1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio in anticipo chi vorrà aiutarmi sicura di trovare qui chiarimenti e risposte utili! Questi i problemi: nel mio condominio, situato a Bologna e costruito 40 anni fa, è sorto il problema di dover cambiare la caldaia..sia per "vecchiaia" che perchè situata in un locale seminterrato non più a norma, la caldaia serve non solo i 12 condomini della stessa casa ma anche 2 appartamenti situati in una casa di fianco lato destro e 1 appartamento in un'altra casa di fianco lato sinistro, con un'enorme dispersione di calore ma all'epoca della costruzione della casa il costruttore che era proprietario anche degli altri appartamenti pensò di allacciarli alla caldaia situata nel mio condominio..e così le cose sono rimaste fino ad oggi! Nel frattempo molti condomini hanno arbitrariamente cambiato gli originali corpi scaldanti ovvero i termoconvettori ,che io ed altri 4 condomini abbiamo tenuto perchè non ci hanno mai dato problemi di alcun tipo, ed io so per certo che c'è chi ha messo termosifoni in ghisa chi in acciaio....insomma un bel caos,con l'amministratore che ha sempre giustificato i cambi radiatori...perchè si erano rotti, perchè l'appartamento era freddo etc etc! Il tecnico chiamato dall'amministratore sostiene che :
    1) la caldaia a condensazione si può collocare in un piccolo pianerottolo condominiale a cielo aperto situato a pianterreno , di fianco alla rampa di accesso ai garage , che serve per l'ingresso ad un laboratorio e nel quale , volendo ci si può parcheggiare un motorino o una bici , ma non ha mai avuto una "connotazione spacifica" e che fa parzialmente da tetto al mio garage,situato nel seminterrato. Parte elettrica, pompe e tubi vari rimarrebbero nel vecchio locale caldai!
    2)Date le nuove norme ciascun radiatore di ogni appartamento verrebbe dotato di valvole termostatiche e ripartitori e ciò secondo lui si può fare anche sui "vecchi termoconvettori"...una assurdità ..secondo il mio idraulico ed anche secondo me per logica perchè chi come me ha i vecchi radiatori sicuramente rimarrà al freddo e finirà con spendere molto di più rispetto a chi ha radiatori che contegono al loro interno molta più acqua dei termoconvettori!
    Domande: 1) che maggioranza ci vuole per permettere che il pianerottolo condominiale diventi luogo di collocazione caldaia?
    2) Io e gli altri condomini che hanno i termoconvettori possiamo essere obbligati a mettere altri tipi di radiatori o possiamo pretendere una relazione che ci garantasca che non saremo penalizzati?
    3) Quali azioni si potrebbero intraprendere per ottenere di passare dal riscaldamento centralizzato a quello individuale? Grazie per le Vostre risposte!
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao giovannaangela
    1) unanimità in quanto deve essere cambiato l'uso della parte comune.
    2) dovrete sottostare qa quanto deliberato in assemblea.
    3) proporre nella stessa assemblea che ha all'ordine del giorno di trasformare l'uso del pianerottolo a locale caldaia, altra discussione di procedere alla realizzazione di passare da impianto centralizzato ad individuale pe il riscaldamento.
    Ciao salves
     
  3. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sei sicuro al mille per mille che ci vuole l'unanimità per mettere la caldaia in un pianerottolo condominiale a cielo aperto che ha una porta per l' accesso ad un laboratorio dentistico,porta che non subirebbe alcun tipo di modifica? L'amministratore mi ha detto che non ci vuole l'unanimità ma è come quando si installa un ascensore nuovo in un atrio ..si può fare senza unanimità!La maggior parte dei condomini so che preferisca tenere il riscaldamento centralizzato ..perchè fare quello individuale comporta un bel pò di lavori..che chi ha già autonomamente cambiato i radiatori non intende fare!
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    A parere mio la richiesta di allocare la caldaia in questo pianerottolo a cielo aperto rientra tra le innovazioni che interessano:
    pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza;
    alterazione del decoro architettonico;
    inservibilità all'uso o al godimento di parti comuni.
    basta una sola ipotesi di queste elencate che prevede l'unanimità sia in prima che in seconda convocazione.
    Non so ovviamente cosa prevede il regolamento di condominio su quest'area da te indicata, ma se dici che non ha una sua connotazione prendo per buona la tua descrizione e ti confermo quanto sopra.
    Diverso è s per tale area si ha in regolamento una sua specifica destinazione dell'uso.
    Ciao salves
     
