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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il contratto di locazione transitorio è di difficile applicabilità.
    Oggigiorno le piccole imprese chiedono un periodo di 'prova' in genere di 6 mesi.
    Poi se l'attività da ricavi....si continua....
    Come gestire contrattualmente una simile situazione.
    Stipulare un contatto di locazione transitorio è sbagliato perchè l'attività svolta NON è di natura transitoria.
    E facilmente dimostrabile da parte locatrice.
    Non resta che il 6+6.

    In genere propongono:ti pago anticipatamente 6 mesi e poi fra sei mesi ,se non va ,voglio essere libero di chiudere.
    Come tradurre contrattualmente ,un simile proposito,tutelando il locatore?

    Io avrei pensato:solito contratto 6+6, con pagamento anticipato di 6 mesi,deposito cauzionale di 2-3 mesi,,ed il conduttore mi rilascia,contestualmente alla firma del contratto 6+6,la disdetta dello stesso con lettera consegnata a mano(con testimoni) con data postuma di 1 giorno dalla data di stipula del contratto.

    E magari inserire nel contratto che il locatore conserva copia delle chiavi del locale e libero accesso dello stesso.
    O qualche altra soluzione per evitare che il conduttore dopo 6 mesi NON rilasci spontaneamente il locale......

    Perchè:lo sfratto si ottiene anche in 15 giorni.....
    Poi prima che si attivino gli ufficiali giudiziari per lo sgombero,pure 1 anno........

    Altre idee?
     
  2. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì!!! (col permesso di Guardiano): Rideflorare il Legislatore...!!! qpq.
    Primo P.S. E dire che basterebbbe aggiungere non sempre, ma dove possibile come in questo caso, "Salvo diverso accordo fra le parti"...questo però ridurrebbe gli appigli conflittuali non conformi alla filosofia dei giuristi che legiferano "Cicero pro domo sua"...Ci siamo capiti???
    Secondo P.S. : l'idea della disdetta postuma mi sembra ottima...e non metterei in conto la sofferenza temporale dello sfratto, perchè quella
    nessuna te la toglie qualunque sia la forma.
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Perfetto quiproquo.
    Ma la cosa che piu'teme il locatore e'dover appunto riottenere il bene locato.
    La riconsegna delle chiavi.
    Per poi riaffittare.
    Qui non e'tanto lo sfratto ma l esecuzione dello stesso.
    Ossia il post sentenza....
    Come risolviamo?
    Scriviamo nel contratto che il locatore mantiene copia delle chiavi e si riserva l accesso al locale sotto la sua responsabilita'....
     
  4. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si'...Se il Porcone non l'ha impedito. Come ben dici tu è il Post sentenza a cui si deve aggiungere anche la custodia delle attrezzature o simili che è la ciliegina sulla torta che il Porcone ha riservato magnanimamente agli "addetti"...Vedi tutti questi passaggi con la modifica da me auspicata potrebbero essere gestiti personalmente
    dal miserrimo bastonatissimo proprietario...Eppure basterebbe un contenzioso costruttivo con la corporazione a livello nazionale per
    convincerli a perorare loro stessi tale modifica. Nel prossimo intervento porterò a riflessione altri aspetti. Grazie. Quiproquo.
     
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Bene
    Per il materiale lasciato si scrive apposita clausola di esonero responsabilita'del locatore a fine rapporto per gli oggetti e gli allestimenti lasciati dal conduttore dopo la data di fine locazione.
    Oppure:nella disdetta il conduttore scrive:il locatore alla data x di riconsegna locali,come da presente disdetta avra'libero accesso ai locali,dei quali conserva copia delle chiavi.
    Il materiali,gli allestimenti ,e quant'altro presrnte nel locale,se non sgomberato dal conduttore alla data qui pattuita,sara'portato a discarica dal locatore stesso.
    Il locatore in data x rientra in pieno possesso della proprieta'locata .

    Andtebbe questa clausola contenuta nella disdetta contestuale o postuma al contratto affinata e resa legalmente inoppugnabile.

    Chi sr la sente?
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    puoi fare un contratto di 6 + 6 se è diverso dall'abitazione, con diritto di disdetta senza per gravi motivi
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    I contratti commerciali non possono avere una durata inferiore ai 6+ 6 ( se si stabilisce un per un periodo inferiore la legge riporta d'imperio la durata entro questi minimi termini ) . Per incoraggiare il conduttore si puo' stabilire (nelle locazioni commerciali ) un canone progressivo dando solo a Lui la facoltà di recedere con 6 mesi ( ma anche meno) di preavviso senza appellarsi a gravi motivi .

