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  1. Maldiviano

    Maldiviano Membro Junior

    Ho un appartamento di cui sono proprietario, come prima casa, in cui ho residenza e dimora abituale con tutti i benefici fiscali conseguenti.
    Siccome di fatto dormo e mangio altrove (in casa di mia moglie, nello stesso condominio), vorrei affittarlo a un tizio che peraltro non intende mettere la residenza nell'appartamento.
    Se però lo affitto come intero appartamento, io non posso più tenerci la mia residenza, così mi ha detto il commercialista.
    Secondo voi è possibile fare allora un contratto di locazione di una "parte dell'immobile"? in tal modo potrei locare all'affittuario una stanza dell'appartamento lasciandogli uso esclusivo di bagno e cucina, mantenendo io una parte dell'appartamento per me. Manterrei in tal modo tutti i benefici prima casa.
    Preciso che l'appartamento è un bilocale e che non ha due ingressi separati.
    Vorrei sapere se posso fare un 4+4 ex lege 9-12-1998, n. 431. Il contratto transitorio per studenti o per altre ragioni, infatti, non fa al caso mio.
    La questione è complessa e precisa, ringrazio tutti quanti mi potranno dare una risposta non in base al bon senso (di queste se ne trovano molte in giro nei vari forum e ognuno dice la sua), ma confortata da riscontri normativi. Per me sarebbe importante riuscire nel mio obiettivo.
    grazie a tutti
     
  2. VERAB

    VERAB Nuovo Iscritto

    Innanzitutto bisogna chiarire di quali benefici fiscali si sta parlando, perchè nel forum si continuano a confondere i termini "prima casa" e "abitazione principale".
    La "prima casa" è quella acquistata quando non si possedeva nessun altro immobile, e per mantenere i benefici fiscali sull'acquisto basta avere la residenza nel comune in cui si trova l'immobile (non nell'immobile stesso, che può anche essere dato in affitto)
    L' "abitazione principale" è quella in cui si ha la residenza e la dimora abituale e per questa si hanno benefici solo per quanto riguarda l'IMU (l' IRPEF sui redditi fondiari non esiste più). Due coniugi non separati legalmente possono anche avere residenza in due abitazioni diverse, ma se queste sono nello stesso comune possono godere dei benefici per una sola delle due, quindi non c'è alcun vantaggio a mantenere le residenze separate.
    Maldiviano può quindi spostare la sua residenza nella casa di proprietà della moglie e affittare l'intero appartamento a lui intestato, senza rimetterci nulla
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' quella in cui si ha la residenza (che è la definizione del luogo di dimora abituale) e l'iscrizione anagrafica corrispondente.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quindi la tua dimora abituale è "altrove". A ciò corrisponde l'obbligo giuridico di dichiarare all'Ufficiale di anagrafe l'effettiva situazione di fatto.
     
  5. Maldiviano

    Maldiviano Membro Junior

    Ringrazio Verab per la precisazione tra "prima casa" e "abitazione principale". In effetti mi riferivo ovviamente a questo secondo concetto.
    E' vero che - come ho appreso in questi giorni - ora i benefici sono molto ridotti perché avendo io e mia moglie residenza nello stesso comune pago IMU senza detrazione di 200 Euro e l'IRPEF non si paga comunque.
    Nella fattispecie, in effetti, il beneficio sarebbe solo quello che il mio inquilino vorrebbe mantenere la sua residenza nel suo appartamento di proprietà e quindi mi chiede di mantenere io la residenza nell'appartamento che prende in affitto, in modo da non dover pagare tutte le bollette come "seconda casa".
    Tutto ciò premesso, rimane il quesito di fondo: "è possibile affittare una stanza di un bilocale con uso di cucina e bagno a una persona con contratto 4+4 ex lege 9-12-1998, n. 431, specificando nel contratto che si tratta di affitto di porzione di appartamento"?
    Ritengo il quesito - a prescindere dalle particolarità del mio caso di specie - sufficientemente generale per essere di interesse per tanti che si trovano in questa situazione. Ho già visto altri topics sul tema in questo sito, ma non ho trovato alcuna risposta.
    Ho parlato con un avvocato e un commercialista che conosco e entrambi mi hanno detto in un parere volante a voce che secondo loro si potrebbe fare.
    Però ho visto sul sito del sole24 ore (il sistema non mi fa inserire il link in quanto sono utente relativamente nuovo, purtroppo) che si esprimono alcuni dubbi sul punto.
    Se qualcuno è interessato alla questione, possiamo continuare a discutere e vedere se riusciamo a venirne a capo.
    grazie a tutti
     
  6. maikol

    maikol Nuovo Iscritto

    Anch'io mi trovo in una situazione analoga: poichè la mia abitazione principale, dove abito e risiedo, è sufficientemente grande, sto cercando di affittarne una porzione, nello specifico una camera, un soggiorno con angolo cottura, e un bagno. Anch'io vorrei fare un contratto di affitto 4+4, con cedolare secca.
    Penso sia possibile, così mi è stato detto dall'agenzia, però mi piacerebbe avere un parere su questo forum. Inoltre mi chiedo se il calcolo dell'IMU è influenzato dal fatto che affitterei una prozione o se comunque posso, dal punto di vista IMU, continuare a considerarla abitazione principale ai fini dell'aliquota e dell'esenzione parziale.
    Grazie
     
  7. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusate.... ma almeno indicare la provincia, se non la città (o la zona...) perchè si ha paura di dire troppo, è chiedete troppo?

    Ho scoperto che alcune legislazioni non si applicano ovunque...ovvero in alcune località turistiche/montane/.... hanno speciali deroghe...

    Quindi l'aiuto, il suggerimento potrebbe essere più mirato, efficace e meno generico


    ... sono "ovunque", ma il mio B63M ( con ANDROID 3.7.9 ) è sempre con me (no telefonate o sms .... costano !!!)
     