  5. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per la risposta! Per tantissimo tempo si è pensato che tale piccolo "ripiano" fosse di proprietà del locale adibito da tantissimi anni a laboratorio dentistico,dato che in pratica lo ha sempre utilizzato solo lui, che tra l'altro ci parcheggia spesso la sua moto,.... poi anni fa quando ha chiesto ai condomini di poter mettere un cancellino (che comunque chiunque può aprire ) perchè spesso si trovava "escrementi umani" davanti alla sua porta, data la vicinanza della casa ad un cinema e il fatto che il pianerottolo in questione si trova alla fine di un andito lungo una decina di metri che dalla strada permette l'accesso sia al portone del condominio che alla rampa di discesa dei garage , ci siamo resi conto che dal costruttore è stato elencato come "parte condominiale" senza nessun'altra indicazione.
    Temo che non si possa parlare di pregiudizio alla stabilità... e per la sicurezza il tecnico sostiene che la caldaia viene messa dentro un armadietto chiuso! Dimostrare l'alterazione al decoro architettonico è abbastanza difficile.
    L?unica strada percorribile è l'inservibilità...ma dato che fino ad ora l'unico a servirsene ...e non sempre....è stato il proprietario del laboratorio che non farà alcun problema perchè ho saputo che gli verrà certificato dal tecnico che può distaccarsi in quanto col calore che produce per il suo lavoro a lui il riscaldamento non serve nè il suo distacco reca pregiudizio agli altri condomini... lui di sicuro non si opporrà..anzi è l'unico che ci guadagna ..io se posso lo farò sicuramente!
     
  6. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se venissi a trovarmi in una simile condizione, farei di tutto nel convincere anche gli altri condomini, che la cosa più saggia è quella di rendere autonomi gli impianti. In questo modo ognuno sarà libero di gestirsi autonomamente. Forse si spende qualcosa in più, ma la libertà non ha prezzo !!!!!!. In questo modo si evitano tanti problemi condominiali, correlati alla nuova ubicazione dell'impianto
     
  7. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo indipendentemente dal fatto che la maggioranza dei condomini ,( che ha già cambiato i termosifoni e che quindi non avrà problemi ad inserire sia le valvole termostatiche che i ripartitori, - diversamente da quelli che come me hanno ancora i termoconvettori, assolutamente inadeguati anche per funzionare con le nuove caldaie ) non intende di sicuro passare all'impianto autonomo , l'unica possibilità per poter passare dall'impianto di riscaldamento condominiale all'autonomo, qui a Bologna -così come in molte altre città- è che ci sia un tecnico che certifica che da tale passaggio deriva sia un risparmio energetico che un minor inquinamento....e dove trovo un tecnico che possa sostenere che 12 canne fumarie singole inquinano meno di una centrale? L'unica possibilità per me sarebbe potermi opporre all'utilizzo del piccolo pianerottolo condominiale per metterci la caldaia che, tra l'altro, si verrebbe a trovare proprio vicino al mio terrazzo situato al primo piano e a 2 metri dalla porta finestra della mia cucina!
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Scusa Salves, ma se i parametri dell'innovazione sono questi, l'innovazione è vietata direttamente dal II comma dell'art 1120. L'unanimità in assemblea risolverebbe solo il secondo e il terzo dei problemi.

    Semprer che il regolamento di condominio non dica il contrario, a mio avviso la maggioranza richiesta per
    è quella delle innovazioni (maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi), in quanto si tratta di una modificazione nell'uso di una cosa comune che non ha una sua funzione originaria.
     
  9. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Nel post precedente forse ho scritto male intendevo dire che:
    se una innovazione rientra nel pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza, allora serve unanimità;
    se l'innovazione rientra nell'alterazione del decoro architettonico allora serve unanimità;
    Se l'innovazione rientra nell'inservibilità all'uso o al godimento di parti comuni allora serve unanimità.
    In quanto era di esplicazione al mio secondo post in riferimento alla coferma richiesta da giovannaangela.
    Secondo quanto stabilito dal c.c. all'art. 1120 2° comma dovrebbe essere vietata tale innovazione, ma a mio punto di vista se non c'è pregiudizio alla stabilita, sicurezza e decoro rimane solo quello dell'usufruibilita da parte dei condomini del suolo che può essere modificato con l'unanimità.
     
  10. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...quindi mi pare di capire che l'unanimità per mettere la caldaia in questo pianerottolo sia alquanto "discutibile" !Può essere l'amministratore a decidere? Posso eventualmente io distaccarmi dal riscaldamento centralizzato dato che per me diventerebbe una spesa "gravosa" senza nessun vantaggio se non cambio i vecchi termoconvettori che con l'acqua a 50 gradi della caldaia a condensazione ( e non più a 70 gradi come è con la vecchia caldaia) rimarranno sempre e solo produttori di aria "tiepidina"?
     
  11. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Non esiste proprio. L'amministratore esegue le delibere dell'assemblea.


