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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    In un contratto di locazione commerciale,introdurre un canone a scaletta potrebbe essere impugnato dal conduttore in quanto l'incremento proposto nel tempo è superiore all'indice di adeguamento ISTAT,ed il giudice potrebbe accettare tale tesi bloccando il contratto al canone di inizio attività(il più basso).

    Ma trattandosi di un'attività commerciale inserire il seguente testo:

    -in via eccezionale al fine del buon avvio dell'attività commerciale si concorda che per i primi 24 mesi il canone di locazione(fissato ad es. in euro 1500 E nel contratto),sia agevolato e corrisposto in misura minore di quello pattuito(ad es.1000 Euro)
    Al fine di tale termine (24 mesi) riprenderà il pattuito regime contrattuale(1500 Euro)

    Questo comporta anche che per i primi 24 mesi non si può richiedere adeguamento ISTAT,visto che si è pattuito un canone agevolato.
    L'ISTAT si potra richiedere dopo il primo anno di canone a regime,nell'esempio suindicato dopo 3 anni.

    Ebbene una tale clausola contrattuale è impugnabile dal conduttore per eccessivo aumento del canone ,o no?
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Le locazioni commerciali sono ancora regolate prevalentemente dalla L. 392/1978 e precisamente dagli artt. 27 e seguenti.
    La normativa, nel prevedere la possibilità per le parti di concordare un canone libero, vincola tale previsione alla “cristallizazione ” del canone, così come concordato per tutta la durata contrattuale, salvo aggiornamenti in base all’indice ISTAT ex art. 24 e 32 della richiamata L. 392/1978.
    La giurisprudenza si è pertanto più volte pronunciata in merito alla legittimità o meno della previsione contrattuale ove venga riportato un importo del canone differenziato nel tempo, cosiddetto canone ”a salire” partendo da un canone minimo oppure a “scendere” a ritroso, partendo da un canone massimo ridotto per i primi anni ad importi più bassi.
    La pronuncia che segue della Suprema Corte consolida il seguente principio : la previsione di un canone differenziato nel tempo è legittima, purchè la pattuzione sia coeva alla stipula del contratto e la “scaletta” sia ancorata ad elementi predeterminati che facciano salvo l’equilibrio del sinallagma contrattuale.
    E’ invece viziata la clausola che, nel prevedere un canone differenziato nel tempo, abbia il solo scopo di eludere il limite quantitativo imposto dall’art. 32 della L.392/1978 e rappresenti pertanto una forma di indicizzazione del canone finalizzata a contrastare la svalutazione monetaria, che, per porsi in contrasto con il citato art.32, viene colpita dalla sanzione di nullità prevista dall’art.79 della L.392/1978

    La inapplicabilità dell'eccessiva onerosità ai contratti aleatori, oltre ad essere dettata dalla logica, è sancita dall'art. 1469 c.c. secondo cui:
    Le regole sulla eccessiva onerosità non si applicano ai contratti aleatori per loro natura o per volontà delle parti.
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Petfetto mille grazie Jerry
    Riassumendo e'legittimo prevedere un canone differenziato solo in sede di stipula del contratto.
    Motivato:es.buon avvio attivita'
    E la differenziazione del canone entro una percentale equa:es.20% del canone a regime
     

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