Locazione di appartamento a quattro medici

[Claudia Frizzi]

Son un privato e non un imprenditore. Ho un appartamento in categoria A2 che vorrei locare a cinque medici i quali dovrebbero occupare l'appartamento, ovvero una sola stanza dello stesso appartamento, ciascuno solo un giorno la settimana. Il mio rapporto riguarda ogni singolo medico. Ovvero vorrei fare un contratto ad ogni medico. Ora, a prescindere che potrei modificare la categoria in A10, magari in corso di contratto già in essere stipulato ex legge 392/78 "uso diverso da abitazione" , il mio timore è che il fisco possa inquadrare questa mia attività non da privato ma da imprenditore. Se mi avventuro al buio tempo che un domani il fisco possa ricalcolarmi un reddito d'impresa anziché di fabbricato, che possa calcolarmi quindi anche l'IVA evasa eccetera.
Voi cosa ne pensate?
Claudia

 

[Ollj]

Dalla descrizione fatta, non ritengo si possa configurare imprenditorialità; il fatto che vi sia una sola camera ed una pluralità di "fruitori" non la comporta; infatti lei:
- loca l'intero immobile
- nel contratto di locazione sono indicati i conduttori
- lei non offre alcun servizio personale ulteriore
Cass. Civ., Sez. II, 8/11/2010, n. 22665: "L'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell´ambito dell´attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo"
Si preoccupi solo di ben inquadrare il tutto nel "giusto" tipo di locazione: ad uso abitativo (abitazione temporanea) o commerciale (studio dei medici) nel qual caso riterrei necessaria anche la variazione catastale (A10).
Saluti.

 

[Gianco]

Il cambio di destinazione d'uso deve essere autorizzato anche dall'ufficio tecnico comunale.