1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. ginore

    ginore Membro Attivo

    Ciao amici,
    aiutatemi per favore a dirimere questa delicata questione:

    piccolo condominio di 8 proprietà; 6 appartamenti (cat. cat. A) al piano terra ed al primo piano + 2 locali di deposito (C2) al piano superiore dello stabile (in pratica si tratta di due mansarde).
    Il proprietario delle mansarde ivi risiede stabilmente avendo di fatto trasformato la destinazione d'uso da locale di deposito ad abitazione MA senza i ncesssari permessi e trasformazioni richiesti, quindi, in pratica possiamo parlare di OCCUPAZIONE ABUSIVA
    : sappiamo che i locali di deposito NON sono UNITA' ABITATIVE e non si può vivere nel sottotetto o mansarda che sia senza il necessario titolo amministrativo.

    A questo punto sorge il dilemma:
    premesso che personalmente NON ho nulla contro questa persona e, per quanto mi riguarda, può tranquillamente vivere in mansarda accatastata C2: se di illecito si tratta saran pure fatti suoi e di chi deve (dovrebbe) controllare.
    MA qualche condomino sostiene che NOI condomini "regolari" siamo corresponsabili con l'illecita occupazione del proprietario delle mansarde e, quindi, potremmo essere chiamati in causa per non avere segnalato la cosa alle autorità competenti.
    Rensponsabile ne sarebbe anche l'amministratore, sempre secondo questi condomini, che però, in quanto carissimo amico dell'occupante le mansarde, non ha mai sollevato il problema.

    Cosa mi conviene fare?

    Grazie:)
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ma quando mai! Se il condomino sfogliasse riviste pedofile, voi sareste corresponsabili? Ma scherziamo!
    Ognuno a casa sua, per ora, fa quello che gli aggrada sempre che non nuoccia a terze persone.
    vediamo di maturare e darci una visione un po' più di ampio respiro, che invidiare uno che vive all'attico e ha un po' più di vista?
    Comunque quesito interessante.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Solo invidia !Stai a vedere se uno deve chiedere al vicino di casa se può usare i letti a castello invece dei letti comuni, o se può dormire sul divano del salotto ! Roba da matti, solo
    se.g.h.e mentali. Fra un po' chiederanno di includere in Costituzione anche l'Obbligo di Delazione !:disappunto::disappunto::disappunto:
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  4. ginore

    ginore Membro Attivo

    Chiaro amici, avete confermato le mie idee al riguardo: il condominio non centra nulla, anche se di illecito si tratta (al riguardo esiste anche una sentenza della c.c. nella quale si fa esplicito riferimento al caso di occupazione abusiva di sottotetto trasformato in unità abitativa illecitamente) si tratta comunque di proprietà privata e non di parti comuni, quindi semmai dovrà essere il Comune od il Catasto (?) a contestare l'ilecito, senza tuttavia ripercussioni alcuna sui condomini.
     
    A Adriano Giacomelli e alberto bianchi piace questo messaggio.
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Leggete:
    Il sottotetto non può diventare una mansarda se il regolamento condominiale contrattuale lo vieta: e a nulla vale l’uso comune di trasformare quei locali in abitazioni se non c’è il via libera dell’assemblea che consente di cambiare la destinazione d’uso. La Corte di Cassazione, con la sentenza 24125.

    Se non c'è regolamento, tutto Ok, se esiste, bisogna stare attenti.
     
    A ginore piace questo elemento.
  6. ginore

    ginore Membro Attivo

    acc JERRY48 allora la cosa cambia.......devo vedere il regolamento condominiale.....
     
  7. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ma difficilmente ci sarà un regolamento condominiale che entra nel merito di evidenziare e proibire gli abusi edilizi possibili, qualunque essi siano!
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Destinazione d’uso
    Nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attività commerciale) il condominio può richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la cessazione della destinazione abusiva, con la conseguente esistenza di una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario del detto locale, che sia stato con esso convenuto in giudizio, riguardando la validità della clausola del regolamento tanto il proprietario quanto il conduttore. Ne deriva che il giudice d’appello il quale accerti la nullità di notifica della citazione introduttiva del giudizio nei confronti del primo di detti soggetti deve rimettere l’intera causa al giudice di primo grado ai sensi dell’art. 354 c.p.c., restando esclusa la possibilità di decisioni separate nei confronti, rispettivamente, del proprietario e del conduttore, in ordine alla legittimità dell’uso dell’unità immobiliare, attesa anche l’opportunità di evitare giudicati contraddittori.
    * Cass. civ., 21 marzo 1994, n. 2683.

