DnG

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Proprietario Casa
Ciao a tutti,

sono il locatore di un contratto di affitto (Tipologia S1) "1+1" di un'autorimessa
Il primo anno di locazione termina fra poco (31/10/2024).

Nonostante l'anno scorso abbia pagato una provvigione tutt'altro che trascurabile all'agenzia, mi è sempre stato detto che non erano presente costi o formalità per il rinnovo, ma facendo una ricerca ho scoperto il mondo degli adempimenti successivi....

Correggetemi se sbaglio, sto studiando questi aspetti solo da ieri:

Sono obbligato a fare una "proroga" entro fine novembre, pagando l'imposta di registro di 67 euro (il 2% sarebbe 40euro).
Con RLIWEB sono riuscito a recuperare il contratto in automatico e a compilare la bozza di proroga (in sostanza devo valorizzare la data fine proroga, inserire l'IBAN e il mio CF)
Cosi' facendo ho completato tutte le formalità del caso, giusto?

In teoria, secondo quanto scritto sul contratto, dovrei mettere una data fine proroga di un anno (31/10/2025), ma in questo caso il prossimo anno sarei obbligato a pagare ancora 67 euro.

Mi chiedo a questo punto se non mi conviene mettere una data fine proroga maggiore (es: 31/10/2027 o oltre) e pagare ogni anno l'imposta di registro "annualità successive" che non dovrebbe avere il minimo di 67 euro.
Posso farlo?

Supponendo di prorogare fino al 31/10/2027, potrei concordare con il locatario la possibilità di disdire la locazione in qualunque momento con 4 mesi di anticipo o dovrei aspettare qualche mese prima del 31/10/2027 ?

Nel caso formalizzerei tutto (nuova scadenza, modalità e tempistiche per il recesso) con una scrittura privata con il locatario.

Grazie in anticipo!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Sono obbligato a fare una "proroga" entro fine novembre, pagando l'imposta di registro di 67 euro (il 2% sarebbe 40euro).
Questo capita perché il sw di RLIWeb tratta la proroga come una prima registrazione. Di conseguenza calcola l'imposta di registro nella misura minima di 67 euro.

Tecnicamente puoi farlo, nel senso che il sw non lo rileva come errore.
Ma sarebbe sbagliato, per il motivo che ha detto @Nemesis

potrei concordare con il locatario
di risolvere (= chiudere, finire) il contratto in essere alla scadenza del primo anno: 31/10/2024.
Non trattandosi di risoluzione anticipata, perché il contratto giunge alla sua scadenza naturale, non si deve pagare nulla né fare alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate.
Stipulate un nuovo contratto con decorrenza 01/11/2024 e durata biennale o triennale, stabilendo
la possibilità di disdire la locazione in qualunque momento con 4 mesi di anticipo
 

DnG

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie a tutti per le risposte!

Sia per la proroga che per il nuovo contratto ho tempo fino al 30/11/2024 per la compilazione su RLIWeb?


L'agenzia mi aveva detto che se avessi fatto un contratto di "N" anni avrei potuto disdire la locazione e rientrare in possesso dell'autorimessa SOLO alla fine, quindi solo ai termini degli "N" anni.
Questa cosa sarà sicuramente vera per le locazioni abitative, ma in questo caso mi sembra di capire di no. Ottimo servizio dell'agenzia quindi....
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
avrei potuto disdire la locazione e rientrare in possesso dell'autorimessa SOLO alla fine, quindi solo ai termini degli "N" anni.
E' un argomento controverso.

La clausola che permette all'inquilino di disdire il contratto di affitto del box in qualsiasi momento, osservando il preavviso di X mesi, è valida.

Quella che concede la stessa possibilità al locatore è potenzialmente vessatoria. Potrebbe essere dichiarata nulla anche se approvata dall'inquilino con doppia firma.

E' opportuno condizionare con precisione la possibilità da parte del locatore di disdire il contratto prima della scadenza.
Ad esempio: lo può fare (comunicando la sua intenzione motivata all'inquilino con preavviso di X mesi) solo se intende destinare il box ad uso personale o venderlo.
 

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