    Una deroga è prevista per alcune locazioni :

    ART.27 LEGGE 392.78
    .....omissis .....................................................
    Se e' convenuta una durata inferiore o non e' convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione puo' essere stipulato per un periodo piu' breve qualora l'attivita' esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e' obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
     
    Ultima modifica: 24 Dicembre 2014
  8. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ho posto un quesito specifico su un contrstto 6piu 6,con disdetta immediata del conduttore.
    Ho chiesto approfondimenti sulla clausola che consenta al locatore di rientrare in possesso dell immobile alla scadenza contenuta nella disdetta :
    Il nodo e'bypassare il tribunale e gli ug in caso non venga rispettata la data di riconsegna.
    Per questo ho proposto :il locatore mantiene copia delle chiavi o passepartout.
    Se alla data di riconsegna il locale non e'sgombero il locatore ha diritto alla rimozione in danno e spese del conduttore di quanto rinvenuto nel locale e il suo smaltimento in discarica.

    E'una clausola troppo dura,andrebbe ingentilita,mantenendo la fermezza e validita'legale.

    Chi se la sente.
     
  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se vuoi ingentilire la COSA, premesso che a te e a tutti i proprietari preme "riavere" l'immobile evitando la maledetta procedura e premesso ancora il rispetto di una diversa filosofia per un approccio di socialità sodale che dovrebbe iniziare a fare capolino nella testa degli stessi (non più una remunerazione del capitale investito ma un percorso con il fine comune che l'intrapresa possa realizzarsi al meglio...), potresti inserire che...omissis....a restituzione avvenuta gli verserai come contributo di solidarietà il 50% di quanto pagato in anticipo e chiaramente l'abbuono di altri sospesi. Insomma è come se tu fossi un socio senza responsabilità...dove se la COSA funziona, percepirai regolarmente gli affitti contrattuali (una specie di scommessa...) e se non funziona ci rimetterai qualcosa ma sempre meno delle spese per lo sfratto e la riappropriazione del negozio.
    Mi sembra un buon modo di ingentilire e di rendere tutto meno complicato. Questo è il canovaccio su cui poter esercitare tutte le varianti possibili. Auguri. quiproquo.
     
    A rita dedè piace questo elemento.
  10. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Eh no
    Su quei tot mesi pagati in un unica soluzione si paga l IRPEF,non sono netti.
    Dobbiamo fare come per le camere d albergo.
    La proprieta mantiene il passpartout ,quindi mantiene sempre l accesso.
    E se l utente non se ne va il giorno x ,svuota e riaffitta la camera.
    Qualcosa del genere.
    Come si traduce in una clausola credibile da inserire nell assurdo 6piu6?
    Oppure chi ha mai letto un contratto di locazione di qualche grande centro commerciale?
    Li se non pagi e non rilasci il locale non perdono certo tempo con la comatosa giustizia italiana.
    Non ho mai avuto la fortuna di leggere un contratto di locazione per un locale di un grande centro commerciale.
    Chi ha avuto la fortuna di leggerlo?
    Il fine,utile a tutti,e'poter locare con la certezza di riavere il bene locato senza passare per vie processuali.
    Penso il quesito sia utile a tanti e meriti una intelligente soluzione
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La tua ipotesi è già "intelligente" e se non vi è un diktat ostativo ed esplicito del legislatore, credo la si possa attuare. Questo non è nella mia competenza. Avevi parlato di ingentilire...Se ti sembra eccessivo
    il contributo di solidarietà lo puoi sempre diminuire e il rilievo sulle tasse è ininfluente perchè lo avresti comunque in caso di procedura
    giudiziaria. Tieni presente che per evitare il "processo" io versai 1.300 euro alla mia inquilina che non aveva pagato nè i canoni, nè le spese
    condominiali. Sono trascorsi 20 anni e non me ne pento...anzi più di una volta l'ho suggerito su queste colonne...E se come speri di riavere il bene senza....omissis...l'unica strada con buone probabilità è quella
    testè indicata. Alberghi e Centri commerciali. Per i primi credo vi sia un disciplinare di legge (???) che li autorizza a rivalersi sul "bagaglio" dell'ospite...sulla falsariga dei meccanici e simili che hanno ottenuto il diritto di ritenzione...Una mia conoscente qui a Torino ha riavuto un grande negozio con gestione individuale di circa 300mq. dopo ben 10 anni e spese non recuperabili per oltre 25mila euro...Il centro comm.
    di solito è una società...e se non paga i canoni è segno che le cose non vanno bene...alla fine si aprirà la procedura fallimentare dove il debito o credito locativo non è ai primi posti nella scala ripartitoria dell'attivo
    ...quando c'è...!!! Spesso non si riesce a pagare la liquidazione ai dipendenti...tenuto conto che lo Stato è il primo nella speciale graduatoria prevista dalla Legge Fallimentare. Il consiglio ultimo è:
    O un conduttore garantito realmente oppure "meglio vendere". Qpq.
     
