi, se si ha di fronte un inquilino disonesto e spregevole, i tempi si possono allungare a causa del suo atteggiamento di ostruzionismo e resistenza nel ricevere la raccomandata via posta e che successivamente sarà necessario provvedere alla consegnare da parte dell'addetto del tribunale e in quel caso non può rifiutarsi, ma come dicevo si allunfano i tempi.
    Che dire, in questi casi prima di imbattersi e procedere con la via crucis di uno sfratto io suggerisco di perfezionare una transazione con il conduttore al fine di abbattere costi e tempi.
    Magari, accordandogli una data di consegna delle chiavi nel giro di due o tre mesi abbonandogli i canoni arretrati dovuti.
     
  7. Cia

    Cia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie. Tu parli di "prassi dovuta" quindi non obbligo di legge? Inoltre, secondo te, quanto riferito da Roberto membro 391969 che "non ce bisogno della lettera vai direttamente dal avocato di fiducia e fai lo sfratto ai più possibilità di rientrare e di far valere i tuoi diritti con me a funzionato" non risponde a verità oppure è un caso particolarmente fortunato?
     
  8. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Credo che sia un caso fortunato o pura combinazione, che io sappia l'intimazione per raccomandata è una prassi dovuta per legge prima di procedere a uno sfratto naturalmente la raccomandata con cui si intima il conduttore a pagare non necessariamente deve essere enviata dall'avvocato ma può farlo anche il proprietario.
    La procedura di sfratto invece "DEVE" essere necessariamente avviata dall'avvocato.
     
  9. Cia

    Cia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie, condivido
     
  10. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a Voi,
    per esperienza diretta in merito alla morosità nell'ambito di un contratto commerciale di locazione, ho provveduto ahimè solo dopo un anno di tentativi falliti di transazione amichevole fra le parti, ad inviare la raccomandata R.R. all'inquilino invitandolo formalmente a sanare il suo debito. Nessuna risposta, ma la raccomandata vale anche se non ritirata. Poi ho proceduto tramite il legale dell'associazione proprietari a procedere con lo sfratto per morosità. Essendo una locazione commerciale la sentenza è giunta dopo circa 3 mesi, quindi a breve. L'inquilino deve lasciare il locale il 30 aprile p.v. , ha un ulteriore mese di tempo e se il 30 maggio non consegna le chiavi devo procedere con un'altra causa, quindi altro onorario, per l'esecuzione forzata. Sostanzialmente e ben inteso, parlo da cittadina e non da addetta ai lavori, ma di fatto lo sfratto esecutivo serve solo a poter chiudere il contratto e finire di pagare imposte su affitti non percepiti, e non per poter rientrare in possesso della mia proprietà, il cui iter andrà per le lunghe. Purtroppo il malcostume e la legislazione che tutela solo l'inquilino nel permettergli di fare ciò che vuole, sono pillole amare, ma è la realtà tangibile in cui viviamo.
    Quindi avendo altri due locali ad uso abitativo da affittare ho deciso in maniera incontrovertibile di inserire in contratto la garanzia fidejussoria a prima richiesta per almeno 12 mesi, di cui tre a garanzia dell'immobile e 9 a garanzia dei canoni. Nonostante ci siano varie formule anche quella assicurativa, di certo meno onerosa rispetto a quella bancaria, i locali sono ancora vuoti, nessuno dei vari "candidati" era in grado di sottoscriverla. L'unica consolazione è nella presumibile certezza che non andrò a pagare imposte su canoni non incassati.
     
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  11. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao
    ti capisco perfettamente, poichè solo chi vive certe esperienze in prima persona può avere un idea di cosa significhi avviare uno sfratto nei confronti del proprio conduttore. La prima ferita da emarginare, come dicevi, effettivamente è quello di chiudere il contratto e mettere fine ai canoni "fittizzi" visto che l'ADE pretende anche l'IRPEF sui canoni di locazione non percepiti fino a quando non venga convalidato lo sfratto.
    Convincersi che lo sfratto è una vera disgrazia è la realtà dei fatti, lo Stato tutela la parte debole (l'inquilino) ma mi sa tanto che la parte debole alla fine è il proprietario poichè chi sguazza in questa situazione è solo l'inquilino che continua ad abitare nella proprietà altrui senza pagare il canone e tra l altro neanche le spese condominiale quasi come se il proprietario per un certo periodo debba mantenre oltre che la sua di famiglia anche quella dell'inquilino! Che schifo!
    Bhe, anch io, mi sono convinto che pretendere la fidejussione di qualunque genere , bancaria o assicurativa sia la miglior cosa anche se non tutti i conduttori sono disposti ad accettare una fidejussione.
     
  12. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti, ma se il potenziale inquilino non vuole o non può rilasciare alcuna garanzia, neanche di una terza persona, come ho proposto, i genitori per esempio, nel caso di giovani studenti fuori sede, questo è già un segnale di sicura morosità.
    Quindi meglio lasciare i locali sfitti, piuttosto che fare beneficenza a fondo perduto, sia allo Stato che a perfetti intrusi.
    Quella è bene elargirla a chi nè ha davvero il diritto.:stretta_di_mano:
     
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  13. Cia

    Cia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ecco quello che accade quando il cittadino si sente tutelato!!!! Al tuo posto avrei fatto esattamente lo stesso.
     
  14. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    esattamente, condivido pienamente
     
  15. 55a

    55a Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Signori!
    Vedo che in questa discussione siete tutti proprietari incorsi in vicissitudini che ci dovrebbero far riflettere sullo stato della giustizia nel nostro Paese.
    Ad aggravare una situazione già cosi pesante si è aggiunta la Legge 23/2011 con i commi 8 e 9.
    Vi invito a leggere le discussioni sempre su questo forum:
    Lo stato contro i proprietari di casa..........
    Denunciati ai sensi DL 23/2011................
     
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  16. ingros76

    ingros76 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ovviamente Eleonora, qualora sussista il minimo rischio molto meglio tenerla libera. Come si nota, ovviamente, la tutela spropositata nei confronti del conduttore è un boomerang; pagheranno in selettività i prossimi che si presentano presso il locatore. Della serie, salvarne uno (magari professionista della mora) per danneggiarne 100 (magari onesti, ma privi di garanzie).
     
  17. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Questo è vero, ma purtroppo il malcostume generalizzato, non solo in ambito immobiliare, penalizza il proprietario come l'inquilino onesto, che quasi si sente offeso a fronte di richiesta di garanzie che non siano solo a parole.
    La nostra Bella Italia...................
    Buona giornata
     
  18. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo l'eccesso di zelo condotto da parte dei proprietari a garanzia di morosità può urtare la suscettibilità di alcuni inquilini onesti che hanno sempre pagato regolarmente il proprio canone di locazione puntuali come un orologio svizzero.
    Dispiace per qualche pecora nera a volte si rischia di colpire nel mucchio.
     
  19. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Condivido salvo che, credo non si tratti di eccesso di zelo, ma di salvaguardia del proprio portafoglio per non sommare ad un mancato incasso un uscita per arbitrarie imposte ed onorari legali.
     
    A 55a piace questo elemento.
  20. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    certo
    Ovvio
    l'eccesso di zelo è mirato a salvaguardare il proprio portafoglio e tutti i danni annessi e connessi per un inquilino moroso.
     

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