Locazione ad uso turistico vs. casa vacanze

[wmar]

Salve a tutti.
1. Una legge regionale definisce in questo modo le "case vacanza":
<<Sono case e appartamenti per vacanze le case e gli appartamenti dati in locazione ai turisti, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero, ma con obbligo di recapito referente ospiti, per una permanenza minima di tre giorni e massima di novanta giorni>>.

2. La medesima legge prevede, relativamente alle case vacanza, sia la gestione in forma imprenditoriale che la gestione in forma non imprenditoriale. Relativamente a quest'ultima forma, la previsione è la seguente:
<<Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestite in forma non imprenditoriale, dai proprietari che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza organizzazione in forma di impresa e senza promozione pubblicitaria, e con la fornitura dei soli servizi di cui all’allegato X (cioè: fornitura di corrente elettrica, acqua fredda e calda, e riscaldamento nella stagione invernale; manutenzione dell’immobile e degli arredi; pulizia delle unità abitative a cambio di cliente>>.

3. La legge regionale in questione sottopone l'esercizio di una "casa vacanze" all'obbligo della richiesta di autorizzazione al Comune.

Essendo questa la rigida situazione legislativa a livello regionale, la mia domanda è: è possibile, in questa regione, la stipulazione di contratti ad uso turistico (ex art. 1571 c.c.), senza alcuna comunicazione di inizio attività al comune, ma avvalendosi comunque di una promozione pubblicitaria (su siti internet, ed eventualmente su un sito internet ad hoc)? E cosa bisogna fare per impedire una automatica (ed assurda, a mio avviso) riconduzione automatica di qualunque attività di locazione ad uso turistico alla nozione di "casa vacanze" definita in quel modo? Rinunciare all'"obbligo di recapito referente ospiti"?

 

[Adriano Giacomelli]

Io ho esplorato questo mondo e ho comunicato alla questura sempre la presenza, con "comunicazione di cessione di fabbricato" (stampato Mod.129 ex 95,) e sono intenzionato a dichiarare in dichiarazione dei redditi come fossero redditi da cedolare secca. Ho usato il canale, con molta soddisfazione, di AIRBNB e quindi un canale preposto alla pubblicità di questa attività.
Se la tua percezione è che il tuo Comune svolga una stretta e rigorosa politica di controllo, ti consiglio di notificare l'inizio di questa attività, ma detto tra noi, se il tuo comune non è Venezia, dove questo fenomeno e assai diffuso, potresti, inizialmente anche soprassedere

 

[Nemesis]

ho comunicato alla questura sempre la presenza, con "comunicazione di cessione di fabbricato"

L'obbligo della comunicazione sussiste solamente quando si cede il godimento esclusivo di un fabbricato o parte di esso per un periodo superiore a un mese. (*)
Ma se il contratto di locazione, redatto con scrittura privata, ha durata superiore a trenta giorni (complessivi nell’anno), sussiste l'obbligo della sua registrazione in termine fisso.
La registrazione del contratto assorbe l'obbligo della comunicazione all'autorità locale di P.S.
Quindi quella comunicazione è dovuta solamente se la locazione è per un periodo superiore a un mese, ma non superiore a trenta giorni.
(*) Ma sussiste sempre, nel caso che il conduttore sia cittadino di Stato non appartenente all'UE o un apolide.

 

[wmar]

Io ho esplorato questo mondo e ho comunicato alla questura sempre la presenza, con "comunicazione di cessione di fabbricato" (stampato Mod.129 ex 95,) e sono intenzionato a dichiarare in dichiarazione dei redditi come fossero redditi da cedolare secca. Ho usato il canale, con molta soddisfazione, di AIRBNB e quindi un canale preposto alla pubblicità di questa attività.
Se la tua percezione è che il tuo Comune svolga una stretta e rigorosa politica di controllo, ti consiglio di notificare l'inizio di questa attività, ma detto tra noi, se il tuo comune non è Venezia, dove questo fenomeno e assai diffuso, potresti, inizialmente anche soprassedere