  12. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Chi loca un immobile ad uso non abitativo e'una societa'.
    Con pec pubblica.
    L Italia e'fatta da piccole societa'
    In via di estinzione.
    Non tutti possiamo locare a societa'solide che ti possano offrire sostanziosr fideiussioni bancarie.
    Il mio quesito ribadisco,pet chi ci puo'aiutare e'inserire una clausola che consenta al licatore di rientrare in possesso del bene locato ,ad una prestabilita data,in quanto e'legittimsmente autorizzato dal conduttore al farlo,ed autorizzato allo sgombero del locale stesso se il conduttore alla data x non vi ha provveduto..
    Altrimenti andrebbe riformata ed attualizzata la 392/78 ormai vecchia e non attinentr alle esigenze attuali del mercato delle locazioni non abitative.
    Chiediamo aiuto ai piu'...
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ripeto. Quello che tu hai escogitato, se non espressamene vietato, lo dovresti poter attuare. Se i grandi esperti propisti non sono ancora intervenuti o è perchè presi dall'atmosfera nataliza oppure perchè
    non lo vogliono...Hai ragione sulla necessità di modificare e attualizzare la legge 392...Ma fino ad allora la dobbiamo rispettare.
    adesso me la vado a rileggere e poi eventualmente ne riparleremo.
    Auguri e buon Natale. qpq.
     
  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Rileggendo la legge non c'è molto da scialare...qualunque accordo anche scritto che riduca la durata minima è nullo...e quindi annullabile dal conduttore. Ho dato uno sguardo in "giurisprudenza"...
    e la cosa si aggrava...perchè usa il verbo "eludere" ( chiaramente la legge...) e quindi picchia sodo...Se sei ancora giovane e ne hai voglia prova a fondare un movimento non partitico avente nell'oggetto
    la "modifica delle storture legislative". Perchè solo parlarne su Propit non sortisce nessun effetto concreto, salvo quello consolatorio come stiamo facendo entrambi. Prima o poi col permesso dello staff proverò a postare l'argomento con l'intento di saggiare il grado di condivisione
    di una simile iniziativa. Posso solo anticipare gli ambiti più importanti:
    Successione ereditaria, Locazione immobili, Obbligatorietà assistenza professionale...Chiudo riformulandoti il consiglio di prima: fra una locazione destinata all'insolvenza è meglio lasciare sfitto l'immobile...
    Qui a Torino la COSA è molto diffusa. Auguri. qpq.
     
  15. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mille grazie quiproquo.
    Contraccambio gli auguri...
    No la disdetta tranquillo non e'elusione...
    Il punto lo focalizzerei solo sulla clausola rilascio locale.
    Gia'con Nemesis abbiamo affinato una clausola di accesso forzato,plausibile.
    Ora andrebbe affinata solo la clausola di accesso locale pet risoluzione contratto e sgombero dello stesso.
    Un'evoluzione della risoluzione espressa,efficace dal punto di vista fiscale,come ribadisce la circolare 11 e del maggio 2014 AdE,rendendola efficace dal punto di vista dell accesso e riapproprio del locale da parte del locatore.
    Nei contratti l art 1456 e'ampiamente citato in tante clausole,con la dicitura 'con immediata riconsegna dei locali'
    Bene va rafforzato e reso efficace realmente.
    Io penso ad una sorta di accesso del locatore ammrsso dal conduttore,come per le stanza d albergo,per intenderci.
    Il mistero ce lo togliamo solo copiando i contratti di locazione dei centri commetciali,quelli grandi.
    Li si che il rilascio non passa dai giudici....
    Se qualcuno ci illumina gliene saremo infinitamente grati...
    Basterebbe visionare un contratto delle societa di gestione dei centri commerciali,ad es.Larry Smith....
     
