Articolo Locazione abitativa - diritto di prelazione del conduttore

[Ennio Alessandro Rossi]

Il proprietario-locatore ha la facolta' di negare il rinnovo alla prima scadenza (quindi dopo i primi quattro anni oppure dopo i primi tre, a seconda del tipo di contratto), stante l'obbligo di preavviso di sei mesi SE il locatore intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo (oltre, eventualmente, alla propria abitazione).

IN QUESTO CASO al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare ex art.38/39 legge 392/78).

Il locatore deve esporre chiaramente uno dei suddetti motivi di disdetta nella comunicazione inviata all'affittuario, e deve adibire l'immobile agli usi per i quali ha esercitato la facolta' di disdetta entro dodici mesi da quanto ne ha riacquistato la disponibilita'.
In caso contrario l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni previste nel contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento del danno.

Procedere con notifica mezzo ufficiale giudiziario contenente i seguenti elementi
Dichiarazione della volontà di vendere l’immobile ;
Indicazione del corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro;
Indicazione delle altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa (eventuale presenza di servitù attive e passive, tempi di consegna dell’immobile, esistenza di ipoteche, ecc.);
Invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione

A questo punto il conduttore, anch’egli a mezzo Ufficiale Giudiziario entro 60 giorni, deve comunicare al locatore se intende esercitare o meno il diritto di prelazione. Se lo esercita e’ preferito ad ogni altro possibile acquirente. Se non lo esercita il locatore e’ libero di vendere a chi vuole (ma al prezzo e alle condizioni in precedenza dichiarate al conduttore).

Cosa succede se il locatore non notifica correttamente l’invito ad esercitare laprelazione (ad esempio non utilizza l’Ufficiale Giudiziario) o vende ad un prezzo inferiore a quello indicato nella prelazione?

Ebbene, il conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente, travolgendo la validità dell’atto di vendita!

 

[aniu]

E se il conduttore, nel contratto di locazione, ha rinunciato al diritto di prelazione (verbalmente costretto dal locatario, pena la non locazione dell'appartamento) come può rimediare?
Grazie.

 

[Ralemani]

Buongiorno. Ho un'altra domanda in proposito. Se il conduttore non fa valere il diritto di prelazione, se ne deve andare in caso di vendita o può restare nell'abitazione come conduttore? E se deve andarsene, in quanto tempo e con quali garanzie per il compratore? Grazie. Robi

 

[maidealista]

Premesso che la tematica, per le locazioni "non abitative" è trattata dalla Legge 392/78 e che
L’ Art. 38 concerne il diritto di prelazione in caso di vendita
L’ Art. 39 concerne il diritto di riscatto
L’ Art.40 il diritto di prelazione in caso di nuova locazione
La locazione proseguirà, secondo contratto, se questo non viene disdettato o in base all' art. 29 oppure all' Art. 40
In caso di risoluzione di contratto non determinata dalla volontà del conduttore spetterà
Art.34. Indennità per la perdita dell'avviamento
SUNIA Salerno, legge 392/78

Per le "locazioni abitative" la prelazione è prevista dalla L. 431/98, art. 3 :
comma 2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
Il contratto prosegue se non è stato disdettato dal locatore per le motivazioni previste dall’ art. 3 (al termine del 1° quadriennio) o al termine del secondo quadriennio (o successivi) con le modalità previste dall’ art. 2
http://www.camera.it/parlam/leggi/98431l.htm

:daccordo: