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  1. pinoemme

    pinoemme Nuovo Iscritto

    in un edificio di 8 appartamenti con unico proprietario esiste uno sgabuzzino(adiacente) adibito a locale caldaia,ormai dismesso.il proprietario ha deciso di vendere gli appartamenti,ma non il locale caldaia.tale locale resta di pertinenza condominiale oppure resta di proprietà del vecchio proprietario?
     
  2. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Se il locale viene escluso esplicitamente dalla compravendita, rimane del vecchio proprietario.
     
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  3. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il riscaldamento è passato da centralizzato ad autonomo prima della vendita degli appartamenti, il proprietario se lo tiene.
     
  4. pinoemme

    pinoemme Nuovo Iscritto

    al momento dell'acquisto dei singoli appartamenti ognuno provvedeva a staccarsi dal centralizzato.in nessun atto di vendita è menzionato il tipo di riscaldamento e/o il locale caldaia
     
  5. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Curioso. L'ultimo ad acquistare si è poi accollato tutte le spese di gestione del riscaldamento?
    Scherzo, non credo sia andata così. Comunque il locale è a disposizione del venditore.
     
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  6. fabrifaz

    fabrifaz Nuovo Iscritto

    Bisogna vedere come è stato effettuato il frazionamento, se ha un numero identificativo proprio o è inserito con le parti comuni, in quest'ultimo caso dovrebbe essere incluso nella vendita (pro quota) delle 8 unità immobiliari
     
  7. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Scusa, pinoemme...

    apri dicendo:

    Visto che il locale non ospita più la caldaia e non fornisce un servizio agli appartamenti, la vendita di un appartamento non implica necessariamente la vendita di parte del locale. Per essere sicuro di conservarne la proprietà, basta che il proprietario lo escluda esplicitamente dalla vendita stessa.

    poi però ci dici:

    :domanda:

    Sono confuso...:???::???::???:

    Dunque gli appartamenti sono stati già venduti?

    Se si, le cose si complicano assai e la risposta al tuo quesito dipende dal frazionamento, dall'eventuale presenza di un regolamento di condominio che definisce le parti comuni, da quello che c'è scritto su ognuno degli atti di compravendita, dall'esistenza o meno del servizio di riscaldamento nel momento del rogito...
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Se al momento del rogito non avete fatto una scheda per le parti comune inserito il locale ex caldaia rimane del proprietario altrimenti ci vorrebbe una sheda apposita di unita indivisa e non censibile, questo esula dalla vostra situazione
     
  9. Campanea

    Campanea Nuovo Iscritto

    Ciao pinoemme, per rispondere con cognizione di causa alla tua domanda, bisognerebbe sapere se catastalmente a tale sgabuzzino è stato assegnato un sub oppure se fa parte dei beni comuni del condominio.
    Bisognerebbe recuperare l'elenco dei subalterni che è contenuto nel Docfa, mod. D1; puoi/potete incaricare un tecnico di recuperarne una copia.Nel caso in cui lo sgabuzzino non abbia un suo sub, fa parte dei beni comuni condominiali e non può essere separato da essi, per cui l'attuale proprietario del condominio non lo può tenere per sè.
    cordiali saluti
     
  10. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Non è detto.

    Se nei rogiti compare una clausola tipo: "la parte venditrice si riserva la proprietà del locale destinato alla centrale termica", oppure "dalla vendita è escluso il locale...ecc. ecc.", che abbia o meno un sub non ha alcuna rilevanza.
     
  11. fabrifaz

    fabrifaz Nuovo Iscritto

    per ergobbo, se una porzione di fabbricati viene esclusa dalla compravendita deve comunque essere identificata da subalterno proprio, la semplice descrizione "locale caldaia" non identifica una unità immobiliare peraltro soggetta a tassazione.
     
  12. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Premesso che le mie informazioni sull'argomento sono ormai datate di qualche annetto e che nel frattempo potrebbero essere cambiate le norme (nel qual caso ti sarei grato se potessi indicare la normativa aggiornata), non mi risulta sia così...