Grazie per la risposta. Sono intenzionato a procedere esattamente come te (ferma rimanendo l'inappuntabile precisazione di Nemesis, il quale però sa bene che la domanda è, a questo punto, quanti giorni ha un mese ai fini degli effetti civili). Avrei alcune domande:

- Altri canali internet, quali homelidays, booking etc., sono secondo te sconsigliabili per chi, almeno inizialmente, non intenda effettuare la comunicazione di inizio attività al comune (sulla base dell'argomentazione secondo cui è illegittima l'automatica sussunzione della stipulazione di contratti di locazione ad uso turistico sotto la nozione di "esercizio di casa vacanze" per come definita dalla legge regionale).
- E la creazione di un proprio sito internet? Sconsigliabile?.
- E qual è esattamente il significato dell'espressione "obbligo di recapito referente ospiti"?.

Grazie.

 

[wmar]

Quindi quella comunicazione è dovuta solamente se la locazione è per un periodo superiore a un mese, ma non superiore a trenta giorni.

Quanti giorni ha un mese ai fini degli effetti civili? Per 30 o 31 giorni, si produce una contraddizione. Insomma, rimangono fregati solamente i contratti di locazione con decorrenza 01 febbraio?

 

[Adriano Giacomelli]

Cosa dire, altre esperienze non ho, conosco gente che lavora bene anche con altre organizzazioni, sono convinto che a tutti è data la possibilità di iniziare in maniera snella, poi in base a come vanno le cose si porrà il problema di come regolarizzare la posizione.
Io debbo dire, però, che pagare il 20% di tasse non è molto e mi pare giusto, quindi inserite in dichiarazione dei redditi queste entrate.
Sono un amico acerrimo di altre aliquote di tasse che il nostro paese ci impone, e che poi si sommano al 22% di IVA che paghiamo per ogni nostro acquisto.

 

[wmar]

Cosa dire, altre esperienze non ho, conosco gente che lavora bene anche con altre organizzazioni, sono convinto che a tutti è data la possibilità di iniziare in maniera snella, poi in base a come vanno le cose si porrà il problema di come regolarizzare la posizione.
Io debbo dire, però, che pagare il 20% di tasse non è molto e mi pare giusto, quindi inserite in dichiarazione dei redditi queste entrate.
Sono un amico acerrimo di altre aliquote di tasse che il nostro paese ci impone, e che poi si sommano al 22% di IVA che paghiamo per ogni nostro acquisto.

Ovviamente l'obbligo giuridico di dichiarare il reddito percepito, eventualmente assoggettandolo alla cedolare secca, è fuori discussione.
Quello che non mi va giù è l'obbligo della dichiarazione di inizio attività al Comune di ubicazione dell'immobile. Una dichiarazione, questa, che la legge regionale sembra configurare come un obbligo pressocché assoluto - cosa, questa, a mio avviso illegittima, perché illegittima è l'assimilazione automatica ed incondizionata della stipulazione di contratti sulla base dell'art. 1571 e seguenti del c.c. ad esercizio di attività ricettiva.
Sarebbe interessante se altri articolisti del forum, che hanno esperienza e/o conoscenza in merito a tale questione, si facessero sentire.

 

[Magnus Ansegar]

La parte amministrativa della locazione turistica in Italia (è il boom del momento), sulla quale i siti più gettonati (uno per tutti, Airbnb) si guardano bene dall'entrare (all'host di Airbnb che accetta i termini del servizio offerto, prima di attivare un annuncio, viene chiesto di dichiarare di seguire le normative locali vigenti) è demandata alle singole Regioni, in quanto lo Stato che aveva cercato di intromettersi è stato messo in un angolo dalla Corte Costituzionale che ha falcidiato il "Codice del Turismo".

