Goffredo1

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve a tutti.
Sono un nuovo iscritto.
Spero di porre il mio quesito nella maniera tecnicamente corretta, facendo una piccola premessa.
Di recente ho acquistato un monolocale al piano primo di una tipica fetta di casa del centro storico. Successivamente ho acquistato il sottostante magazzino posto al piano terra con ingresso indipendente dal cortile condominiale ed avente autonoma rendita catastale. Attualmente ho locato il monolocale del primo piano con contratto 4+4.
Il locale al piano terra l'ho comprato per non avere in futuro altre persone sotto il mio monolocale.
Trattasi di un locale accatastato c2 (senza la permanenza di persone), di 9 metri quadrati, con annesso wc. Dispone, oltre alla porta di ingresso, di nr. 3 finestre, quindi ben illuminato ed areato.
La mia intenzione sarebbe di mettere a reddito anche questo locale con un contratto ad uso "magazzino/deposito" regolarmente registrato. Ho chiesto agli altri condomini, ma a nessuno interessa prenderlo in affitto.
Ho inserito annunci in rete e ho rilevato molte persone che sarebbero disposte a prenderlo in affitto con regolare contratto registrato ad uso magazzino per utilizzarlo per incontri intimi in maniera saltuaria, quindi non per abitarci (ovvero dormire o cucinare). Il locale non è dotato di riscaldamento ne di cucina ed è urbanisticamente e catastalmente conforme. Prima di porvi questo quesito ho cercato discussioni analoghe, ma non ho trovato l'informazione giusta.
I vigili urbani, a seguito di una eventuale ispezione (magari su segnalazione di un condomino), rilevando la presenza del conduttore nel locale in compagnia di una partner per scopi di intimità occasionale, (e non per stoccaggio di merce) potrebbero sanzionare lo stesso per "abusivo cambio di destinazione d'uso senza opere"? Io, in qualità di proprietario ignaro, sarei anche passibile di sanzioni?
Come mi posso tutelare?
Grazie in anticipo a chi sarà in grado di fornirmi una risposta.
 

Gianco

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Professionista
Tu dovrai stipulare il contratto indicando, chiaramente, la destinazione d'uso. Poi se l'inquilino la usa per altri scopi, tu non puoi essere responsabile.
Una curiosità tre finestre ed una porta su 9 mq, ma hai un pezzo di parete libera?
 

Goffredo1

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si, in effetti, detta così, può sembrare strano. In realtà ha muri spessi, una finestra 50X70 e due 40X50. Ha due pareti libere laterali, in quanto, sul cortile interno affacciano la porta e una finestra e, sul lato opposto (pozzo di luce), le due finestrelle, di cui una del bagnetto. Il bagnetto risulta presente, sia al catasto che in comune, in quanto risulta essere stato, in passato, la latrina condominiale, successivamente, con condono e regolare pratica edilizia, stralciata dai beni condominiali e fusa con il magazzino. Dal punto di vista edilizio il locale è perfettamente in regola, soltanto che è in una posizione molto comoda, tranquilla, e si presta per essermi richiesto come pied a terre e non per uso abitativo, in quanto per ovvi motivi di spazio e rispetto delle normative, ciò non è possibile. Sono d'accordo sul fatto che sul contratto che andrò a registrare specificherò tutto quanto, anche perchè previsto per legge, ma il mio dubbio è il seguente. Nel caso in cui un condomino mi dovesse verbalmente far sapere che in quel locale c'è una persona che non sà cosa ci va a fare, se è mio obbligo verificare e far partire una raccomandata per disdetta anticipata per giusta causa, oppure se posso far finta di niente e stare ad ogni modo al riparo da qualsiasi responsabilità per via di quanto scritto sul contratto.
In rete ci sono pareri discordanti.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
l'unico problema che vedo per te è il favoreggiamento della prostituzione se affitti ad una persona che riceve 20/30 visite al giorno ed il via vai di persone può infastidire i condòmini.
 

Goffredo1

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Che io sappia, il cambio destinazione uso si concretizza attraverso un diverso uso di un fabbricato o una porzione di esso, secondo le disposizioni impartite dal decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Il comune è titolare del potere di sanzionare l'uso di un locale difforme dalla destinazione urbanistica prevista negli strumenti urbanistici approvati.
Il mutamento della destinazione d'uso, con o senza opere a tanto preordinate, laddove non autorizzato integra una situazione di irregolarità che viene rilevata dall'amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza.
Ora, in assenza di opere abusive effettuate, io mi chiedo: se l'affittuario, in virtù di un regolare contratto di affitto ad uso deposito, si intrattiene nello stesso più del dovuto (per esempio per fare i propri bisogni fisiologici nel wc annesso, oppure si intrattiene momentaneamente con altra persona utilizzando una brandina), può essere sanzionato dall'autorità preposta in caso di eventuale ispezione e se si, che tipo di sanzione?
Grazie
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel caso in cui un condomino mi dovesse verbalmente far sapere che in quel locale c'è una persona che non sà cosa ci va a fare, se è mio obbligo verificare e far partire una raccomandata per disdetta anticipata
Secondo me tu sei responsabile verso il Condominio nel caso il tuo inquilino vìoli il regolamento condominiale.
Quindi se un condòmino o l'amministratore ti comunicano che il tuo inquilino disturba e/o segnalano violazioni del regolamento, tu devi intervenire per far cessare il comportamento dell'inquilino non conforme al regolamento condominiale.

Non vedo altre responsabilità che possano esserti addebitate: tu stipuli un contratto di locazione non abitativo uso deposito per un locale che è effettivamente accatastato per quell'uso. Non hai l'obbligo di vigilare assiduamente l'uso che ne fa l'inquilino.

Se intervengono i vigili urbani o altre autorità per sanzionare i comportamenti illeciti del conduttore, ne è responsabile il conduttore stesso. Tu in questo caso puoi intervenire intimandogli prima di cessare il comportamento sanzionato; poi, se persevera nell'uso del locale non conforme a quanto previsto dal contratto di locazione, chiedendo la risoluzione del contratto.
 

Goffredo1

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il problema sta nel fatto che, se l'inquilino, in sede di ispezione, dichiara al vigile che ha ben messo a conoscenza il proprietario, fin dall'inizio, circa il diverso uso che ne avrebbe fatto, mette nei guai secondo me anche quest'ultimo. E' per questo che vorrei sapere cosa si intende esattamente per "locale senza la permanenza continuativa di persone". Riposarsi due orette su di una brandina (magari in piacevole compagnia) all'interno di un magazzino fresco, in un caldo pomeriggio di esatate, è reato? E' una violazione amministrativa? E' un macostume? E' normale?
 

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