    Se hai un attimo di pazienza provo a spiegare il mio punto di vista sul caso specifico:

    Stiamo parlando di un immobile con un unico proprietario; presumibilmente costituito da parti regolarmente accatastate e parti "fantasma" (ex locale caldaia, lavatoi, lastrici solari o tetti e sottotetti, ecc. ecc.).
    La presunzione di condominialità non si costituisce finché non nasce il condominio, ossia al momento della prima vendita. Sino a quel momento, il fatto che alcuni locali non siano accatastati (ma diciamo, più generalmente, "regolarmente registrati") è solo un problema del proprietario che ne risponderà in caso di accertamento agli uffici competenti. Le ipotesi per cui un immobile o una sua parte possano non essere regolarmente registrati sono moltissime e, per quanto ci riguarda, irrilevanti. Tanto per fare qualche ipotesi concreta diciamo che il nostro ex locale caldaia (che per maggior chiarezza chiameremo solo "L", non ha un suo sub in quanto al momento dell'accatastamento dell'edificio era un locale tecnico e risulta quindi solo sulle piantine. Quando ha perso la sua funzione originaria non è stata perfezionata la sua registrazione.

    Nel momento in cui si fa il primo rogito, nasce di fatto un condominio in cui le eccezioni sul tema delle parti comuni (previste INDICATIVAMENTE dall'art. 1117 CC) sono definite chiaramente o "ex negativo" dal rogito stesso. In questa fase al venditore, ancora unico proprietario di tutto l'immobile, è data facoltà di vendere parti ben specificate della sua proprietà. La proprietà del locale "L", anche ammesso che ospiti ancora la centrale termica, può tranquillamente non rientrare nella vendita a prescindere dalla sua "corretta registrazione" purché possa essere identificato nell'atto in maniera inequivocabile (basta indicarne i confini o evidenziarlo sulla piantina dell'edificio da allegare all'atto). E' il classico caso di palazzine di nuova costruzione in cui il costruttore si riserva la proprietà esclusiva dei lastrici solari.

    Nel caso specifico, inoltre, il locale "L" non ospita più la centrale termica e quindi non svolge alcuna funzione di servizio per l'appartamento messo in vendita. La sola registrazione catastale "irregolare" non lo rende per questo una pertinenza degli appartamenti più di quanto non lo sarebbe un appartamento abusivo nello stesso edificio.

    La proprietà rimane del venditore, così come le conseguenze relative alle irregolarità amministrative del bene.
     
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  13. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo con Ergobbo. Anche nel nostro condominio (5 palazzi per oltre 400 u.i.) nei rogiti c'era la dicitura:" il venditore si riserva la proprietà delle intercapedini, delle soffitte ecc.ecc. che venderà a suo piacimento senza nulla dovere.......ecc.ecc." Mica erano evidenziate da numeri di sub. o quant'altro. Peraltro, esisteva un grande locale (circa 140 mq.) che conteneva 3 grandi caldaie da 1.200.000 cal. ciascuna per il riscaldamento centralizzato. Nel reg.cond. alla voce riscaldamento, risultava che tutti i condomini erano comproprietari dell'impianto termico centralizzato e del locale caldaia. Quando, a distanza di anni siamo passati da un ingestibile "centralizzato" ai riscaldamenti autonomi, il locale è stato svuotato delle caldaie e, poichè indivisibile (ti figuri mettere d'accordo 400 teste?) e viene periodicamente usato a turno per le riunioni condominiali di ognuno dei 5 palazzi che, originariamente, componevano un unico condominio e che ora sono 5.
     
  14. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    :shock::shock::shock::shock:

    Quanto duravano le riunioni condominiali???? :risata:
     
  15. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    non erano riunioni condominiali ma assemblee bibliche. Tanto è vero che dopo pochi anni il condominio si è scisso in 5 condomini. Ed anche adesso, ognuno di essi non è che scherza in quanto a partecipanti. In genere ci sono una quarantina di persone per una partecipazione di 76 appartamenti, 18 box auto e 5 locali......
    Qualche volta ha ricordato le famose assemblee fantozziane nelle quali dovevi andarci con il giubbetto antiproiettile, lo scolapasta di casa a mò di elmetto e qualche arma contundente nascosta sotto. Magari per discutere del "fondamentale" problema dei fili stendipanni sul terrazzo!!!!:applauso::risata::risata::risata:
     

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