La maggior parte delle Regioni ha incluso tra le locazioni extralberghiere anche quelle sottoscritte da privati che locano "Case e appartamenti per vacanza", in alcuni casi vietando la locazione parziale dell'appartamento, in questo caso è necessario richiedere l'autorizzazione di B & B (ad es. Lazio), altre prevedono invece che tali strutture ricettive possano essere gestite solo in forma imprenditoriale, prevedendo per i privati un'altra tipologia, rubricata "Appartamenti ammobiliati ad uso turistico" rientrante tra le "Altre tipologie ricettive" (ad es. Emilia-Romagna) ovvero rubricate "Locazioni turistiche" di alloggi dati in locazione senza prestazione di servizi, ai sensi dell'articolo 1 della legge 431/98, rientranti anch'esse nel novero delle strutture ricettive (ad es. Veneto), ponendo restrizioni vere e proprie alla possibilità di locare liberamente, finendo inevitabilmente per invadere il campo del diritto civile.

Le locazioni turistiche (che, per qualunque durata, richiedono a forma scritta, pena nullità) non sfuggono all'0bbligo di comunicare al Comune l'intenzione di dare alloggi ai turisti: sono infatti previste sanzioni in caso di mancata comunicazione. La forma in genere è una SCIA sia che l'attività sia gestita in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale. Alcune Regioni richiedono la compilazione di apposita modulistica indicando il periodo di messa in locazione e il numero di posti letto, elencando il periodo di attività, anch'esso disciplinato rigidamente, e la dotazione dell'alloggio, dovendo poi nuovamente comunicare al Comune quando si intenda sospendere la locazione turistica, e tutta una serie di adempimenti di varia natura (alcune Regioni prescrivono una comunicazione ulteriore alla Provincia a fini statistici, l'applicazione del contributo di soggiorno in capo ai turisti alle strutture alberghiere ed extralberghiere ecc.)

Se l'attività è svolta secondo modalità non imprenditoriali, secondo ad esempio quanto prevede la delibera Regione Emilia-Romagna 2186/2005, non è comunque considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purchè non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalicano una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail.

il gestore della struttura ricettiva, qual ne sia la tipologia, deve comunicare alla Questura le presenze dei turisti, siano essi comunitari che extracomunitari, qualunque sia la durata della locazione utilizzando unicamente in via telematica, utilizzando il portale "Alloggiati web", a norma dell'articolo 109 del TULPS e del decreto del Ministero dell'Interno 07/01/2013: non sono possibili altri metodi di comunicazione dei dati, nè in formato cartaceo (modelli "Comunicazione di cessione di fabbricato" ovvero "Dichiarazione di ospitalità")) nè sotto altra forma.

 

[wmar]

[...] il gestore della struttura ricettiva, qual ne sia la tipologia, deve comunicare alla Questura le presenze dei turisti, siano essi comunitari che extracomunitari, qualunque sia la durata della locazione utilizzando unicamente in via telematica, utilizzando il portale "Alloggiati web", a norma dell'articolo 109 del TULPS e del decreto del Ministero dell'Interno 07/01/2013: non sono possibili altri metodi di comunicazione dei dati, nè in formato cartaceo (modelli "Comunicazione di cessione di fabbricato" ovvero "Dichiarazione di ospitalità")) nè sotto altra forma.

Ti ringrazio molto per la dettagliata risposta, sulla quale mi riservo di ritornare per chiederti, eventualmente, ulteriori chiarimenti.
Per adesso. L'obbligo incondizionato (indipendentemente, cioè, dalla durata della permanenza, dalla nazionalità etc.) della comunicazione alla Questura della presenza dei turisti è fondato sulla assimilazione della stipulazione di contratti di locazione turistica ad esercizio di attività ricettiva. Infatti la dichiarazione (con sentenza 80/2012 della Corte Costituzionale) di illegittimità costituzionale (tra gli altri) dell'art. 3 del "Codice del turismo" ha ripristinato la validità della L. 135/2001 (che era stata abrogata da detto articolo), la quale, novellando l'art. 8 del TULPS, aveva esteso alla totalità delle strutture ricettive l'obbligo della comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza delle generalità delle persone alloggiate. Dunque tale estensione è tornata in vigore.

 

[gattaccia]

scusate, sto cominciando anch'io a informarmi...non ho capito se il contratto scritto è un contratto temporaneo (con indicazione del motivo turistico) o se esiste proprio il contratto turistico
insomma che contratto si può fare?
avreste la bozza da postare?
grazie