  8. maikol

    maikol Nuovo Iscritto

    Nessuna paura di dire troppo, solo che non mi risultava che il contratto 4+4 fosse condizionato in qualche modo dalla posizione dell'immobile, ma potrei ovviamente sbagliarmi... Nel mio caso si tratta della città di Pisa
     
  9. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Pisa : città di studenti ... e turistica ...

    se avessi del contante.... ci fare un investimento ( e non per farci un 4+4 )
     
  10. VERAB

    VERAB Nuovo Iscritto

    Riporto quanto già scritto nella discussione "Affitto appartamento in villa":
    La circolare del MEF n. 3/DF del 18/05/2012, al punto 13 (pag.57) contempla esplicitamente il caso di una abitazione principale "parzialmente locata".
    L'imposizione fiscale non dipende dalla consistenza della porzione locata ma solo dal valore del canone di locazione (preso per intero se con opzione cedolare secca, altrimenti abbattuto del 15% ):
    - se il canone è minore della rendita catastale x 1,05
    si paga solo l'IMU sull'intera casa, come abitazione principale
    - se il canone è maggiore della rendita catastale x 1,05
    oltre alla suddetta IMU, si paga anche l'IRPEF sul canone
    percepito.
     
    A maikol piace questo elemento.
  11. maikol

    maikol Nuovo Iscritto

    Tipo?
     
  12. maikol

    maikol Nuovo Iscritto

    Ottimo e chiarissimo.
    Qualcuno saprebbe dirmi dove posso trovare un modello di contratto per affitto di porzione di immobile con contratto libero 4+4 e cedolare secca?
    E, lo so che rmpo, un elenco delle cose da fare in questo caso (contratto, raccomandate, modelli per l'Ag. Entrate...)?

    Grazie mille!
     
  13. maikol

    maikol Nuovo Iscritto

    Ottimo e chiarissimo.
    Qualcuno saprebbe dirmi dove posso trovare un modello di contratto per affitto di porzione di immobile con contratto libero 4+4 e cedolare secca?
    E, lo so che rmpo, un elenco delle cose da fare in questo caso (contratto, raccomandate, modelli per l'Ag. Entrate...)?

    Grazie mille!
     
  14. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
  15. Maldiviano

    Maldiviano Membro Junior


    Ringrazio Verab per tutti i chiarimenti.
    Quindi mi sembra importante aver capito che il 4+4 per porzione di immobile si può fare e si paga l'IMU come prima o seconda casa a seconda dei casi + IRPEF sui canoni di locazione al 21% se si opta per la cedolare secca.

    Rispondo a Maikol circa il contratto. Io lo sto facendo in questi giorni: devi prendere un normalissimo modello di 4+4 per locazione di immobile e adattarlo precisando che oggetto del contratto di locazione non è l'appartamento intero ma una sua specifica porzione. Ogni volta che nel testo dice "l'appartamento" sostituisci "la porzione di appartamento". E all'inizio precisi esattamente quale porzione dai in locazione e magari ci metti anche in calce una bella piantina con l'indicazione visiva. E precisi anche quali parti dell'appartamento sono in condivisione fra locatore e conduttore. Devi precisare come vi dividete le bollette, le spese condominiali e la tassa sui rifiuti (per cui perderai il beneficio del 33%).
    E poi, per quanto riguarda la cedolare secca, metti nel contratto una clausola che dice che locatore e conduttore concordano sul fatto che sarà applicata la cedolare secca ai sensi della legge.... eccetera.
    In tal caso non devi mandare raccomandata al conduttore, perché la scelta per la cedolare è già integrata nel contratto.
    Avendo optato per la cedolare a quel punto non pagherai bolli di registrazione del contratto, né dovrai mandare la comunicazione alla questura perché la legge sulla cedolare secca ha abolito tutti questi obblighi.
    Ti iscrivi al sito dell'AdE e registri bellamente e gratis il contratto da casa tua.
    Qualcuno mi corregga se ho detto qualche inesattezza, perché io stesso sto facendo così
    grazie
     
  16. VERAB

    VERAB Nuovo Iscritto

    Mi sembra proprio tutto giusto!
     
  17. maikol

    maikol Nuovo Iscritto

    Riassumendo:
    1. Modificare il contratto standard 4+4 per le esigenze specifiche --> Potresti per cortesia darmi un link al contratto 4+4 standard?
    2.Inserire clausola nel contratto per cedolare secca --> Preferirei non fare così per essere sicuro un domani di poter revocare questa scelta
    3. Firma contratto
    4. Registare il contratto all'AdE --> Per questo devo usare il modello Siria?
    5. Se cedolare secca non è esplicitamente citata nel contratto: inviare raccomandata all'inquilino --> cercherò un modulo standard... va bene spedire la raccomandata nella nuova abitazione che io cedo in affitto? Entro quando va spedito?

    Ultima cosa, per la tassa sui rifiuti va fatta una denuncia o loro vengono a sapere automaticamente dall'AdE che l'appartamente è in parte affittato?
    Grazie ancora
     
  18. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' l'occupante che deve denunciare... l'occupazione all'ufficio tributi comunale. Come è chi cessa un'occupazione a doverlo fare (e gli conviene farlo).
     
  19. maikol

    maikol Nuovo Iscritto

    Scusa Nemesis, ma comunque mi devo preoccupare io di verificare che l'inquilino faccia la denuncia?
     
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tu dovresti preoccuparti di denunciare la cessazione della porzione da te occupata. E' però certo che se l'inquilino non denunciasse (a sua volta, e come suo obbligo) l'avvenuta occupazione da parte sua, il comune se la prenderebbe con te.
     

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