  16. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    La questione e'prendere spunti fal contratto d affitto di ramo d azienda usato nei centri commerciali ed implementarli nell odiato 6piu6
     
  17. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il caso:
    Contrstto di affitto di ramo d azienda:
    Il concedente e'un imprenditore che affitta l unica azienda.
    Pertanto i redditi prodotti(affitto)configurano ai fini IRPEF redditi diversi ed esulano dal regime del reddito d imprrsa.
    Il reddito imputabile al concedente e'pari alla diffetenza positiva tra l ammontare percepito nel periodo d imposta e le eventuali spesr sostenute per il mantenimento dell immobile(complesso aziendale).
    L imputazione del reddito deve avvenire secondo il principio di cassa, tenendo conto dei soli canoni effettivamente percepiti.Ai fini delle imposte indirette,i canoni sono esclusi da IVA e soggetti all imposta di registro in misura proporzionale.
     
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tu puoi scrivere tutto. Ci sono due ipotesi. Se lui è onesto rispetterà
    le condizioni contrattuali; se lui non lo è dopo il sesto mese comincia a non pagarti e ti costringerà alla lite giudiziaria, opponendosi in tutti i modi possibili. In questo caso quanto ti costerà...???e quando potrai
    riavere il negozio...??? Qualsiasi condizione a tuo favore pur da lui sottoscritta potrà facilmente essere smontata perchè...: "approfittato del mio stato di bisogno"... e poi "contraria allo spirito della legge...".
    Il legislatore, e credo questa volta con ragione, non poteva adottare le regole degli alberghi e quelli degli artigiani (diritto di ritenzione) perchè
    la sostanza delle prestazioni è molto diversa...Lì vi è una prestazione lavorativa oltre ai materiali...nel caso della locazione è come, con le debite differenze, prestare dei soldi...che se al momento della restituzione non ci sono, il creditore resterà a bocca asciutta e forse per sempre. Quindi prima di prestare soldi...omissis...pensate alla banche... Parimente prima di locare....idem compatavit...Questo vale
    innanzitutto per il piccolo proprietario...diversa è la risposta per
    il grande immobiliarista...Ti risaluto. qpq.
     
  19. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ti ho scritto appunto che il grande immobiliarista sceglie:affitto ramo d azienda
    E non locazione.
    Ti ho specificato che l affitto non e'soggetto ad IVA...
    Ho invitato ad approfondire il tema .
    Nei contratti d affitto di ramo d azienda c 'e' appunto laclausola che se il contratto si risolve,ed anche qui vake l art.1456, l affittante si puo riprendete il locale senza che l affittuario abbia nulla da eccepire.
    Il punto:quale forma di attivita'di imprenditore individuale dichiatare in camera di commercio per un piccolo proprietario per affittare(non locare) il suo immobile,visto che non necessita di emettere fatture soggette ad IVA per l incasso dell affitto?
     
  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il tuo ultimo punto non mi è molto chiaro. Perchè non si è capito chi dei due contraenti deve denunciarsi alla Camera di Commercio.
    Provo quindi a semplificare:
    Il locatore è già imprenditore e quindi con partita IVA???
    Il locatore non è imprenditore e lo vuole diventare scegliendo la forma di attività congegnale a quel tipo di affitto???
    Il locatore non è imprenditore e tale vuole restare???
    O P P U R E
    E' Il locatario che deve-vuole diventare imprenditore con apertura della pratica alla Camera di Commercio???
    Il locatario è già imprenditore e quindi con un suo codice di attività???

    Ciò premesso concentrandomi sul tuo desiderio di "evitare" il ricorso al
    giudice in caso di inadempienze dell'affittuario ti dico che leggendo in giro ho potuto appurare la solita manfrina del legislatore:
    1) E' vero che il 1456 assicura la risoluzione del contratto dopo la necessaria comunicazione alla controparte. (non è scritto che sia automatica la riconsegna del locale)...
    2) In giurisprudenza, credo, l'art.1218 C.C. stabilisce che l'inadempimento dell'obbligato va verificato o comprovato "giudizialmente..." perchè (ecco la manfrina...) non si vuol riconoscere l'implicitezza dello stesso per cui, e qui mi allargo, quando conviene allo Stato, il Legislatore la fa articolare e valere, quando potrebbe convenire al cittadino allora essa non esiste e si pretende l'esplicitezza.
    Alla fine il tuo obiettivo di evitare la lite viene a decadere e forse, sotto sotto se (è solo un'ipotesi...) la formula Ramo d'Azienda voleva in realtà sostituirsi ad un normale contratto d'affitto commerciale, ti conviene rassegnarti e giocare a carte scoperte.
    Più di così non posso dirti. Solo un esperto, ma disinteressato, potrebbe forse trovare qualche altra chance...oppure confermarti la mia riflessione. E sarebbe comunque un risultato definitivo. Cordiali saluti. Quiproquo.
     

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