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  1. klunk

    klunk Membro Junior

    Salve a tutti,

    sto cercando di capire quale sia la strada piu' giusta per togliermi da una situazione alquanto complessa. Il problema sta nel fatto che sto cercando un immobile in locazione per uso ufficio per la mia azienda (e' una srl). Ho trovato una specie di villa che e' costituita da due porzioni indipendenti.
    La prima e' un 6 vani, accatastato come A2, quindi uso abitazione.
    La seconda e' un ambiente unico piu' in basso accatastato come C2.

    Riassumendo credo di avere capito che ci sono le seguenti opzioni:

    1) si cambia la parte di immobile da A2 ad A10, ma questo significa anche che c'e' un costo aggiuntivo per il locatore, che immagino si ripercuotera' anche sul conduttore. Inoltre avevo intenzione di stare a vivere in ufficio (che poi in realta' e' pur sempre una villa) per seguire meglio l'attivita'. Non mi interessa cambiare la mia residenza personale che posso mantenere in altro alloggio nella stessa citta', quindi potrebbe essere una idea cambiare ad A10 ma non vorrei rischiare problemi a livello legale con il locatore. Se ci dormo e vivo, ma non ci metto la residenza che succede?
    Inoltre tra 1 anno credo che l'attivita' dovrebbe essersi assestata e spero di non dovere piu' avere la necessita' di vivere in azienda.

    2) Faccio un contratto ad uso promiscuo, ma in questo caso posso detrarre dalle spese della SRL solo il 50% dell'affitto e questo un po' mi da fastidio. In fondo c'e' il C2 e poi un A2, quindi un affitto uso promiscuo ad uso prevalente ufficio. Legalmente dovrebbe essere logico, nel senso che posso mantenere A2+C2 con l'uso promiscuo, oppure devo comunque cambiare i locali che uso per l'ufficio in A10 ed avere una situazione mista A2+A10 (quello che prima era tutto A2) e poi mantengo il C2 come sta?

    Domande:

    a) quanto costa passare da A2 ad A10 per una superfice di circa 140mq?
    b) vorrei evitare la 2, e quindi scegliere la 1 ma cosa comporta non avere la residenza in quella villa? Premesso che ho la residenza in altro appartamento nella stessa citta'
    c) una srl, puo' avere sede in una sede con affitto uso promiscuo? chiedo questo perche' forse sarebbe indicato per uno studio professionale, ma per una srl con dipendenti non saprei

    Grazie anticipatamente per tutti i commenti,

    Saluti
     
  2. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Dunque riassumendo, potresti affittare la villa come civile abitazione con contratto ad uso promiscuo ma con uso prevalente abitativo come foresteria della tua attività, quindi non ci sarebbero problemi per il fatto che non prendi la residenza. Forse come foresteria potresti anche detrarre....Informati dal commercialista. Poi la parte minoritaria potresti destinarla allo svolgimento dell'attività come ufficio.
    Così non devi cambiare la categoria catastale.
    Per quanto poi riguarda al C2 "Magazzini e locali di deposito", potresti fare un contratto un contratto a parte intestato alla società come magazzino (contratto commerciale 6+6).:fiore:
     
    A klunk piace questo elemento.
  3. klunk

    klunk Membro Junior

    Salve

    innanzi tutto grazie della risposta! Si, credo che sia detraibile al 50% se e' uso "promiscuo" ma non ho trovato informazioni in merito. In effetti come dici tu:

    1) contratto per il C2 come commerciale (6+6)
    2) contratto per l'A2 come uso promiscuo, non so se ad uso prevalente abitativo o commerciale. Il mio problema in ogni caso e' se una SRL puo' avere sede e locali in una "abitazione" A2 ad uso promiscuo e se questo deve essere principalmente ad uso abitativo o uso commerciale. Dico questo perche' spesso per progetti o finanziamenti pubblici e' sempre piu' frequente la richiesta dei contratti e delle planimetrie per verificare che la sede esista davvero e non siano societa' fantasma. Quindi non so se devo obbligatoriamente cambiare in A10 o posso avere sede in A2 o C2 (C2 penso di no, mica e' normale che una srl svolge la propria attivita' in un magazzino!)

    Ringrazio ancora per la pazienza!
     
  4. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Se mantieni l'A2 l'uso prevalente è l'ABITATIVO.
    Rivolgiti alla camera di commercio della tua città per sapere se facendo i contratti del tipo che ti ho suggerito ci sono dei problemi per mettere la sede nell'immobile oggetto della locazione. Io non credo che possano eccepire se la sede è in un immobile a uso promiscuo.:fiore:
     
  5. klunk

    klunk Membro Junior

    Qui mi sorge un dubbio:

    se il contratto e' ad uso prevalente A2 in quanto abitativo:

    1) dovrebbe essere intestato alla societa' o alla persona?
    2) come fa la societa' a scaricare il 50% di un contratto uso abitativo se paga il socio?

    Saluti.
     
  6. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Il contratto può essere intestato alla società che come uso prevalente (almeno il 51%) lo destina a foresteria.
    Perchè deve pagare il socio? Il contratto è intestato alla società e paga tutto la società.:fiore:
     
  7. klunk

    klunk Membro Junior

    Bhe leggevo in giro sulla rete che il contratto uso foresteria non e' piu' valido, ed inoltre dovrebbe essere pur sempre un contratto transitorio quello ad uso foresteria mentre io pensavo un 4+4 o 6+6.

