Locazione commerciale con contratto scaduto

[peopeo]

Salve, espongo il problema di un conoscente. Si tratta di un contratto di locazione commerciale registrato nel 2003, su cui il locatore continua a pagare regolarmente l’affitto sebbene il contratto dovrebbe essere terminato nel 2015 (6 + 6 anni dal 2003). Tutte le imposte (registro, IRPEF) sono state regolarmente pagate.
Il quesito è se una situazione del genere si può ritenere ammissibile oppure è necessaria una regolarizzazione, eventualmente presentando un nuovo contratto all’Agenzia delle Entrate.
Grazie per la collaborazione.

 

[Nemesis]

un contratto di locazione commerciale registrato nel 2003, su cui il locatore continua a pagare regolarmente l’affitto

Il conduttore paga il canone al locatore.

sebbene il contratto dovrebbe essere terminato nel 2015

Il contratto si è rinnovato tacitamente di ulteriori sei anni.

una situazione del genere si può ritenere ammissibile

È ciò che la legge prevede. Ma la proroga doveva essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla proroga.

 

[uva]

Concordo con la risposta di @Nemesis : dal punto di vista civilistico il contratto è valido, in quanto rinnovato in mancanza di disdetta da una delle parti.

Invece, dal punto di vista fiscale, per l'Agenzia delle Entrate il contratto è risolto (cioè chiuso, finito) perché non è stata comunicata la proroga.
Non è chiaro se questa mancata comunicazione risale addirittura al 2009, alla scadenza dei primi 6 anni.

Consiglierei di recarsi presso l'Agenzia per regolarizzare le proroghe, senza necessità di stipulare un contratto nuovo.

 

[Nemesis]

Consiglierei di recarsi presso l'Agenzia

Infatti. Anche se non è escluso che l'Agenzia delle Entrate abbia già considerato le proroghe intervenute, dato che era stato precisato che Tutte le imposte (registro, IRPEF) sono state regolarmente pagate.

 

[uva]

registro,

Sì, è vero.
Per quanto riguarda l'imposta di registro purtroppo a me è capitato sovente (per contratti abitativi in regime ordinario) che l'Agenzia non avesse fatto quello che nell'Ufficio da cui dipendo io chiamano "l'abbinamento".
Quindi pur avendo versato regolarmente l'imposta di registro relativa ad un contratto di locazione, risultava non pagata.

 

[peopeo]

Scusandomi della confusione fatta scrivendo locatore al posto di conduttore, ringrazio per tutte le risposte.
Ciò che risulta dalle carte di disponibili, è che il contratto è stato registrato per la prima volta nel 2003 e da allora si paga annualmente l'imposta di registro annuale, non è chiaro se a titolo di "rinnovo" o di "proroga". Le ricevute dei pagamenti, sino alle più recenti, riportano il codice di registrazione del contratto.
Nel 2021 si completeranno quindi i 6 anni di tacito rinnovamento. Che fare allora, Chiudere e partire con un nuovo contratto oppure fare la "proroga" per ulteriori 6?
Grazie ancora per il supporto.

 

[Nemesis]

Chiudere e partire con un nuovo contratto

È una valutazione che dovranno fare le parti, e le parti dovranno essere d'accordo.
Stipulando un nuovo contratto si potranno stabilire nuove condizioni (per esempio, la misura del canone). Ma il locatore non potrà dare disdetta alla prima scadenza del 2027, salvo ricorrano le condizioni previste dall'art. 29 della legge n. 392/1978.
Inoltre, dato che si tratterebbe di "nuova locazione", il proprietario sarebbe tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica.

 

[basty]

e da allora si paga annualmente l'imposta di registro annuale, non è chiaro se a titolo di "rinnovo" o di "proroga". Le ricevute dei pagamenti, sino alle più recenti, riportano il codice di registrazione del contratto.

Da un punto di vista formale potrebbe risultare l'errore di indicazione del codice tributo: che differisce a seconda che sia una annualità successiva, o una annualità di proroga; ma l'importo è sempre il medesimo. Quindi la Agenzia delle Entrate potrebbe rettificare d'ufficio (questo a buon senso) anche se formalmente potrebbe risultare una contestazione.

Se intendi variare le condizioni contrattuali, devi verificare quale preavviso per la disdetta è stabilito dal presente contratto: se fosse di un anno potresti non avere più tempo.

 

[Nemesis]

Se intendi variare le condizioni contrattuali, devi verificare quale preavviso per la disdetta è stabilito dal presente contratto: se fosse di un anno potresti non avere più tempo.

Per stipulare un nuovo contratto le parti dovranno necessariamente essere d'accordo. E se saranno d'accordo in tal senso, non è necessario che il locatore comunichi disdetta al conduttore almeno 12 mesi prima della scadenza.

 

[basty]

Per stipulare un nuovo contratto le parti dovranno necessariamente essere d'accordo.

Questa sera sembra che i puntini sulle "i" non sempre siano necessari.

Se il locatore non intende prorogare alle medesime condizioni il contratto, resta libero di dare disdetta con adeguato preavviso, eventualmente precisando che tale atto riguarda unicamente le condizioni economiche. Salvo pensarci tre volte, visto che avrà l'onere di pagare 12-18 mensilità di avviamento nel caso il conduttore accetti la risoluzione. Analogamente può farlo il conduttore, senza ulteriori penalità.

E' ovvio che tramite accordo, possono prorogare, o risolvere e stipulare un nuovo contratto in qualsiasi momento.