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SANDRO FORMICOLA

Nuovo Iscritto
Conduttore
Salve, il quesito che vi pongo riguarda un contratto di locazione 6+6 che prevede la risoluzione automatica alla scadenza naturale dei 12 anni. Spetta al conduttore, in questa fattispecie, l'indennità di mancato avviamento?
Chiedo il parere di un esperto, grazie
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
contratto di locazione 6+6 che prevede la risoluzione automatica alla scadenza naturale dei 12 anni
Quella clausola è nulla, ex art. 79 della legge n. 392/1978.
Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
Tale rinnovazione non ha luogo (solmente) se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Se la disdetta è intimata dal locatore, il conduttore ha diritto a una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
 

SANDRO FORMICOLA

Nuovo Iscritto
Conduttore
Quella clausola è nulla, ex art. 79 della legge n. 392/1978.
Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
Tale rinnovazione non ha luogo (solmente) se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Se la disdetta è intimata dal locatore, il conduttore ha diritto a una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
Grazie mille Nemesis. Nel mio caso, conduttore di un negozio prossimo alla scadenza dei 12 anni, il locatore si fa vivo per chiedermi il rinnovo, ma al prezzo originario dei primi anni, che ha subito nel tempo un paio di deroghe con riduzione temporanea del canone, l'ultima delle quali scade in concomitanza con la scadenza naturale del contratto. A questo punto, essendo l'art. 79 scritto a tutela del conduttore, potrei io conduttore non accettare il gravoso aumento (+60% rispetto al canone pagato attualmente per effetto della deroga temporanea) propostomi dal locatore (sia pur entro l'importo contrattuale) invocando la risoluzione tacita imposta dal locatore stesso e richiedendo quindi l'indennità di avviamento ? Grazie
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
deroga temporanea
Come detto nell'altra discussione che hai aperto sullo stesso argomento, dovresti precisare cosa c'è scritto sull'accordo di riduzione temporanea del canone che hai sottoscritto col locatore.
Salvo diversi accordi, scaduta la riduzione temporanea il rapporto locativo prosegue al canone originario pattuito nel contratto di locazione.

 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Anche questa discussione evidenzia logiche al solito sbilanciate verso una parte (il conduttore)
Che la clausola di non rinnovo allo scadere dei 12 anni, messa dall’inizio sia nulla, per me è eccessivo. La legge obbliga al primo rinnovo, e non al secondo. Non vedo perché tale clausola non possa essere considerata come normale disdetta comunicata con larghissimo anticipo rispetto ai 12 mesi. Forse che indicare la scelta della CS da subito invece di una ulteriore RR non è valida?

E se la riduzione di canone era temporanea quindi a termine, chi è che non rispetta il contratto, il conduttore non più disposto a proseguire, o il locatore che non fa altro che rispettare quanto contestualizzato?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
se la riduzione di canone era temporanea quindi a termine
In questo caso semplicemente alla scadenza dell'accordo riduzione canone il conduttore deve pagare il canone originario (o quello diverso stabilito nell'accordo sottoscritto col locatore).

A mio parere non ha neppure senso che il locatore di @SANDRO FORMICOLA gli abbia "chiesto il rinnovo" al canone originario.

Se il locatore non gli ha comunicato disdetta con preavviso di 12 mesi rispetto alla scadenza del 12esimo anno, allora il rinnovo è automatico.
Se non previsto diversamente nell'accordo riduzione canone, il rinnovo si intende al canone originario.
Se il conduttore non intende pagarlo, sarà lui a presentare disdetta (nei termini di legge o stabiliti contrattualmente o comunque accettati dal locatore) e non avrà diritto all'indennità di avviamento.

Se i due accordi di riduzione canone (pare che prima di quello di cui stiamo parlando ve ne sia stato uno precedente) erano a termine, il conduttore sapeva che ad un certo punto la riduzione concessagli sarebbe terminata.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
In sostanza confermi ciò che ho scritto. Eppure come si riscontra anche qui, il ns conduttore magari in buona fede pensa già di rovesciare i termini a suo favore (e si sa che è considerato la parte debole, per cui magari gli capita pure un giudice che gli da ragione),
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
La legge obbliga al primo rinnovo, e non al secondo.
Io direi che la Legge regola le possibilità di disdetta (da ambo le parti) alla prima scadenza contrattuale e a quelle successive.
Anche i contratti di locazione abitativi prevedono rinnovi taciti in mancanza di disdetta.

Nei contratti commerciali mi sembra eccessivo l'onere per il locatore che se invia la disdetta deve pagare all'inquilino l'indennità di avviamento nei casi previsti dalla legge.
Ci sono proprietari che hanno locato negozi a canoni che, dopo 12 anni o anche di più, ritengono non remunerativi. Vorrebbero disdettare il contratto per liberare l'immobile e venderlo, ma non lo fanno perché sarebbero in difficoltà a pagare le 18 mensilità al conduttore.
Però è anche giusto tutelare il conduttore/commerciante se dovendo lasciare il negozio e trasferirsi altrove subisce un danno per la sua attività.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non discuto sulla onerosità o meno della indennità. Per altro anche su quel tema si può trovare un punto di equilibrio, se la attività commerciale è florida. Ma non è questo il punto su cui ho iniziato a discutere.
Se scrivo sul contratto che io locatore non lo prorogherò al compimento del 12-esimo anno, a casa mia ciò equivale ad aver anticipatamente comunicato al conduttore/aspirante conduttore la disdetta.
Sempre ritenendo che 2+2 fa sempre 4, faccio fatica a riscontrare una violazione di legge e un mancato preavviso. Semmai troverei inevitabile riconoscere la indennità di avviamento: qui sí che vedrei nulla una pattuizione che ne escluda la applicazione.