    Inoltre leggevo sempre sulla rete che l'uso foresteria va bene per i dipendenti, ma non va bene per il socio.

    Io proprio su questo punto del contratto promiscuo mi sto perdendo di casa. AIUTOOOOOOOO!!!! :triste:

    Grazie ancora!
     
  8. castro

    castro Nuovo Iscritto

    ciao a milano per fare un cambio di destinazione da a/2 a a/10 non si paga nulla è solo una dichiarazione del tecnico al comune penso che in sicilia sia uguale anche se è meglio informarsi all'uff.tecnico del comune, nell'a/10 ci puoi anche vivere, magari non portandoci la residenza ma questo non è un tuo problema, perchè comunque è prevista la permanenza di persone; il cambio di destinazione da a/2 ad a/10 è per il proprietario una cosa che a fine contratto può essere riportata alla destinazione originale.
     
  9. klunk

    klunk Membro Junior

    Bhe guarda, il fatto e' che se l'immobile passa da A2 ad A10 allora aumentano le tasse (la Tarsu dell'A10 arriva a costare 10 volte rispetto a quella dell'A2), inoltre il locatario e' ovviamente demoralizzato dalle pratiche e dalle varie scocciature che andrebbe ad avere.

    Quindi per questo mi chiedevo il discorso dell'uso promiscuo.

    Ma qualcuno mi puo' indicare una fonte di saggezza per l'uso promiscuo? :)

    I miei dubbi sono:

    1) ma una srl puo' stare in una A2 ad uso promiscuo? Di solito va bene per i professionisti (es. avvocati) ma per una srl che ha dipendenti e' verosimile?

    2) ma una srl puo' affittare un A2 con uso promiscuo prevalentte abitativo? Mi pare di capire che se e' A2 non si puo' fare uso prevalente ufficio, oppure ho capito male?

    Offro una pizza a chi mi aiuta a risovere questo problema non da poco :triste:

    Saluti.


    Saluti.
     
  10. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi permetto di dissentire da quanto letto sopra.

    Secondo me:
    - fiscalmente, una società non ha alcun problema ad affittare un A2 ad uso ufficio. Il problema potrebbe essere del proprietario che potrebbe vedersi contestare il mancato cambio di destinazione d'uso da parte del comune. Ma è una prassi assolutamente tollerata.
    - il cambio di destinazione d'uso senza opere da A2 ad A10 non richiede una semplice comunicazione al Comune, ma un'autorizzazione e, soprattutto, il pagamento degli oneri di urbanizzazione (meglio: la differenza di oneri tra le due categorie, pari - vado a memoria - ad oltre 150€/mq).

    Ovviamente, esprimo quanto so non per contraddire, ma per confrontare le mie conoscenze con quelle di altri.
     
  11. klunk

    klunk Membro Junior

    Non so, io ho trovato questo su qualche forum:

    Con decorrenza dal 1° luglio è previsto che nella richiesta di registrazione dei contratti di locazione debbano essere citati i dati catastali, diversamente sarà erogata una sanzione - di elementare e documentale accertamento - dal 120% al 240% dell'imposta di registro. Questa norma renderà impossibile registrare contratti relativi ad immobili non censiti e non consentirà di locare come uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni e viceversa.

    Quindi non vorrei che magari loro ti fanno registrare il contratto e tra 1 anno magari poi ti arriva la multa e richiesta di cambio di uso. E' ovvio che A2 paga meno tasse del A10 e per questo i proprietari non vogliono cambiare.

    Inoltre, in alcuni finanziamenti regionali ho visto che chiedono il contratto di locazione e la piantina. Per questo mi piacerebbe partire con il piede giusto.

    Saluti.
     
  12. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' vero, per i finanziamenti è spesso richiesta la conformità della categoria catastale.
    Per quanto riguarda la comunicazione dei dati catastali, viceversa, è richiesta l'indicazione di foglio, numero e subalterno, ma non della categoria.

    Ciao
     
  13. annabegia

    annabegia Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve, mi sapreste dire con'è andata a finire. Io avrei una situazione simile e non riesco ad avere alcune infprmazioni, del tipo: se affitto ad uso promiscuo casa mia ad un srl , quest'ultima può avere dipendenti all'interno della parte adibita ad ufficio, che comunque non è la sede dell'azienda??? Grazie a tutti
     
  14. klunk

    klunk Membro Junior

    Molto semplicemente ho rinunciato perche' la sensazione che mi avrebbero solo fatto perdere tempo si e' tramutata in realta' all'ennesima richiesta assurda. Un giorno la scusa era che il loro commercialista era impegnato, poi non era disponibile per motivi personali, poi ci siamo visti tutti insieme con il commercialista, poi volevano incontrarmi con gli avvocati, poi volevano N garanzie assicurative (che io ero disposto a fornire) poi non sapevano che altre scuse inventare (io dicevo si a tutte le loro richieste) e quindi dopo due mesi di trattative ho realizzato che "forse mi stavano facendo perdere solo tempo".

    Nel frattempo ho trovato un altro immobile gia' accatastato come ufficio ed ho firmato in 48 ore il contratto.

    Da questa esperienza ho imparato due cose:

    1) se la proprieta' e' seriamente intenzionata, non ti tirano fuori le paranoie di commercialisti, avvocati, periti e menate varie
    2) se una cosa parte storta e non si raddrizza sin da subito forse significa che non e' il caso di insistere

    Saluti
     

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