Locazione commerciale a "società costituenda"

[uva]

Il proprietario di un locale commerciale ha l'opportunità di affittarlo a due giovani che intendono svolgervi un'attività come filiale di una Società con sede in altra regione.
A tal scopo i due conduttori costituiranno una s.r.l. semplificata. Ma vorrebbero prima stipulare il contratto di affitto da presentare alla Società, che lo richiede per verificare che abbiano trovato un locale idoneo e quindi affidare loro l'incarico di filiale/agenzia.
E' possibile indicare come conduttore una "società costituenda" rappresentata dalla persona fisica che ne sarà l'amministratore? Della società non si sa nulla (ragione sociale non ancora definita, mancano codice fiscale e pec) appunto perché attualmente non esiste.
A me pare di no: non vedo come si possa registrare un contratto del genere all'Agenzia delle Entrate, considerato che il conduttore effettivo sarebbe la s.r.l. e non l'amministratore. Tra l'altro non è neppure chiaro quale dei due sarà l'amministratore-legale rappresentante.
Il proprietario (che desidera soddisfare i conduttori in quanto referenziati e con un garante dal patrimonio solido) potrebbe affittare i locali ad uso commerciale alle due persone fisiche e in seguito "volturare" il contratto alla s.r.l. quando i due giovani la costituiranno?
Grazie per eventuali suggerimenti!

 

[griz]

Non è possibile stipulare una scrittura privata impegnativa per le parti che preveda che in seguito alla costituzione dell'azienda l'immobile verrà locato alla new co?

 

[key]

Perche'non basta un precontratto.
Ossia la prenotazione con esclusiva per tot tempo,prenotazione onerosa,con descrizione delle condizioni contrattuali che seguiranno nel contratto di locazione una volta costituita la societa.
Al franchisor non basta?
In genere i franchisor fanno una visita al locale.
Se danno l'ok scritto,poi conviene operare.

 

[uva]

Grazie per le risposte.
In effetti dovrebbe essere sufficiente la proposta di locazione che i due ragazzi hanno presentato (tramite un agente immobiliare) al proprietario, il quale l'ha accettata nella prima settimana di agosto.
O al limite una specie di contratto preliminare, non registrato all'Agenzia delle Entrate, che riepiloghi tutte le clausole e condizioni della locazione.
I locali sono già stati visti anche dai responsabili della Società franchisor. Ora aspettiamo che lunedì torni dalle ferie il loro commercialista per l'ok definitivo e per avere la ragionevole certezza che entro metà settembre la s.r.l. s. sarà regolarmente costituita.

 

[key]

Quando c'è l'ok scritto del franchisor i conduttori possono procedere con la costituzione della società,con il contratto d'affiliazione.
Basta la proposta di locazione accettata,onerosamente,fino al.....
Nella proposta di locazione in genere sono incluse le garanzie poste al pagamento del canone,l'APE,l'agente immobiliare verifica se il locale è affittabile,etc.
Una domanda,ma il garante,persona fisica,lo volete menzionare nel contratto di locazione registrato,oppure stipulate una scrittura privata(meglio registrata all'Agenzia delle Entrate per la data certa)di fideiussione in proprio(exceptio doli)?

 

[uva]

Il garante è una persona fisica (zio di uno dei futuri soci della s.r.l. s. e ex collega del proprietario) con un solido patrimonio, che rilascia una fideiussione per tutta la durata del contratto di locazione e futuri rinnovi (contratto 6 + 6).
Costui non sarà menzionato nel contratto di locazione (che preparo io, quindi lo so per certo). Sinceramente non so come sarà strutturata/registrata questa fideiussione: se ne occupa l'avvocato del proprietario.

 

[key]

Quindi fideiussione in proprio exceptio doli.
Garanzia autonome scissa dal contratto di licazione.
Patrimonio solido oggigiorno e'solo la busta paga.
E'piu'facile un deposito fruttifero a garanzia.
Comunque prima di tutto petsone serie e ben organizzate.
La fideiussione bancaria si escute e non rimane nulla.
Serve come deterrente per quelle societa'alle quali le banche non concedono la fideiussione.
Quindi gia'di per se inaffidabili.