    Il divieto, a carico del condomino di edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà esclusiva, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze previste per la regolamentazione dell’uso e del godimento dei beni comuni (art. 1138 terzo comma cod. civ.), ma presuppone un titolo convenzionale, con l’accettazione del vincolo da parte del condomino stesso (in sede di acquisto della proprietà esclusiva, ove si tratti di vincolo predisposto dal costruttore od originario unico proprietario dell’edificio, o con separato atto successivo, ovvero anche con adesione alla decisione assembleare che introduca il vincolo medesimo). In difetto di tale accettazione, pertanto, deve escludersi che una certa utilizzazione dell’alloggio di proprietà esclusiva (nella specie, ad ambulatorio medico) possa di per sé‚ costituire fatto illecito, avverso il quale sia dato al condominio od agli altri condomini facoltà di insorgere, salva restando la tutela di questi per gli eventuali pregiudizi che possano derivare dal concreto svolgimento delle attività inerenti a detta destinazione e dalle relative modalità (ad esempio, in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a norma dell’art. 844 cod. civ.).
    * Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1985, n. 3848, Cond. P. Stat. TO c. Brezzo.
     
    A Gianco piace questo elemento.
  9. ginore

    ginore Membro Attivo

    grazie JERRY48..il che, tradaotto in italiano per me lex-ignorante, in relazione al mio caso, cosa significa?
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Che la destinazione d'uso non si può cambiare, se è espressamente vietato nel regolamento condominiale.
    Sia per un'attività commerciale o ambulatorio medico ecc... (mansarda abitabile)
    E che questo divieto può essere introdotto nel regolamento condominiale, anche posteriormente all'acquisto dell'appartamento, se deliberato dall'assemblea.
    Pertanto rivedi il regolamento e se nel caso ci sia il divieto di cambio destinazione d'uso,
    la mansarda essendo un C2, non può essere resa abitabile.
     
  11. ginore

    ginore Membro Attivo

    Perfetto chiarissimo JARRY48!
    Nel regolamento sta scritto: 6 unità abitative + due locali deposito.
    A cosa poso (possiamo) andare incontro?
    è opportuno "agire"?
     
  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I due "locali deposito" sono di proprietà esclusiva ? SE sì. sono soggetti a "servitù passiva" perchè solo attraverso questi due locali è possibile salire sul tetto per riparazioni e per installare, sostituire l'antenna ? SE esiste una scala o accesso indipendenti e distinti dai locali, per l'accesso al tetto, io continuo a ripetere che gli altri condomini non hanno alcun diritto di criticare e di denunciare "le modalità d'uso" degli stessi. Beninteso, il discorso cambia, se all'interno di questi locali vengono intaccati elementi della struttura comune., come muri o impianti.
     
  13. Certificatore

    Certificatore Membro Attivo

    Professionista
    Ciao @ginore, credo la risposta la trovi nel codice civile, mi domando sulla base di cosa hanno affermato la corresponsabilità?
    Come giustamente hanno risposto tutti i precedenti, non è possibile rispondere nelle proprietà altrui.
    Da ricordare che nelle responsabilità di un condominio, l'amministratore e ogni singolo condomino risponde su illeciti e abusi che riguardano le parti comuni, ma mai le parti che sono espressamente private.
    Se il vostro condomino ha come proprietà il sottotetto e questo, non è di pertinenza del condominio, lo stesso condominio non può intervenire se non per la parte comune (tetto, antenne, grondaie, ecc.).
    Dunque se all'interno della sua abitazione (class. A) o dei locali (class. C), il proprietario esegue opere che possono ricondursi in abuso edilizio, non trovo chi possa dire e sulla base di cosa, altri condomini sono responsabili dell'abuso, e di questo anche l'amministratore condominiale, stiamo parlando di proprietà privata:pollice_verso:.
    Diverso invece, se ad esempio, si trasforma un locale deposito o altro, di pertinenza condominiale, in alloggio o guardiania per la portineria; ecco che allora la responsabilità ricade su tutto il condominio, perchè sicuramente sarà stato oggetto di deliberazione di assemblea condominiale.