Ma sto divagando e sto andando fuori tema. Me ne scuso
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Se scrivo sul contratto che io locatore non lo prorogherò al compimento del 12-esimo anno, a casa mia ciò equivale ad aver anticipatamente comunicato al conduttore/aspirante conduttore la disdetta.
Sì, capisco ciò che intendi.

Però non direi che quella clausola è assimilabile ad una disdetta (molto) anticipata da parte del locatore.
Mi pare piuttosto un contratto di natura transitoria, che prevede fin dall'inizio una scadenza e non è prorogabile.
Avevo letto che esiste la possibilità di stipulare contratti commerciali transitori, ma non ho mai approfondito l'argomento.
(Fine della divagazione).
 

SANDRO FORMICOLA

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ho consultato alcuni legali. Sono concordi nella sostanza con la tesi di Basty, ovvero la legge obbliga al primo rinnovo, e non al secondo. Il proprietario mi ha inviato proposta di rinnovo che sarò libero o meno di accettarla. Qualora non si trovasse un accordo per il rinnovo, lascerei l'immobile con diritto all'indennità di avviamento. La risoluzione tacita è stata imposta all'epoca dal proprietario che contava probabilmente sull'altra clausola contrattuale inerente alla rinuncia all'indennità di avviamento (dichiarata poi nulla dai successivi orientamenti giurisprudenziali).
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ho consultato alcuni legali.
I legali hanno esaminato attentamente l'accordo riduzione canone temporanea che avevi sottoscritto col locatore?

Se su quell'accordo è stabilito che la riduzione è temporanea, ossia dalla data x alla data y, ciò significa che dal giorno y+1 il conduttore deve pagare il canone originario (quello pattuito nel contratto di locazione).

Quindi l'affermazione che ora il locatore ti propone un rinnovo con un "gravoso aumento" come hai scritto nel post n. #3, secondo me è sbagliata.
Il canone non viene "aumentato": viene ricondotto a quello originario perché le riduzioni concesse dal locatore erano appunto temporanee.

Tu ne eri consapevole quando hai firmato gli accordi di riduzione. Se ora ritieni che ritornare al canone originario è troppo oneroso, spetta a te presentare disdetta e non hai diritto all'indennità di avviamento.

Questa è la mia opinione, in base a ciò che ho capito leggendo i tuoi post. Mi interessa quella degli esperti del Forum, e anche dei tuoi legali se vorrai dirci come si svolge la vicenda!
 

SANDRO FORMICOLA

Nuovo Iscritto
Conduttore
I legali hanno esaminato attentamente l'accordo riduzione canone temporanea che avevi sottoscritto col locatore?

Se su quell'accordo è stabilito che la riduzione è temporanea, ossia dalla data x alla data y, ciò significa che dal giorno y+1 il conduttore deve pagare il canone originario (quello pattuito nel contratto di locazione).

Quindi l'affermazione che ora il locatore ti propone un rinnovo con un "gravoso aumento" come hai scritto nel post n. #3, secondo me è sbagliata.
Il canone non viene "aumentato": viene ricondotto a quello originario perché le riduzioni concesse dal locatore erano appunto temporanee.

Tu ne eri consapevole quando hai firmato gli accordi di riduzione. Se ora ritieni che ritornare al canone originario è troppo oneroso, spetta a te presentare disdetta e non hai diritto all'indennità di avviamento.

Questa è la mia opinione, in base a ciò che ho capito leggendo i tuoi post. Mi interessa quella degli esperti del Forum, e anche dei tuoi legali se vorrai dirci come si svolge la vicenda!
La riduzione del canone è un fatto superato in quanto terminerà alla scadenza naturale del contratto, che non prevede il tacito rinnovo bensì la tacita risoluzione, ipotesi che non sarebbe conflittuale con l'art. 28 che riguarda il rinnovo dei primi 6 anni (è quanto mi ha riferito più di un legale). Avevo posto probabilmente male la questione. Il rinnovo avverrà trovando un punto di incontro che potrà non essere affatto condizionato dal canone originario (come se fosse un contratto ex novo). Ti terrò cmq al corrente degli sviluppi.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non prevede il tacito rinnovo bensì la tacita risoluzione
E' utile sapere che più di un avvocato ti ha confermato la validità della clausola di tacita risoluzione alla scadenza del 12esimo anno.
Io credevo che fosse nulla, come aveva scritto @Nemesis nel post n. #2.

Penso che i legali abbiano anche chiarito la natura della proposta che hai ricevuto dal locatore.

Se è una proposta di rinnovo del contratto in essere, può avere senso il pagamento dell'indennità di avviamento nel caso il conduttore non l'accetti e lasci il locale.

Se invece il locatore propone un nuovo contratto senza alcun riferimento a quello attuale che si intende risolto tacitamente alla fine del 12esimo anno, allora mi pare una situazione diversa.
Che forse non prevede il riconoscimento dell'indennità di avviamento in caso di rifiuto del conduttore.

E' un caso interessante, grazie se ci aggiornerai sullo svolgersi della vicenda!
 

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