    No. Forse la discussione tra me e Salves ti ha tratta in inganno. La sostituzione della vecchia caldaia NON è una innovazione, per cui non puoi avvalerti dell'art. 1121.
    L'innovazione di cui si discuteva riguardava solo lo spostamento dalla sede attuale a quella nuova da te proposta.
    Passare dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo a seguito di distacco è teoricamente possibile, ma talmente complicato e costoso che diviene di fatto irrealizzabile.


    Non è un caso che più del 70% delle cause civili in Italia riguardino il condominio...:risata:

    In realtà io e Salves abbiamo due opinioni diverse (e neanche tanto) su come vada tradotto in realtà l'art. 1120.

    Lui sostiene (se non ho male interpretato) che serva l'unanimità partendo dal principio di avere una delibera inattaccabile... il che è giustissimo.
    Io, al contrario, sostengo che il codice prevede per la validità della delibera una maggioranza diversa.
    Ad eccezione del caso in cui si pregiudichi la sicurezza dell'edificio, in cui sono assolutamente d'accordo con Salves, ritengo che i problemi del decoro e del godimento non impediscano in nessun modo l'attuazione di una delibera presa con le normali maggioranze delle innovazioni per i seguenti motivi:
    1) Il decoro architettonico è un argomento così fumoso che le decisioni in merito alla sua eventuale lesione competono solo al giudice. Il 95% delle cause iniziate a Roma con questa base sono rigettate.
    2) Ci hai descritto questo pianertottolo così: "volendo ci si può parcheggiare un motorino o una bici , ma non ha mai avuto una "connotazione spacifica"". Sarebbe difficile per chi volesse impugnare il verbale sostenere la tesi del minur uso, quando non esiste un uso definito a cui è destinato. Un eventuale divieto di parcheggio nell'area potrebbe essere deliberato senza problemi dall'assemblea con maggioranze assolutamente inferiori a quelle richieste per l'innovazione.
    Le delibere prese con la maggioranza richiesta dall'art. 1120, tuttavia, rimarrebbero impugnabili a differenza di quelle prese con l'unanimità.
    La domanda che mi sorge è però: Se l'area serve per l'accesso a un laboratorio, come pensate di convincere il proprietario del laboratorio a non entrare più nella sua proprietà privata?
     
  12. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Mai spiegazione più azzeccata delle diverse opinioni sopra menzionate, si evince che puo essere cosi come prospettato da ergobbo guardando alcuni aspetti e come prospettato da me in riferimento ad altri aspetti, rimane il fatto sempre secondo me, e da questo è scaturita la mia convinzione dell'unanimità che se un solo condomine non vuole che sia privato dall'uso di tale area, su tale area è vietato apportare modifiche, diverso è se tutti sono daccordo.
    Ciao salves
     
  13. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ..il proprietario del laboratorio, non solo non farà alcun problema per l'accesso al suo laboratorio ( ha anche un portoncino di accesso direttamente dalla strada! ) ma permetterà pure che vengano fatti dei lavori interni al suo laboratorio per il collagamento di tubi vari dal vecchio locale caldaia situato nel seminterrato alla nuova collocazione nel pianerottolo del piano terra...in cambio avrà direttamente dal tecnico la dichiarazione di potersi staccare dal riscaldamento centrale...e senza pagare nulla per questi lavori che hanno un preventivo di circa cento mila euro...in quanto le varie apparecchiature che lui utilizza per il suo lavoro...fornelli vari a gas...gli permettono di avere il calore che gli serve....in effetti dato l'eccesso di calore che lui aveva nel laboratorio le sue finestre erano sempre spalancate e da un pò di tempo aveva provveduto a staccare anche alcuni termoconvettori! E' un condominio dove ognuno ha sempre fatto un pò i comodi suoi...vivi e lascia vivere ...fino ad ora non ci sono stati problemi...solo ora io non sono d'accordo su questo cambiamento..e vorrei tanto rendere autonomo anche il mio riscaldamento ..dato che tra l'altro vivo in questo appartamento in modo saltuario e le spese per il riscaldamento, con tutte le dispersioni varie sono sempre state altissime!
     
  14. gabrielef

    gabrielef Nuovo Iscritto

    Su questo punto non sono d'accordo. Valvole termostatiche e ripartitori si installano con successo anche sui vecchi termoconvettori. E' falso che pagherai di più, perché il ripartitore è calibrato per quel terminale; come fa il tuo idraulico ad ignorare questo aspetto. E' vero invece che se la nuova caldaia scalderà l'acqua a temperatura più bassa, tu rischierai di avere meno potenza scaldante. Ma nessuno vieta di fare funzionare una nuova caldaia a condensazione con "delta" T di 60°C, anziché 50°C. La caldaia a condensazione raffredda i fumi di scarico per raccoglierne tutto il calore, ma questa è un'altra cosa.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina