Mi sembra utile chiarire tre punti:
I - DIRITTO DI PRELAZIONE -
quale conduttore godi di tale diritto sugli eventuali acquirenti dell'immobile.
Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo, a parte casi particolari previsti da precedenti leggi, che lo riconoscevano, per esempio, per gli immobili di proprietà di enti previdenziali e assicurativi e per quelli danneggiati da calamità naturali, è stato introdotto dal primo comma dell'art. 3, lett. g), L. 9/12/1998, n. 431, per il caso di vendita dell'immobile, e dal secondo comma dello stesso articolo per il caso di nuova locazione, ma soltanto in presenza delle condizioni appresso specificate. Le sentenze che verremo richiamando si riferiscono al diritto di prelazione accordato dalla legge sull'equo canone ai conduttori di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo; le abbiamo comunque riportate, nel presupposto che alcuni dei criteri in esse indicati possano applicarsi anche al diritto di prelazione previsto dalla L. n. 431/1998.
Il diritto di prelazione in favore del conduttore opera quando il locatore, alla prima scadenza contrattuale (rispettivamente quattro e tre anni, a seconda che si tratti di contratto libero o concordato), si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché ricorre una di queste tre ipotesi:
intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; va a riguardo precisato che l'art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è intervenuto a stabilire che "E' nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392". Questa norma, introdotta con decreto ministeriale che in quanto tale, per il principio della gerarchia delle fonti del diritto, non può abrogare una norma di legge, si riferisce evidentemente alla vendita in un contesto in cui il locatore sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione;
l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che dev'essere ricostruito o del quale dev'essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, oppure s'intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, o, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile stesso.
Nel primo caso il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell'immobile, mentre negli altri due casi il diritto di prelazione scatta se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile, con il conduttore che ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori.
E QUANDO NO
Se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, al conduttore non spetta il diritto di prelazione, né gli spetta se, una volta scaduto il contratto, il locatore intende locare l'immobile a terzi.
Parimenti, al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria: in tal caso, infatti, il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall'art. 732 c.c. prevale su quello del conduttore. Lo stesso dicasi se il locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.
L'art. 38 L. 392/1978, che attribuisce al conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, si applica alle sole alienazioni volontarie e non trova quindi applicazione nel caso in cui, dichiarato il fallimento del locatore, l'immobile venga venduto coattivamente (Cass. 6/4/1990, n. 2900).
Quando la vendita riguardi non un intero edificio (cosiddetta vendita in blocco, nella quale il conduttore non ha diritto alla prelazione), ma solo alcune delle unità immobiliari che lo compongono, ciascuna delle quali dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto (cosiddetta vendita cumulativa), al fine di stabilire se debba essere riconosciuto il diritto di prelazione del conduttore di una di tali unità comprese nella vendita, deve accertarsi se l'oggetto del contratto sia unico: se sia, cioè, un complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, o se contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili: sia, cioè, un atto traslativo ad oggetto plurimo; mentre nel primo caso la prelazione dev'essere esclusa per le stesse ragioni per le quali lo è nella vendita in blocco (in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, che lo rende diverso dall'immobile locato), nel secondo caso dev'essere riconosciuto (Cass. 1/9/1999, n. 9197).
II - DISDETTA -
se poi il locatore vuole inviarti disdetta potrà farlo nei limiti previsti dall'art. l431/98.
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
III - VISITE -
L'inquilino ha l'obbligo di consentire la visita del locatore e dei potenziali acquirenti dell'immobile locato?
Occorre innanzitutto esaminare il testo del contratto di locazione, il quale sarebbe bene contenesse sempre una clausola atta a regolamentare espressamente tali ipotesi.
In ogni caso, anche in mancanza di una clausola contrattuale, la giurisprudenza riconosce, con riferimento in particolare all'art. 1587 cod. civ., che il locatore, nonostante il silenzio del contratto,
- ha diritto a far visitare la cosa locata, con le modalità dettate dagli usi localmente vigenti, al fine di poter vendere il bene
- e che gli ingiustificati rifiuti opposti dall'inquilino a dette visite sono idonei a configurare un inadempimento, il quale può costituire causa di risoluzione del contratto e fondare una richiesta di risarcimento dei danni.
Ti riporto , a tal proposito, quanto stabilito da Cassazione civ., sez. III, 17/09/1981 n. 5147).
Il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può visitare e far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, di vendere la cosa, ecc. Il conduttore, che opponga ingiustificati rifiuti all’effettuazione di tali visite, incorre in inadempimento, che può costituire causa di risoluzione del contratto.