    @JERRY48, Scusami, ma pur condividendo quanto previsto dal codice civile in merito, non sarei sicurissimo, perchè il TUE permette il recupero di sottotetto e se ne ho la proprietà posso presentare istanza comunale, certamente che accorderò con l'assemblea condominiale la fattibilità, portandolo da Cx ad Ax... e credi che il comune si lasci passare così senza problemi entrate di oneri per aumenti di volume?...:^^:
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @ginore Avete rifatto le tabelle millesimali?
     
  15. ginore

    ginore Membro Attivo

    Le tabelle millesimali sono le stesse di quando, 6 anni fa, è stato "aperto" il condomino.
    Mi sono espresso male nel titolo della discussione: questi due locali deposito di proprietà sono da sempre (6 anni circa) stati adibiti a civile abitazione, con tanto di luce, acqua e gas, senza che il proprietario abbia mai comuncato al Comune la variazione di destinazione d'uso.
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    l'uso dei sottotetti come abitazione ha incrementato il numero delle unità immobiliari? Non credo, altrimenti il problema lo avreste già preso in considerazione. Da quanto posso capire il condomino ha semplicemente deciso di andare a dormire nel suo sottotetto, cosa che è viatata dal regolamento d'igiene se non vi sono le altezze e se non vi sono i requisiti di isolamento e salubrità. Dal punto di vista urbanistico questo uso prevede l'esborso di oneri di urbanizzazione quindi si configura come abuso edilizio.
    Faccio però presente che se dovessimo andare in tutte le case d'Italia a vedere e punire chi usa in modo "sportivo" i propri accessori sarebbe un'ecatombe:
    Configurare una responsabilità del condominio secondo me non è possibile nemmeno con la più grande fantasia
     
    A bolognaprogramme piace questo elemento.
  17. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non è detto che con il collegamento dell'appartamento al sottotetto (C2) ci sia automaticamente un cambio di destinazione d'uso. Poi che nel sottotetto uno ci vada a dormire sono questioni di regolamento d'igiene. Uno può anche dormire nel bagno.
     
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    io credo che sia un problema del proprietario perché prima o poi con le incongruenze che ci sono qualcosa verrà fuori: per esempio il residente come fa a pagare la tassa rifiuti? non la paga? Come ha ottenuto la residenza se abita in un locale C2? Al momento della creazione delle tabelle millesimali i locali sono stati considerati C2 o A? I proprietari possono chiedere l'adeguamento delle tabelle. Se il proprietario non ci sta si va dal Giudice ed emergerà tutto. Che il proprietario abita in un locale deposito magari che non può essere sanato perché non c'é l'altezza minima prevista dal regolamento edilizio.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  19. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Nessun regolamento condominiale di media portata ha riportato un divieto di trasformare un C2 in residenziali, come dice Jerry, spesso riporta limitazioni sulle attività da svolgere nelle unirò direzionali, commerciali, produttive, ma se un condomino riuscisse a trasformare una unità sottotetto in abitativa, sarebbe in regola con il Comune e quindi civilmente. Come dicevo, non è uso comune che un regolamento condominiale possa aver previsto a monte questa limitazione, poi tutto è possibile.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Questo non vuol dire niente, vuol dire solo che ora è previsto essere diviso in sei unità e locali deposito.
    Io di cambi non consentiti nel condominio (intendiamoci solo tra depositi ed abitazioni) non ne ho ancora visti, purchè ci siano dei minimi requisiti di altezze dei locali e vi sia la possibilità di esposizione (ad esempio la possibilità di mettere dei lucernari tipo Velux se mi trovo in un sottotetto e purchè si passi da un C/2 a d una abitazione o al massimo uno studio, ma non altro differente.
    Ovviamente deve avere tutti i permessi altrimenti è stato realizzato un abuso edilizio.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina